提要：郑州，在逐渐逐渐摆脱了以往被定性为地产二三级城市的惯性思维之后，宏观调控所引发的新政正从资金、产品定位等诸多方面给楼市带来了冲击。

郑州，在逐渐逐渐摆脱了以往被定性为地产二三级城市的惯性思维之后，宏观调控所引发的新政正从资金、产品定位等诸多方面给楼市带来了冲击。

显然，不同点在于，如今楼市的产品和形态都发生了新的变化，而这种变化正通过一个个体量庞大的建筑业态，一个个城中之城的繁华与茂盛所展现出来。目前，郑州在建和规划的城市综合体超过50个。

这些就是“微都市”，它以全新模式突围而出，它将城市的居住、商业、运动、自然、艺术串联一起，打破城市的功能边界，凝聚整座城的精华，打造立体式多功能现代生活模式。

一座座城中城 一个个微都市

“城市是一本打开的书，从书中可以看到它的抱负”。这是美国城市规划学家沙里宁说过的一句话。今天，如果我们套用到微都市中，似乎可以说成“微都市就是书中的章节，从它的开发可以窥见城市的发展”。

8年前，花园路上，郑州国贸中心的横空出世，让其成为郑州时间最早且取得巨大成功的城市综合体开发的“探路者”。

作为升龙集团在郑州的首个项目，2005年，集高档住宅、公寓、写字楼、商业等多种形态于一体的大型城市综合体——曼哈顿广场开建，项目融合了时尚购物、高档餐饮、休闲、娱乐为一体，注重体验感与互动感，更成为郑州东部区域的商业与购物中心。

2011年，万达广场的到来，让郑州市民对城市综合体所特有的魔力有了更深切的体会。中原万达、二七万达相继开门营业，迅速成为了郑州市民最佳休闲娱乐场所。

如今，华润万象城虽未露出“庐山真面目”，但万象城在各地成功的经验已经给了郑州更多的想象，万象城的建设和招商过程中始终围绕“全新的业态组合”理念，致力于打造出有当地都市文化品位且富有个性的主题购物中心。

更多以“城”为名的大型城市综合体——正商城、升龙城、新田城等正以更大的开发体量、更齐全的物业形态、更完善的功能，在郑州掀起新一轮的造“城”运动，也让郑州跨入“微都市”时代。

快速城市化下的人口驱动

在住宅限购的今天，“谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来”，这句口号式的标语背后隐藏着一场有关综合体的疯狂增长。而接下来，微都市将何以成为楼市发展的新动力?

市场化取向的经济改革，为房地产业的迅猛发展，提供了宏观背景。快速推进的城市化进程，则为房地产业发展提供了现实支撑。

“过去十年来的房地产黄金期，与人口的城镇化迁移密不可分。大量人口聚集城市，才给房地产业提供了大量购买群体，看懂了人口就看懂了房地产业。”河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清表示。

业内认为，城市化对于房地产的强大支撑，主要包括两个方面的内容：一是城镇原有人口的住房改善需求;二是城镇新增人口(包括农业人口转为非农业人口)的住房需求。

“房地产快速发展是基于两个因素：第一是人口，第二是城市化。而这两个因素又可以合二为一，就是‘人口的城市化’。”河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰说，微都市作为楼市全新的产品模式，将是城市化中吸纳新城市人口的最有效方式，符合城市发展潮流，反过来，人口城市化也将推动微都市的兴起。

城市运营商的角色推动力

房企所看好的新型城镇化带来的机遇，不仅仅是因为新型城镇化带来的大量新增人口，更因为在新型城镇化过程中，房地产运营模式的革命。微都市时代的来临，也是开发企业实现是开发商到运营商角色转变的必然结果。

对于城市运营商和开发商的区别，一位业内人士表示，“干别人不能干、不想干的事”。城市运营商所从事的经营活动已经从单纯的“盖房子”向“造城”转变，最终让整个地产板块达到脱胎换骨的效果。

包括万科、龙湖、世茂在内的房企，在开发的综合体中开始提供各种生活配套，也为业主提供了方便的生活服务平台，为后者提供包括餐饮、教育、房间打理、定购商品，乃至私人飞机预订等全套的管家服务。

细心观察发现，在郑州那些以“造城”大手笔出现的项目，往往都会以先锋部队的身份，率先出现在一些“欠开发”的地区。

宋向清表示，微都市的出现，体现了开发商从开发到运营升级的诉求，这些产品一方面完善着区域内的配套，一方面提升着区域内的人居价值，是城市拓展的推手。