提要：越来越近的地铁步伐，即将把郑州带入一个全新的地铁生活时代。而相对于普通市民对交通方式的期待，商业资本显然有着更高的期望值。于是乎，围绕地铁沿线、 周边、地下而展开的逐鹿战已然展开，并日趋激烈。从敏感的房地产“借势”、“造势”到零售商的规划布局，再至地下空间开发利用的热情，这场征战从未停息。

越来越近的地铁步伐，即将把郑州带入一个全新的地铁生活时代。而相对于普通市民对交通方式的期待，商业资本显然有着更高的期望值。于是乎，围绕地铁沿线、 周边、地下而展开的逐鹿战已然展开，并日趋激烈。从敏感的房地产“借势”、“造势”到零售商的规划布局，再至地下空间开发利用的热情，这场征战从未停息。

地铁1号线在郑州东西方向串起一条“黄金链”，无论是新兴起的曼哈顿商圈、秦岭路商圈，还是传统的碧沙岗商圈、二七广场商圈、人民路丹尼斯商圈、紫荆山商 圈、以及前景广阔的郑东新区艺术中心商圈和高新区大学城商圈，都将发生巨变。而地铁的开通将在沿线出口处，衍生出更多的小组团式商圈，商业由“圈”到 “带”惠及“片”，商业资源地上地下互动，一个全方位、立体化的3D商业时代即将到来。

从“地面以上”到“移师地下”

自从3个多月前陪朋友参加完德化新街举办的中韩特色餐饮招商对接会之后，白先生心里便隐隐作痛。

多年前，大上海城地下“流行前线”招商。20多岁的白先生很看好这个定位于年轻人的地下市场，果断投资了一个铺子，经营上海某品牌银饰。然而，坚持了两年多，销售没有大起色，他撑不住转手了。

“那个时候，在郑州人的心目中，地下商铺很容易被贴上‘低档’的标签。”白先生说，随着后来一些大型商场开发地下负一层商铺，这种情况才逐渐好转。

地铁的到来，让地下成为黄金宝库。巨资投建的德化街人防工程地下步行街，位于德化步行街正下方，上下两层近4万平方米，是一条地下体验式商业通道。地铁紫荆山站四层地下空间，其中，一层将开发为商铺。绿城广场等地下都将被开发，有的建成商铺，有的则建成地下停车场。

河南新街商业管理有限公司总经理张永正认为，地铁出口效应最大化的是转换出口处，但目前在郑州仅有一条线即将建完，这个效应估计要等2号线建完才能显现。 其次就是地铁出口处。在韩国，年轻人非常喜欢到地铁商业项目去休闲娱乐购物。而首尔的地铁商场，也在积极迎合这一诉求。而德化新街处于1、3、6三条地铁 线交会处，又紧临火车站，这在全国很罕见，未来有望成为中国地下商业街的No.1。

地铁构筑“立体商业”模式

“人往哪里去，站点就建在哪里，而人气是城市商业最不可缺少的。1号线一期工程沿线的多家商企与我们对接，我们的出发点是最大限度地实现出入口与周边商业的互通互联，将地铁带来的强大客流吸引到商业综合体，繁荣郑州经济。”郑州市轨道交通公司的负责人介绍说。

郑州地铁一号线站内商铺参照香港模式只租不售。这些最大面积300平方米，最小面积仅5~10平方米，租赁期限起步一年。租金根据经营品类和站点、商铺位 置也分为不同档次，即使开一个小小的美甲店也可轻松“进入”。招商相关负责人表示，尽管比地上商铺的租金价格高出很多，但这样的“高门槛”仍然吸引了众多 “掘金者”前来抢铺。

记者从郑州市轨道交通公司了解到，根据不同的区位特征，郑州市的首批5个地铁商业站点郑州东站、燕庄站、人民路站、二七广场站和医学院站的规划也各不相同。

燕庄站的核心客流是时尚白领或商务人士，这里地铁的主题定位是时尚休闲，核心业种以时尚精品、餐饮美食和休闲文化为主。二七广场站的主题定位是青春潮流， 这里的主要业种将是休闲餐饮、潮流服饰、时尚休闲和信息服务。而医学院站的核心地铁客流是居民+上班族，这里突出的是便民服务，便利店、鲜花店、洗衣店以 及自助银行等业种未来都会进驻这里。

