提要：在河南，相比其他的地级市，开封应该是最早经历过外地房企围城的地级市。郑汴融城的历史机遇，将一股房地产开发热潮带入这两个城市，在东方今典、正商、建业等实力房企项目相继推动之后，一些尚在城外的房企也准备悄然布子。

“变”字诀：郑开楼事，气象万千。郑汴掠地，志在连城。群豪林立，何计突围?强亦思变，思变则通。

在河南，相比其他的地级市，开封应该是最早经历过外地房企围城的地级市。郑汴融城的历史机遇，将一股房地产开发热潮带入这两个城市，在东方今典、正商、建业等实力房企项目相继推动之后，一些尚在城外的房企也准备悄然布子。

据统计，近年来，开封市大约有超过八成的楼盘项目为外来企业所开发，而本土开发商仅获得一成左右的市场份额。

外地房企竞相围城开封

沿郑开大道进入开封，沿线尽是各种楼盘的宣传广告，进入汴西新区，各种风格的楼盘更是鳞次栉比，矗立于大道两侧，这背后的开发商多为省内甚至知名的房地产企业。

记者走访开封市各在售及在建楼盘项目发现，仅仅在开封西区就盘踞着建业、伟业、正商地产、东方今典等省内一线实力房企，并且，省外也有一些企业参与进来，包括苏宇房产、南京宏力房产、海天置业、香港爪哇控股集团等。

根据粗略统计，在开封西区，外地房企所开发的项目大约占到总项目数量的70%以上。

一位业内人士告诉记者：“恒大、万科在这里都有地，数量还挺多的，只是现在都还没有完全开发。”

据知情人士透露，这些外来开发商相对实力雄厚，所开发的项目不但相对高端，而且体量很大，其中，河南中联创在郑开大道路北、1号路至3号路之间拥有土地1200亩，而正商地产在开封也有土地面积达110亩的大项目……

该人士分析称，多数开发企业选择此区域是因为新区不但在基础设施配套、区域规划整合、长远发展制定以及关键工程的建设方面，有了实质性的长足进步，而且以开封高中为首的教育资源协同医疗机构进驻开封新区，以及郑汴城市轻轨的建设、6000亩汴西湖生态环境的打造等，都为开封新区奠定了优势。

“这些外来企业在迅速扩张的同时，就地取材，吸引本地市场中的卓越人才，迅速融入到企业里来，能够使企业缩短在开封市场的磨合期，从而起到熟悉市场的作用。另一方面是因为这几年外地房企所开发的一些新产品，很多都卖得不错，受到了购房者的肯定。”一名开封当地的开发商表示。

品牌房企抢占融城先机

省内龙头房企建业可谓是进入开封的首批品牌房企。2006年，伴随着“郑汴一体化”的产业实施，建业地产谋划进入七朝古都开封，并与开封本土企业——开封大宏联姻。

当年10月，建业中国与开封大宏联合成立建业大宏，分别占股60%、40%，先后联手开发了“城市花园”、“郑开森林半岛”、“水系二期周边工程”、“西北湖度假村”。其中“郑开森林半岛”是郑汴一体化标志项目，开封第一个百万平方米城市综合体。

位于开封市汴西新区郑开大道的郑开森林半岛，占地1000余亩，其中住宅80万平方米，城市综合体30万平方米，共分10期开发。“目前正在开盘的是三期，均价5600元/平方米。”售楼小姐介绍，已经售完的别墅项目售价高达18000元/平方米。

2013年6月，建业中国与开封大宏签署股权重组协议时，就以2.88亿元的价格向开封大宏出售了建业大宏60%股权，此次交易为建业地产带来约1.71亿元的收益。

郑州另一家品牌房企东方今典，则于2009年与开封市政府签订关于开封新区基础设施项目框架协议，根据协议，东方今典为开封市政府承建5桥、1湖、8条路的建设，开封市政府则在项目验收合格后，给予东方今典项目合理的回报。

目前，其位于郑开大道第四大街的东方今典项目，也已成为汴西新区首屈一指的高端项目，占地面积1004亩，建筑面积150万平方米，销售均价也达到了5500元/平方米。

得益于郑汴融城机遇，郑汴间的整个产业带都活跃了起来，两城之间的中牟可谓表现最为明显。

2012年5月18日，中牟县国土资源局成交了4宗瑞风路附近的土地，其中3宗与“四川雅居乐房地产开发有限公司”相关，总土地面积约178亩，总价款达1.25亿元。这是2011年6月底雅居乐与惠济区签订合村并城项目释放抢滩信号以来，真正拿地入驻。

自郑汴一体化实施以来，郑汴产业带吸引了越来越多的地产大鳄，雅居乐也仅是其中之一。

据了解，建业住宅集团在中牟白沙镇购置了1000多亩地用于住宅项目开发。广东碧桂园频频现身中牟，投资开发4000多亩地作为其进军河南的第一个项目。广东利海集团购得雁鸣湖主景区50年的经营权，拟投资80亿元将雁鸣湖打造成国家4A级景区。

数据显示，2006年以前，在中牟投资房地产开发的企业不足20家;而到了2010年，已达到49家，5年时间翻了一番还要多。

如今，临近郑开大道和商都大道两旁中牟至郑州的地块，早已被开发商“分食”完了，比如东润华景、绿博半岛、郑东中央御景、恒通新城、郑东新世界……

融城之变，楼市前景可待

对于郑州，郑汴融城有一个最大的现实价值，那就是为市场及消费者描绘出了一个大郑州的美好预期，客观上将会放大郑州的区域辐射力和城市吸引力，具体到房地产业上，就是将为郑州带来更多的投资资金和购房客户，这在根本上保证了未来郑州市房地产业的可持续发展及扩张。

从开封不断上涨的房价中就可以预见这种趋势。融城之前的2005年，开封房价为1500元/平方米左右，到2013年，开封房价已经超过了5000元/平方米。特别是汴西新区，最新住宅销售均价为5719元/平方米，最高售价达到了16000元/平方米，最低的也有4300元/平方米。

河南王牌企划董事长上官同君认为，郑汴融城备受关注，关键的一点就在于两座城市之间相距40公里，如果从郑州东区开车到开封大约需要30分钟，坐公交车则需要45分钟，随着高铁时代的到来，仅需要21分钟就可以瞬间切换双城，这必然会为两座城市的发展提供一系列令人惊叹的变化和反应，也会为区域经济结构性调整、经济要素的趋利性流转等方面产生巨大影响，甚至会彻底改变开封市城市建设状况。

河南财经学院研究院常务副院长李晓峰也认为，郑汴融城之后，不管是郑州还是开封，整个城市发展的基础设施都在不断完善，而房地产作为郑汴融城相关产业当中的一个分支，在此契机下可能会迎来新的爆发点。

而《中原经济区建设纲要》如此定位郑汴新区：中原城市群新型工业化、新型城镇化、农业现代化“三化”协调科学发展先导示范区，国家综合交通枢纽、物流中心，区域服务中心，河南省经济社会发展的核心增长极。

“这是个庞大的产业宏图，凸显了郑州和开封在建设中原经济区上的愿景与魄力。”业界人士表示。