央行此次降息对郑州楼市的影响还有待观察。

　　□本报记者樊霞

　　●11月21日，央行宣布降息。消息立刻引发社会高度关注，多方舆论认为降息将有利于房产市场发展。●河南多家银行房贷利率并未随之大幅下降，目前仍维持上浮房贷利率水平。●在政策影响下，郑州房产市场稳中略有升温。

　　央行降息引发震动

　　11月22日下午，郑州市冬雨飘零。

　　53岁的市民王建刚和妻子走进了位于航海路与中州大道交叉口的一处楼盘销售处，这是他第二次踏进这里，两个月前他就曾经考察过该楼盘，这次他希望在房价和银行贷款利率方面有新的优惠活动。

　　“21日央行不是宣布降息了嘛，我看看房价跟着政策有啥变化没，稍微变化一点对我们这些普通市民来说，意义都可大。”王建刚说。

　　11月21日晚间，央行突然宣布，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率并扩大存款利率浮动区间。

　　这是央行时隔两年后再度降息。主要内容是金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

　　此消息一出，多方反应强烈。

　　众多自媒体和传统媒体的官方微信、客户端即刻跟上发布文章进行解读，吸引了读者们的高度关注。据11月21日微信公众号有关统计数据显示，人民日报关于央行降息的文章当晚超过20万人阅读，《凤凰财经》和《我的理财师》相关解读文章阅读量分别达到85万和74万人次。

　　在众多解读中，央行降息给人们带来最直接和最明显的感受是房产市场将会有变化。有观点认为此举预示着债市、股市迎来新一轮大牛市，房地产市场也将成为最大的受益者之一。

　　广发房地产研究小组指出，从历史经验上来看，降息无论是对房地产销售面积还是房价都将产生积极影响，而且，地产板块也将受到显著拉动。

　　实际上，降息公布当晚，受消息刺激，美股交易时段中概股普遍上涨，地产股领涨，其中搜房网、乐居和易居中国均涨超10%。

　　这样的消息令诸多有意购房者升起美好愿望。郑州“真二网”二手房交易平台运营总监邓鹏说，消息公布后，“真二网”的浏览流量明显增加。“同一套房源一天都有三个买家预约看房，以前可能一天只有一个买家有意愿。”

　　郑州楼市表现镇定

　　在售楼处，王建刚的确感受到了变化。以89平方米的三室一厅来算，销售均价依然是11000元/平方米。不仅房价没有下降，由于该楼盘剩余房源不多，房产商还酝酿要涨价。“我们现在的房价已经比上个季度上涨了几百元。”售楼部小姐表示。

　　当然也有好消息，各家银行贷款利率小幅下调。“银行房贷基准利率和首套房贷款利息都下调了。”售楼部小姐介绍说，11月初，和楼盘有合作关系的建行、中行的房贷利率已经从基准贷款利率上浮15%下调至上浮10%了，“这样算下来，以10年还款期限来算，你每月可以少还利息100多元。”

　　实际上，在11月份之前，郑州市多家银行的房贷利率均执行基准利率上浮15%到20%。进入11月份以后，尽管没有明确宣布，但一些本地银行已经悄悄下调了房贷利率，一般下调幅度在5%左右,最低的一家银行贷款利率为5%，但同时有较为苛刻的前提条件。同时，央行宣布降息后，郑州各家商业银行和国有银行均开始执行新的基准贷款利率。“实际上，央行降息指的是贷款基准利率下调，现在各家银行制定的房贷利率是在基准利率的标准上，根据实际情况推出的浮动利率，不同银行的房贷利率稍有差异。”一位银行界人士表示。

　　另一方面，来自河南省省直住房公积金管理中心的消息表明，公积金贷款利率已随央行下调，5年期以下(含5年)贷款利率由4.00%下调至3.75%，5年以上贷款利率由4.5%下调至4.25%。

　　王建刚想给儿子买房结婚用。“从今年初都开始看房了。”但现在，他仍然想再观望等待一段时间。根据有关规定，银行贷款合同审批后，房贷利率即刻执行当时的利率标准。万一到明年，“各家银行又下调房贷利率了呢?”

　　像王建刚一样持有观望态度的购房者不在少数。降息后在郑州市多个楼盘销售处，看房者并没有明显增多。因为到了年底，售楼方显然也致力于消化库存，尽快回笼资金。

　　在售新楼盘如此平静，郑州二手房市场又怎样呢?

