昨日，国家统计局公布了《2014年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。数据显示5月份郑州房价指数环比涨幅0.3%领跑全国，同比上涨6.1%位于全国中下游。然而业内人士分析，价格坚挺但销量在下滑，并预测全年郑州房价涨幅趋缓、维持在6%左右，远远低于去年的10%。

　　同比只有一城

　　价格指数下降

　　数据显示，新建商品住宅(不含保障性住房)方面，5月份全国70个大中城市中，环比价格指数下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格指数变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.4%。

　　70个大中城市中，同比价格指数下降的城市有1个，上涨的城市有69个。5月份，同比价格指数变动中，最高涨幅为11.3%，最低为下降4.8%。

　　郑州环比涨幅领跑全国

　　在环比数据方面，70个城市里仅有15个城市出现价格指数上涨，河南占了两个。而更引人注目的是，郑州虽然涨幅仅为0.3%，但却以微弱的优势超过北京、上海、广州成为5月新建商品住宅环比价格指数涨幅最高的城市。另外一个上涨的省内城市洛阳，环比涨幅为0.1%。

　　我省郑州、洛阳、平顶山同比涨幅分别为6.1%、6.5%、6.6%。

　　价格在上涨，销量在下滑

　　“郑州楼市下行已成定局，价格依然坚挺。”同致行郑州公司副总经理曹庆伟说。

　　据同致行研究中心监控数据显示，虽然成交均价有所上浮，但今年1~5月份，郑州市内8大区域商品房(不含保障性住房)销售面积291万平方米，与去年前5个月比下滑百万平方米。而克尔瑞针对郑州市场5月份的月报也显示了销量的下滑：5月商品房(不含保障性住房)供应93.86万平方米，环比上涨27.02%，同比下降10.34%;成交67.98万平方米，环比上涨0.90%，同比下降24.71%。

　　曹庆伟认为在信贷收缩、降价风弥漫全国的大背景下，郑州市场销量同比下滑明显，楼市下行已成定局。

　　记者从合富辉煌郑州分公司了解到，5月份郑州高新区与经济开发区多个楼盘出现销量下滑。其中高新区某国内一线房企楼盘销量远低于预期。而经济开发区某一线房企的精装楼盘打8.5折仍难以逆转销量下滑局面。

　　曹庆伟表示，楼市下行，销量下降，全国多个城市限购政策作出调整，行业政策方向是行政调控手段要逐步退出市场，取而代之的是市场化的调节机制，这也是近期市场关于限购或将取消观点不断出现的重要原因。今年1~5月份郑州楼市销量同比大幅下滑，这使得郑州市场限购放松的可能性加大。同时，结合现有库存、潜在体量以及行业政策，他预计全年郑州房价涨幅趋缓、维持在6%左右，远远低于去年的10%。

　　郑州二手房价格稳步上涨

　　二手房方面，与上月相比，全国70个大中城市中，价格指数下降的城市有35个，持平的城市有16个，上涨的城市有19个。环比价格指数变动中，最高涨幅为0.5%，最低为下降0.9%。郑州环比涨幅为0.3%，处于全国前列。

　　70个大中城市中，同比价格指数下降的城市有5个，持平的城市有1个，上涨的城市有64个。最高涨幅为11.1%，最低为下降8.7%。郑州领跑省内3个受监控城市，涨幅7.6%，而洛阳、平顶山涨幅分别为5.4%、4.2%。

　　“5月份二手房市场整体来说是平稳的，未来3个月将迎来疲软期。”21世纪不动产郑州区域执行总经理王川在接受河南商报记者采访时如是分析。

　　王川表示，据统计，5月份郑州二手房交易还是处在3000~3500套这样一个正常区间内。然而5月份郑州二手房实际成交量相比4月份有所下滑，主要原因是银行方面对信贷审核更为严格并且提高了首付比例以及利率，使得一些刚需继续观望。此外，二手房按揭放款周期一般为一个月，所以5月份受信贷方面影响的成交量会在6月份有所体现。

　　接下来的6、7、8月3个月份天气炎热，对需要经纪人带领实地看房的二手房交易会造成影响。因此他认为接下来的3个月二手房市场会出现相对疲软的状态。

　　他认为，9月、10月份郑州二手房市场应该会有小爆发式增长。首先，因为前半年积攒的刚需会有一个集中释放，其次在中央的指导下一些新的更宽松的信贷政策的落地也能刺激到一部分消费。

　　分析

　　小户型需求旺盛 改善型需求持续释放

　　国家统计局公布的分类数据显示，5月份全国90平方米以下、90~144平方米以及144平方米以上三种户型中，90平方米以下的新建商品住宅销量拥有最高的同比涨幅12.8%，郑州同比涨幅为6.6%。90~144平方米同比最高涨幅12.3%，郑州同比涨幅4.8%。而郑州市场最高的同比涨幅则出现在144平方米以上的区间，涨幅达到6.7%。

　　业内人士指出，数据一方面体现了国内购房者对小户型住房需求旺盛，另一方面郑州市场144平方米以上大户型销量同比涨幅最高，则体现了改善型需求持续释放。

　　根据同致行监控数据显示，近几个月以来，郑州市场多个项目中120平方米以上户型销量占比有所上升，大户型去化有所加快，改善型需求也有所增加。如上半年开盘的雅居乐国际花园洋房产品、保利海上五月花等改善型需求产品都取得了不错的成交业绩。与之类似，近期市场上面向改善型需求甚至是终极置业需求的高端产品供应增多。这一现象与改善型需求受抑开始释放不无关系，并且随着环内土地的稀缺，之后这种位置优越、改善型的大面积户型产品越发稀缺，价格涨幅将增大。