郑州商业地产市场需求大 为何仍觉一铺难求

本地东方今报2014-05-22 08:29:43

  一轮一轮的楼市调控指向住宅市场,而商业地产受影响较小。在郑州,长期以来的高速发展,已培育出数个成熟商业地产板块,商业地产市场热度空前。然而,繁荣下却蕴藏着风险和供需矛盾:一方面,产品趋同、库存加大、去化慢,另一方面,市场需求又很大。供需之间,急需搭建起一个有效的对接平台。

  【矛盾】供应均衡 但成交量不高

  一铺难求,是商铺市场供需匹配度不够高、价格不合理造成的。更重要的,是开发商和购铺者之间一直缺乏一个良好的对接平台。

  近日,克而瑞郑州地区发布了4月份郑州房地产市场数据。数据显示郑州商业地产市场正在回暖,这意味着商业地产仍受投资者的青睐。一铺养三代,在这样的观念下,当其他投资渠道狭窄,楼市调控又不断袭来,投资者便把目光投向商业地产。对于市场的风向,各开发商最先灵敏地嗅出其中商机,于是纷纷转战开发商业地产项目。几年下来,郑州商业地产项目不断扩容,发展的困惑也随之而来——一方面,存量增大、购买力旺盛,另一方面,成交量却不高。

  家住郑州市管城区的李先生,手中有些闲钱,一直想买一套临街、面积约百十平方米的商铺做投资。可是找了好几个月了,看过的商铺要么不临街,要么面积太小。“没想到买个商铺这么难!”李先生很是感慨。

  在李先生为买不到合适商铺而郁闷时,家住二七区的张先生正纠结于商铺的价格。张先生的家中即将迎来一个新的小生命,他打算买套小一点的商铺,让妻子以后可以一边照顾孩子、一边做点小饰品生意。“小商铺的价格高得离谱,超出了我的能力范围,真难哪。”张先生很无奈。

  其实,李先生和张先生的“难”是:买到合适的商铺,不容易。事实上,郑州的商铺供应量很大,需求量也很大。之所以老百姓还会觉得一铺难求,在河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清看来,是因商铺市场供需匹配度不够高、价格不合理造成的。此外,商铺的位置也是影响成交量的一个重要因素,目前优质的、性价比高的商铺多在市郊区域,位置相对偏远,不利于客流、物流的集聚。

  “更重要的,是开发商和购铺者之间一直缺乏一个有效的对接平台。”宋向清说。

  【问题】同质化严重 分布不均衡

  许多开发商在开发商铺时,忽略了从个性化出发设计商铺。而商铺分布不均衡,既不方便居民购物,也给城市交通带来很大的困惑和压力。

  虽然商铺供求市场异常火爆,却也隐藏着不少问题。“这些问题首先表现在商铺同质化严重。”宋向清表示,商铺差异化小,没有特色是一个城市商业发展水平不高的体现。许多开发商在开发商铺时,只注重考虑如何降低成本、怎样更易操作等,而忽略了从个性化出发设计商铺。

  同时,商铺在各区域分布不均衡也是目前郑州商业地产存在的问题。“商铺分布不均衡,既不方便居民购物,也给城市交通带来很大的困惑和压力。”在郑州市文化北路居住的段先生,每次购物都要驱车到花园路甚至更远的地方。在路上花费的时间比购物时间都长,若是再遇上高峰期,大量的时间都消磨在了路上。

  如何解决这一问题?宋向清这样建议:在进行市场调查的基础上,选择在城市的不同区域进行商业地产开发,这样既可以满足居民在本区域的购物需求,也避免了因商铺扎堆儿而导致销售缓慢的压力。

  在火车站商圈,记者发现很多商铺是由一楼的临街住宅改建而成的。“这样的店面不具备商铺的一般功能,不仅影响市容,还存在一定的安全隐患。”宋向清表示,居民这样做,也从另一个方面说明该区域市场需要此类的服务。据了解,目前郑州市政府有计划分期对老城区违建商铺进行改造。

  【建议】开发前调研 避免跟风开发

  经营者、消费者并不买账,开发者才意识到原来所建的商业物业没有灵魂,没有盈利模式,只是一副空架子。

  记者从相关部门了解到,目前郑州高铁商圈3公里半径内,已经布局了百万平方米体量的商业地产项目,包括升龙、绿地在内的诸多开发商在此布局了数十个项目。随着郑州批发市场的整体外迁、多个城中村改造项目的落地、二七新城的建设……一座座城市综合体正在拔地而起,而这其中,至少40%的体量属于商业地产。

  “商业地产是一个跨领域的综合业务模式,与住宅相比,对开发商的资本运作能力有着更高的要求。”曾有专家这样提出。河南省商业行业协会副会长、郑州希瑞营销管理咨询有限公司董事长何宏剑则认为,部分开发商是从住宅开发转到商业地产开发的,他们往往不注重前期的市场调研、分析定位及概念规划,也不考虑消费者、经营者和投资者真正喜欢哪些产品,开发完才发现所建的商业物业,经营者、消费者并不买账。直到此时,开发者才意识到原来所建的商业物业没有灵魂,没有盈利模式,只是一副空架子。

  同时,人才的缺乏也困扰着许多转型的房企。目前,国内专业做商业地产的人才相对较少。香港恒隆集团董事长陈启宗曾说过,做商业地产的人一定要比做商业的人更懂商业。比如购物中心要招进LV,那负责该项目的人一定要比LV的店长更懂LV的商务条件和选址条件,这样才能有效运营。

  商业地产有别于住宅的一个显著特点就是招商。万达集团总裁王健林曾说,对商业地产来说,最主要的门槛并不是资金门槛,而是商业资源的积累,就是招商能力。对于从住宅转移到商业地产的企业来说,招商工作无疑又是一个全新的未知领域。

  “作为商业地产的开发商,在开发商铺时应该考察市场,根据市场的需求和投资的意向开发不同类型的商铺,确保市场供需在结构上匹配;在价格方面,开发商需指定合理、科学的价位,以此提高成交量,减少库存。如此一来,郑州商铺未来前景就变得值得期待。”宋向清说。