时间已经转眼到了五月。据悉，郑州楼市在五月份会有23个楼盘开盘，与4月份开盘25个数目基本持平。但是通观一季度的全国楼市，尤其是长三角区域的楼市房价则普遍趋于下行态势。在刚刚过去的五一小长假期间，一篇名为《万科副总毛大庆内部讲话：全国房地产将下行 搞不懂北京楼市》的文章在网络上疯传，一时舆论哗然。该文以敏锐的视角，详实的分析，述说当前国内楼市的基本概况。虽然万科紧急发表声明，称文章内容非万科公司提供，部分内容系伪造。即便如此，人们依然从文中的观点中，在窥探和猜测北京房价是否会步杭州房价下降之后尘?更为关键的是，在如此大背景下，郑州楼市影响几何?

　　毛氏观点：全国房地产将下行 搞不懂北京楼市

　　“过去10年，房地产一共有过43次政策行调控，颁布了179份四部委以上的文件，其实这179份文件前言不搭后语，各种事情也有很多没有落实。可想而知，最终房地产越调控越离开始的目标渐行渐远。”

　　“反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。”

　　“自住商品房的供应，对于一批刚需的买主，给了他们以比较便宜的价格，能买到房子的一种期房，但事实上这种期望也挺虚幻的，他的供应量很有限，”

　　“最后说一句，我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去，如果这个城市长时间没有人口的导入，经济结构没有明显的变化，几乎看不见这个城市凭什么房价在贵，但这不是北京，北京另当别论，北京这个城市太蹊跷，我也搞不太懂。”

万科副总裁毛大庆

　　万科副总裁毛大庆在建策沙龙上除了发表对以上过去十年的房地产调控、当前的高压反腐的影响、自住房供应等一些重要问题的看法意外，更对今后的房地产市场发展“感到了一丝凉意”——毛大庆如此悲观的态度是否暗合了年初关于2014年是房价下降年的预言?

　　作为国内房企龙头、同时也被视为房地产行业风向标的万科，其现状体现了行业的整体生存状态。进入2014年，万科交出的一季报成绩并不优异——截至3月31日，万科实现营业收入94.97亿元，同比下跌32.16%;同时，归属于上市公司股东的净利润12年来首次出现同比下滑，为15.3亿元，跌5.23%。最近，万科部分在京项目销售价格的下调引发了市场关注。此前万科橙项目号称开盘“降3000元”引起各方热议，更有甚者将其称为北京楼市的“崩盘信号”。

　　值得注意的是，在这篇毛大庆的发言文章中，对于库存问题有较详细的分析——万科以平均21个月作为风险警戒线，但目前包括无锡、宁波、杭州、上海、唐山等多个城市的库存已经远远超过了这一警戒线。

　　无独有偶，与之对应的是北京楼市成交量的下跌。

　　根据链家地产市场研究部的统计数据，扣除保障房后，北京4月纯商品住宅成交4258套，比3月同期下降18.4%，比去年4月份下降18.1%。成交均价也出现明显下调，仅为每平方米2.5万元左右，环比上月下降超过10%。

　　万科收入和净利润的“双降”，北京万科橙的价格下调，一线城市库存量大成交量下滑……无疑，一季度楼市的种种现象，已被业界视为房地产行业进入拐点。

　　房贷加紧 促使房企让利跑量回笼资金

　　但是在上述流传的发言中，笔者看到文章中也提到这样的内容：“市场中90%以上还是刚性需求，他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子(住总万科联合开发的万科橙项目，单价2.2万元)，在市场上引起轩然大波，这个项目是被建委要求价格合理一点，低一点，万科提出有股东、合作伙伴，是否可以不卖，但建委仍然要求卖，要求我们起带头作用……万科要带头降价了……”现在市场的价格承受空间和区间是非常明确的。“我们(万科)有一个建委批了的卖3.6万每平方米的项目，在北京亦庄，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2万元的项目4小时销售卖光，3.6万元的项目很慢。”

　　毋庸置疑，城市中的刚需一族群体是非常庞大的。但是面对巨额房价，刚需族往往“望房兴叹”。此时，一股降价潮正在暗自涌动，从杭州、常州等多个二、三线城市房价松动之后，现在降价之风已刮至广州。