　　24岁的侯伟庆很期望降息能给自己带来更好的业绩。从事房产中介业务三年，今年他二手房销售成绩相当不理想。“去年这个时候我每月平均卖出2～4套房，今年10月份我只卖出了一套房。”侯伟庆说。

　　而侯伟庆所在的中介公司10月份交易合同也只有3单，“今年的二手房市场真不活跃。”

　　据业内人士介绍，今年以来，由于受政策影响以及上半年银行严格控制贷款规模，郑州市二手房市场遇冷，各个中介公司业绩大幅下滑，不少中介公司减少员工或者转行。“像金水区、管城区等的中介公司每月能有3、4单交易就已经不错了，有些偏远区域中介公司一个月只做成一单两单很常见。”

　　但是，央行降息落地，二手房交易市场似有回暖迹象。一些中介公司开始四处招人，重新开张或者扩大规模，“看这个政策走向，明年二手房市场形势会迎来春天。”一位中介机构的负责人说。

　　多项政策密集出台提振楼市

　　实际上，郑州房产市场今年经历了多项政策提振。

　　早在5月份，《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法(征求意见稿)》(下简称《意见稿》)发布。这是郑州首次就个人住房置业贷款政策性担保出台《意见稿》。《意见稿》称，担保机构不光是为公积金贷款提供担保，还为商业贷款提供担保。与此同时，郑州各商业银行的贷款放款速度明显加快。

　　另一项新政随后推出：6月15日起，郑州市民可以用商业贷款和公积金“组合贷”，购买前两套新房，最高可以贷款70万元。在此之前，郑州住房公积金最高只能贷款45万元，且不能和商业贷款一起使用。

　　8月9日晚间，郑州市正式宣布取消房产限购，自2011年1月出台的住房限购政策失效。

　　不仅郑州市接连推出新政助力楼市，9月30日，央行和银监会出台“认贷不认房”政策，对首套房贷已结清的家庭，贷款购买二套房时享受首套房优惠。政策规定，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

　　同日晚些时候，河南省宣布放松首套房认定标准，未实施或已取消限购城市，第三套住房不限贷。几个月时间内，利好消息接踵而至，但郑州房产市场并未迎来预想中的大热。无论是购房者还是房地产商均表现平静，房价则一路缓慢升高。同时，银行房贷7折利率没有落地，公积金异地贷款也并未在河南省内施行。

　　造成此局面的主要因素被普遍认为是高地价滋生高房价。此外，郑州炒房问题并不明显，当前支撑郑州楼市的是刚需客户，而这种情况显然不可能导致房产市场大起大落。

　　至于银行依然保持房贷上浮利率标准，原因在于每年接近年底，房贷额度都会比较紧张。此外，“房贷利率如果打7折，比银行的理财产品收益还要低，明显是亏本生意。”一些银行业人士表示。考虑一定的利润空间，这也是即便利好政策接二连三出台，但银行信贷方面依然保持谨慎的关键所在。

　　降息后郑州楼市走向如何

　　截止到今年10月份，郑州房地产数据分析显示，今年1～10月份，市区商品房累计销售面积855.52万平方米，与去年1～10月份相比，增加了10万平方米。

　　另有数据显示，今年上半年郑州房价连涨6个月。国家统计局的数据同时显示，10月份全国70个城市中有69个城市房价下降，郑州市是唯一没有降价的城市。

　　10月份郑房指数也表明，该月市区商品房销售依然强劲。郑州市住宅与房地产协会秘书长叶琦说，作为市场先行指标，商品房销售量的稳定表明郑州市商品房市场处于健康平稳的发展态势。

　　另一些利好消息也许也会进一步刺激郑州房产市场。11月12日，《河南省人民政府关于深化户籍制度改革的实施意见》正式出台，农民进城落户更为容易。11月25日，郑州到开封的城际铁路运营时刻表出炉。这显然意味着将有更多的外来人口流入郑州市，而郑州楼市也可借此有更大的提升空间。

　　对于这样的郑州楼市，央行降息或将加速其进一步升温。

　　“此次降息对楼市来讲是一重大利好政策”。河南省商业与经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，9月30日的新政出台后，大多数银行并未出现大幅下调贷款利率的局面。“郑州许多银行首套房贷款利率仅仅是从基准利率基础上上浮25%下降到上浮15%，这次央行再次降息，相当于变相为全体购房者打出9.4折优惠。对于购房者来讲，应该说更有利好的价值。”

　　一般说来，房地产市场对政策层面的重大举措感受灵敏。有业内人士指出，降息以及诸多利好措施的出台，在2015年将会明显看到其积极意义。⑨11