如今的郑州楼市，犹如立于天平之上，一边是库存，一边是房价。在经历了前三季度的跌宕起伏之后，在各大上市房企为求漂亮年报而冲量的第四季度，忙于促销的开发商终于等来了一个又一个政策利好。国庆前一天，限贷解禁，楼市长达4年的双限时代终于结束。不过，外围的利好不能抵消楼市高库存的重压，开发商清楚地认识到：“走量才是当务之急”。

　　楼市供求格局彻底逆转

　　“史上最强楼市调控”，四年潮起，3个月潮退。从6月26日呼和浩特首先宣布取消限购，到9月30日央行联合银监会明文宣布松绑限贷，一共96天。限购城市从46个降至5个，二套房首付从七成降至三成，贷款利率从1.1倍降至7折。在经历了楼市的黄金十年之后，郑州楼市的供求关系已经发生了根本性的转变，房价的上涨已成强弩之末，2013年的疯狂卖地更是为2014年的郑州楼市埋下了腥风血雨的伏笔。

　　不管其他开发商怎么遮遮掩掩，急于出货成为市场的主流。价格战从城北打到城东，城南、城西也不可幸免，新盘的价格不停地刷新着各自板块的底线，都是各种形式的以价换量。

　　近期，房地产市场出现阶段性利好。一方面，在一些库存压力较大的城市，房企折扣力度加大;另一方面，非一线城市几乎全面放松限购，部分城市的信贷政策也有所放松。但从市场成交来看，其对需求入市的拉动并不明显。有数据统计显示，9月前14天，全国54个主要城市合计住宅签约83349套，环比8月同期基本持平。其中，二线城市的利好政策被消化后，成交量不涨反降。传统的“金九”成色明显不足。而在国庆期间，虽看房人数有所增加，但并未明显暴增，有人说，虽然“央四条”是楼市走出底部的重要标志，住房信贷放松，将带动相当一部分购房需求，引发一轮成交反弹，形成今年的一波小高潮，但对反弹幅度不应过于乐观，因为目前经济形势尚未稳定，购房者的信心仍然不足，而各地库存量很大，需要消化一段时间。

　　2014去化率逐渐减弱开发商压力加大

　　如果说上半年哀鸿遍野，下半年限购的放开一定程度上稳定了市场信心。8月9日，限购全面放开，本以为在政策利好的刺激之下，能借此打开楼市市场窗口，改变购房者心理上的预期，重树消费者购房信心。借此时机，一些开发商采取“以价跑量”来完成全年销售任务。即便是这样，购房者也并未“领情”，钱袋子依然捂得很紧。

　　天平的另一边，郑州商品房8月供应75.58万，环比下降19.12%，同比上涨61.77%;7月份，郑州市商品住宅依然呈现出供过于求的状况，月度供应量93.15万，环比下降6.28%，同比上涨65.95%。第三方机构的监测数据显示，自2014年5月份开始，郑州商品住宅供需矛盾加大，供过于求现象明显，以近3个月的月均去化量来看，去化周期为8个月。开发商的又一根救命稻草——限贷政策的放开在9月结束前千呼万唤始出来。可以预见的是，在短期之内，又会有一波改善性需求有效释放。

　　库存数据的增加，昭示市场供需关系反转的态势。但在统计数据的背后，真实情况可能更为严峻。据悉，在对库存的统计中，并未将保障房纳入其中。一位接近住建部的专家指出，不少城市的保障房建设规模较大，但由于未能较好对接需求，导致难以消化。该专家表示，若将一些地区两限房、经适房等带有商品房性质的房屋计算在内，楼市的库存数据还会增加。

　　与此同时，游离在政策法规之外的“小产权房”，规模庞大难以估算，而且并不在官方的统计口径中。若将这部分房屋计算在内，则市场的真实库存更为庞大。

　　库存高企以价换量成常态

　　尽管有开发商借涨价进行炒作，但在供求关系看不到明显的改善之前，量价齐升几乎成为天方夜谭。有专家表示：“房地产价格下行，使得投机性需求开始退场，即使现在放松政策，投机性需求也不会返回。”而对于众多上市房企来说，第四季度往往是冲刺季，为了年报更好看，激烈的竞争依旧不可避免。