三年改造，郑州一些小区设施仍不完善，缺乏物业管理也成了大问题

　　【关注老旧小区改造·“八有”有多远？】

　　阅读提示丨2011年8月1日，郑州市政府下文，计划用5年时间完成对全市1960个老旧小区的改造。按计划，改造要实现有物管用房、有公共保洁、有秩序维护等目标，但连日来记者探访发现，一些小区基础设施改造仍有不完善之处，更大的问题是，许多小区缺乏正规专业的物业管理。

　　改造近3年，仍有小区存在问题

　　小区里，基本的硬件必不可少。记者20日在郑州市中原区绿东村办事处绿东村3号院看到，该小区有10个入口，却只有一个入口有门卫；路面平整后，却存在积水点；有路灯但不亮。这是郑州市一些老旧小区改造不彻底留下的普遍问题，何时能解决？

　　对此，中原区房管局物业科时红建科长说，从2011年开始，中原区对辖区内的500多个老旧小区进行改造，单是去年就投入资金6792万元，到去年底已基本 改造完毕，短期内不会再向上申报改造计划。当初改造时，每个小区改造哪些项目，一般由所在社区提出，然后由中原区老旧小区物业基础设施整治改造指挥部统一 招标实施。绿东村3号院之所以没有对小区进行全封闭，是因为该小区所在的社区没有上报。

　　中原区绿东村办事处二砂二社区陈永利主任说，当时对围墙缺口、路面不平、路灯不明、楼道粉刷等问题都进行了上报，但可能是由于预算有限，一些项目没有批下来。

　　路灯不亮，是因为电费问题没有协商好，二砂实业公司物业部也没有办法。至于改造后路面不平问题，他们已通知施工方重新整治。

　　郑州市房管局物业处程建颖处长说，按规定，楼道粉刷并不在这次改造范围之内，如果一些施工单位没有按照质量标准施工，通不过验收，将来市财政将拒绝支付工程款。

　　据悉，老旧小区改造工作已持续近3年，市级财政已投入两个多亿，目前各区都没有再申报改造小区名单，暂不会有后续改造计划。

　　硬件上去了，物业管理成了难题

　　郑州市南阳新村办事处荣华社区南阳路79号院的居民说，该小区改造后，小区硬件上去了，但因没有专业的物业公司打理，小区治安、保洁、公共设施管理问题都没解决。

　　该 办事处居民科张女士说，他们办事处所辖范围内共改造了63个小区，改造后小区管理形式有居民自治和社区代管两种，由物业公司管理的基本没有，物业公司如果 不能盈利，肯定留不住。很多老旧小区是无主楼院，由社区负责代管，社区也仅收取少量钱，负责基本的垃圾清运工作。这些钱一般都是三五元，尽管如此，有时还 收不齐。

　　物业进小区，同乐社区有点“心得”

　　在很多改造后的小区为后期管理发愁时，有的小区已探索出了一些方法。

　　昨日午后，记者在郑州市惠济区刘寨街道办事处同乐社区看到，门卫室有值班人员值班，小区墙壁整洁美观，路灯、保洁等工作都由物业人员负责。

　　该社区1992年建成，2012年11月份开始改造，当年12月改造完成。改造前，该社区是没有物业的。

　　改造后，为了让小区管理步入正轨，刘寨街道办事处坚持聘请河南仁泰物业服务有限公司入驻小区。但没有资金，物业很难发挥作用。

　　刘 寨街道办事处同乐社区主任陈朝丽说，他们想的办法是，第一年物业刚入驻，物业费的收取肯定有难度，但政府给予了全额补助，仅这一年就投资给物业公司204 万元，进行管理、卫生保洁；第二年，随着物业费慢慢收取一部分，政府将一半的缺口再补贴给物业公司，保证物业不赔本。

　　为让该院的物 业管理市场化，前年、去年，小区召开居民代表大会，会上向居民晒物业服务的账：几个保洁员，工资支出数额；路灯亮几个小时，耗电多少。各个项目单独核算， 详尽、透明、公开。让居民了解物业的工作，通过这种循序渐进的方式，物业费收取率逐渐升高。目前该小区的物业费收取率已达80%。

　　此次改造计划的目标是“八有”（有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有房屋维修），

　　其中7项都涉及后期物业管理问题。

　　建议

　　政府应多扶持居民需转变观念

　　连日来，记者采访发现，郑州市已经改造过的1960个老旧小区多已“旧貌换新颜”，但物业管理上并没多大改观。

　　河 南财经政法大学工程管理与房地产学院副教授张扬对此表示担忧，“北京、南京早年一些已改造过的小区因为没有专业物业公司管理，过了没几年又变回了原来的样 子。”张扬说，老旧小区住户以老年人和低收入者为主，改造后物业公司入驻，要想不赔本，只有提高物业费，但这又会遭到居民的反对，所以政府必须把物业公司 “扶上马”，给予一定的补贴，资金来源可以从住房维修基金或新建小区配套费中出，也可以直接从财政资金里出，物业管理毕竟也承担了部分社会职能。

　　另一方面，老旧小区以前很多是单位的家属院，过去一切开支均由单位支付，住户不需承担任何费用。但现在居民要想提高生活品质，不缴物业费是不行的。要使“花钱买服务”的观念深入民心。

　　他山之石

　　改造小区引入物业这里有 “高招”

　　武汉：各区政府会每年安排一定的专项资金，对进入改造后老旧小区的优秀物业公司予以每年2万到3万元的奖励。

　　杭 州：在小区内购买成套商品房作为物业管理用房，并对进入老旧小区的物业公司，采取补人头办法，每年每个管理人员给予3万元补贴，确保管理人员基本收入，为 后期管理正常化奠定基础。支持物业公司给居民提供多种服务，收取费用，作为物业公司的补贴。物业公司还可以利用小区的公共部分做广告创收。经过一段时间的 服务后，居民满意度提高了，再提高物业收费标准，使之走上良性发展的道路。

　　记者手记

　　小家属于大家

　　郑州老旧小区改造，2011年起，2013年止。这一次针对老旧小区的惠民行动，是郑州有史以来第一次。

　　行动过后，地面平了、路灯亮了、下水道通了、院落美了。记者走访时，也感受得到居民的认可。

　　但这第一次的改造，也有瑕疵：一些小区没覆盖到，一些设施仍未修缮到位。既然是一次大动作，为何不能更完美？

　　第一次是好的，但居民们总是盼着能有第二次、第三次，让小区越来越好。毕竟，这里住着曾为这个城市默默工作过的老人，住着正为这个城市努力拼搏的追梦人。

　　这里，不只是某个人的家园，而是属于大家。

　　居民不应只是看客，企业得有所作为，政府应挑起大梁。共同努力、创新、协作，我们才能拥有家的温馨。