而人民路丹尼斯在三年前做改装的时候，就已经专门围绕地铁出口进行规划设计了。地铁出口能否直接通到商场内部，将决定沿线商场能否在新一轮的商战中抢占先机。

“我们一直都在为地铁开通做规划。”自从争取到地铁一号线二七广场站的一个出口后，郑州华联商厦董事长张淑云觉得他们重生的机遇终于来了。副总经理李钢奔 赴全国各地地铁发达城市考察，同时又通过各种途径联系接洽一些能为地铁经济带来效益的品牌商。对方的主动性让他意识到，地铁对他们商场来说，真是个千载难 逢的机遇。

综观全国目前在建或仍在规划中的地铁商业，主要有三种形态，一是便携式零售店组成的地铁站内消费区；二是地铁连接大型商场的商业过渡带；三是独立的“地铁 商业”。“立体商业”模式体现的是“商业物业+地铁”所发挥的综合商业效应，这种效应可以为一座城市的商业发展带来引擎般的动力。

地铁使城市老商圈价值倍增

“德化无限城位于郑州市核心成熟商业区、有百年历史的郑州商业步行街——德化街，属于市中心绝对核心商圈。地铁的开通，将使德化街本就极高的客流量实现倍 速增长，周边地价、商铺租金也将大幅度上涨。”河南大正投资置业有限公司总经理耿天一告诉记者，目前德化街的业态已经满足不了郑州消费者的需求，所以“无 限城”除了中高端的品牌外，还大量引进体验类项目。

地铁是激活城市老商圈新生存活力的动脉血管。2006年，南京地铁刚刚开通时，新街口商铺的租金才每月200元/平方米；2009年，达到了1800元/平方米；现在，3000元/平方米都只能算是起步价。

即便是非核心商圈，地铁开通前后的商业租金涨幅也是惊人。在南京，地铁开通后地铁站周边商业租金上涨68%；广州地铁开通后，地铁站周边商业租金上涨70%；深圳地铁开通后，地铁站周边商业租金上涨72%。

据了解，万达广场、大商新玛特等商圈，目前商铺月租金在200元~300元/平方米，二七商圈核心区商铺可达1200～2100元/平方米。这与南京新街口的租金至少差了一倍。

德化街一个商户告诉记者，“地铁客流以上班族、年轻人为主，消费力强，也是最好的客流。这里的商铺租金，上涨的空间更是难以估量。”

商业由“圈”到“带”惠及“片”

地铁对郑州商业格局的改变主要体现在三个“推手”：最显而易见的是使零售商业布局由地上转为地下，还有就是其对传统商业中心地位的强化。而发挥作用最大的则是，地铁将使郑州商业由单一中心向多中心发展，快捷的地铁“缩小”了城市版图，消费者可以有更多选择。

“地铁的开通将把郑州高新区纳入到郑州市区的范围。”升龙集团郑州泽龙置业有限公司副总经理王伟告诉记者，高新区目前大大小小的项目有20多个，预计明年会更加热闹，由此可见地铁的魅力。

国外几乎所有区域化购物中心都依托地铁而建。地铁沿线物业商铺付租能力最强，因此，地铁沿线最容易形成新的商业走廊。轨道交通不仅能拉升沿线商业地产人 气，更重要的是站口更会形成“漏斗效应”，客流、商流以“漏斗口”为中心向内聚集，这是国际国内大城市地铁、轻轨开通后，周边物业，尤其是沿线商业物业普 遍升值的规律。

“郑州市规划的几条地铁线开通后，由于其高效的连通效应，将有可能使原来的商圈变成沿地铁线布局的商业带，发生由‘圈’到‘带’的变化。而商业带包含了以 各个地铁站为基础的若干个商业节点，这些商业节点会逐渐形成新的商业区，随着商业区规模的扩大，将会结合其他距离较近的地铁线站点，连片发展。那么，最终 实现‘由圈到带及片’商业的发展格局。”河南省商业经济学会常务副会长、秘书长宋向清如是分析。

地铁时代给人们带来了无限遐想和憧憬，也给地铁沿线的商家和出口连接的商家带来了新的机遇，这是一个颠覆性的改变，无论是市民的消费习惯，还是商家的经营模式。如何使地铁效益最大化，这是繁华之后需要冷静思考的。