2014年以来收益为零“我买的房现在赔了。”6月7日，经济学家茅于轼在公开演讲中表示。

    自上世纪90年代住房改革至今，房产虽然已经成为中国人生活中不可缺少的商品，但对其真实价值以及价值规律，却始终没有清晰而准确的认识。由此，出现了“买涨不买跌”等一系列市场怪状乃至宏观层面的调控乏力。

    2014年，中国房地产行业或将进入史上最复杂的一轮市场行情，对于房地产价值的辩论，也进入了最激烈的阶段。房地产已经成为兼具投资与居住功能的特殊商品，而对其投资的预期却往往有云泥之别。特别是对整体投资环境以及宏观大势的基本把握，相关研究虽然有，但大都缺乏系统性研究，也缺乏足够的数据支撑。

    基于上述问题，自本期起，中国房地产报联合中金标准数据发布《房地产投资价值百城指数（月报）》（Real-Estate Investing Value Index of 100 Cities（Monthly），简称“Reivi100指数”），以中金标准数据的“百城住宅投资收益指数”为依托，对116个大中城市进行房地产大数据积累，提供了全面、实时、客观的房地产数据进行研究应用。

    我们希望，它不仅可以对社会公众的房地产投资及居住行为进行指导，同时能够为政策制定者呈现关于中国房地产市场真实、立体、动态的面貌。

    中房报·中金标准数据联合发布的《房地产市场价值百城指数（月报）》显示，2014年5月，中国房地产投资价值百城指数为220.33，而2014年1月的指数是219.62，今年收益基本为0。百城住宅价格环比涨跌各半中金标准数据最新监测结果，2014年5月，116个大中城市中，环比上涨和下跌的城市数持平，均为58个；同比有约7成城市上涨，3成城市下跌。同比上涨城市的平均涨幅为6个点，下跌城市的平均跌幅为3.23个点，显示出了一定的风险。

    Reivi100指数统计显示，该指数2014年5月为220.33,2014年1月为219.62，进入2014年以来收益率基本为0。由于这个收益率里考虑了租金收益，所以实际房价是在下跌。但相比于2009年的Reivi100指数的基准100，该指数仍然处于较高位。

    回顾过去，房地产市场最红火的时间段正是2009年和2010年，2011年开始陷入低潮，2012年和2013年的收益率只能算是普通，而进入2014年，风险骤然显现。实际上从2011年开始，温州、鄂尔多斯等局部地区的房地产市场已经出现负收益，但是由于人们的眼光主要关注着一线和省会城市，所以对这些负收益城市不那么关注。收益率的增速明显放缓在各个城市都有体现，直到现在增速已经降为零，此消彼长之下，随着看空情绪逐渐占到上风，未来全国收益率为负的可能性极大。负值城市持续增加 一线城市收益率涨幅收窄2014年以来，全国住宅收益负值城市数量的持续增加，更能直观地反映出全国房地产市场的总体状况。数据显示，全国住宅平均收益率自2014年以来几乎是没有任何波动的向下跌落，而低收益的城市数量更是每个月都在扩大。这些迹象表明房地产市场也许在某些局部还算安全，但是整体恶化的趋势非常明显。

    而观察4个一线城市的投资收益变化也可以发现，2014年以来除了深圳的指数依旧保持平稳上升，其他3个城市表现得都很一般，北京更是连续两个月下降。

    从4个一线城市进入2014年以来的住宅的同比投资收益率可以看出，一线城市住宅的投资收益率涨幅整体趋缓，北京和广州两地尤其值得关注。可以看出，和2014年1月相比，其5月份的收益率下降幅度有5个点，广州最近的收益率甚至只有4.57%。如果按两地当前的投资收益率，按市场价格转让房屋，则扣除各种交易税费、手续费之后，这两个地方的住宅都是赔钱的。而上海和深圳，从数据表现上要看好于北京和广州。住宅投资收益率排行前十和后十城市名单2014年5月全国116个城市住宅1年投资收益率指数排行显示，近一年住宅投资收益率排行前十的城市大多均为一线城市及省会级城市。这些城市的投资收益率增幅虽然表现较好，但由于上海、深圳、天津等不少上榜城市普遍面临成交下滑、市场观望情绪严重的状况，可谓“有价无市”。对这些城市住宅投资收益后期走势的判断尤其应当谨慎。

    至于收益最低的10个城市，则可以看出，宁波、绍兴、温州属于江浙沿海出口型经济，铜陵、鞍山、鄂尔多斯，属于资源型城市，这两种经济特点城市的收益率低迷恰好和我国今年以来宏观经济不景气密切相关，如果宏观经济形势未能好转，这些城市的房地产市场也不会转好。后市展望此次房地产调整只是刚刚开始，和2011年不一样，这一次政府甚至放风救市，和前期强调限购政策大不一样。最致命的是市场利率高企压缩了银行利润，银行提升房贷利率成为压倒房地产市场的最后一根稻草，绝大部分购房者都需要依靠贷款买房，成本上升直接压缩了大量需求。现在趋势正在渐渐明朗，负收益城市每个月都在增加，全国平均收益率每个月都在降低，已经持续了5个月，市场的方向十分清晰。

    由于此次房地产市场的调整是市场的自发调整行为，因此，对于不同城市住宅的投资价值的分析在立足于本地详实数据与分析的同时，还应分析传导效应对房价的影响，由于现在各大城市房价本身已经远超普通民众的购买力，所以一旦开始走弱，危险性不应被低估。(高邃)