　　万科旗下三个在粤楼盘于小长假期间推出特价房，售价较上一季度成交均价降幅超10%，越来越多楼盘采用“首付分期”的促销方式吸引买家。多位业内人士表示，促销方式是吸引客户常见的营销手段，不能以此断定万科会大幅降价，但万科的举动也从侧面反映出当前楼市的波动和不安。由于房贷收紧趋势不改，加上5月份开始，房地产信托将进入兑付高峰期，资金压力将迫使开发商更多地“以价换量”、“大推刚需盘”，预计广州房价下行压力将愈加明显。

　　反观郑州，5月预计开盘的23个项目中，有21个住宅项目，2个商业项目。其中，住宅中有18个项目加推户型以90平米左右刚需户型为主，占比高达78%。中小户型由于总价相对较低，一直是刚需购房者的首选。

　　从4月份的成交情况来看，成交仍以刚需盘为主力。除了刚需产品，5月开盘项目中另有少许高端奢宅以及改善型住宅，如投资性高端社区万达公馆，改善型纯洋房社区保利海上五月花。

　　此外，据路透社消息，中国金融系统今年面临4200亿美元信托产品到期的考验，兑付高峰将从5月份开始。世联行董事长陈劲松认为，房地产是信托资金的借款大户，对于许多借道信托融资的中小型开发商而言，从5月份起将面临兑付压力，让利跑量，降价促销回笼资金是唯一的办法。

　　以正商地产为例，在今年4月份的大河住交会上，笔者了解到正商旗下的项目纷纷让利，推出钜惠——

　　正商铂钻：1#两房均价1.2万/㎡，目前特推出一口价限时5套特惠房;3#、5#四房，最高可享30万钜惠。海南正商红椰湾：1.交纳2000元意向金可享受2000抵40000房款优惠。正商恒钻：首付30%以上70%以下优惠500元/㎡;首付等于或高于70%优惠500元/㎡+1%;一次性优惠500元/㎡+5%。正商红河谷：小高层火热认筹中，两房2000抵5万，三房3000抵10万钜惠;花园洋房最高优惠8万元，联排美墅特惠30万元。正商·华钻：一期臻品收官，特惠10万;精琢二期火爆认筹中两房;正商瑞钻：2000元入会可享15000元-30000元优惠。

　　如此让利，是否折射出当前郑州楼市具有高库存的压力?

　　在今年两会期间，住建部官员给“高库存”下了个定义，库存量高于月销售量的12~15倍，就是高库存，就要控制供地结构、供应结构。

　　据了解，截止2013年到今年三月份，郑州市区商品住宅累计可售面积约为452万平方米(2月份的官方数据尚未公布，根据去年的平均值测算)，按照2013年市区商品住房月均73.72万平方米的销量计算，郑州市区内的商品住房还再可以卖6个月。也就是说，目前郑州商住房库存量是月销量的6倍。

　　一般情况下，商品住宅库存消化周期不足6个月，则被认为是市场供不应求;12个月左右时，市场供求基本平衡。在分析人士看来，目前郑州市区商品住房供求暂时性紧张局面已经得到缓和，供求关系正趋于平衡。

　　当下，郑州楼市比较平静，商品住宅供销比趋于平衡，如果突然放松调控，势必引起房价恢复性快速上涨。作为二线城市的郑州，限购政策很难退出市场。

　　以此，笔者联系到五月份的郑州楼市，可以预见的是，尽管受信贷影响，全国楼市趋冷，郑州4月楼市也未现“小阳春”，但郑州目前刚性需求依旧旺盛，开发商加速跑量，4月中下旬以及五月份将迎来推盘高峰，预计5月份楼市供需的活跃度将会持续提升，届时购房者关注度也将持续走高。这一点从郑州楼市四月份有25楼盘推出，五月份有23楼盘推出便可看出，刚需楼盘仍然很强劲。

　　在当前房地产市场整体的库存去化大背景下，以及如果短期内购房者观望情绪没有明显缓解的话，将会有更多的开发商让利跑量，大推刚需盘。而就整个郑州楼市的情况而言，则是房价平稳，供求关系仍然会保持平稳。