近年来，新区商业正逐渐成为房地产开发的热门话题，郑州组团式的发展，以及诸如高新区、经开区等原有产业区的功能升级，都为新区商业开发提供了广阔的舞台。

　　在此，笔者总结了两年来在河南市场操作过的众多新区商业项目，与业界朋友共同探讨新区商业在开发、运营过程中面临的问题及解决方法。

　　新区商业的开发带来了哪些机会?

　　首先是新区建设和功能升级带来了市场机会，我们在过往项目操作过程中发现，如龙湖镇、高新区等老开发区在历经几年的发展后，区域内基础配套已经基本健全，人口也在逐渐导入，但这些项目大都明显缺乏商业的配套，同时商铺产品供应也少。我们在有些新区还发现商业零供应的现象，大家都在按照常规做法先做住宅后做底商，市场机会明显。

　　其次是商业比住宅具备更高的溢价空间，以河南市场为例，商业比住宅拥有更高的溢价空间。很多地级市的新区住宅项目可以平均卖到三、四千元一平，而商业则可以卖到上万元。新区建设生活型商业街，工程进度快溢价高还容易出形象，更能形成新区商业中心。

　　第三是为住宅增添价值和卖点，如果是千亩大盘再配套相应体量的商业，则能够显而易见的为整个项目增加卖点，从而提升住宅产品的溢价。

　　第四是正在发生变化的投资市场带来的市场机会。过往第一波投资住宅的客户，都已经发现新区住宅的投资价值慢慢不大了，总的市场还是有限的，特别是很多地市的客户手里一般都已经有了两三套住宅。现在投资客们慢慢转向商铺。合适面积和总价的商铺产品将有着较好的发展前景。

　　第五是部分商业项目政府会给予相应的优惠条件，因为商业作为城市配套的一种，起着完善新区配套加速人口导入的重要作用，政府需要开发商参与到城市建设中来。

　　虽然新区的建设蕴藏着大量商业价值，但由于产业、人口等导入过慢，新区商业在现阶段的发展仍存在大量问题，尤其在项目的定位、规划、招商方面会面临更多挑战。

　　新区商业的发展 ，如何解决?

　　客户的选取，产品的规划，开发节奏等等都要在盈利模式有保障的前提下进行操作。在普遍缺少证券化手段的背景下，商业地产开发快速滚动换取资金效益的模式更适合大多数的开发商，由此——租售结合的做法更为适宜稳健开发。

　　所谓租售结合，简言之就是以租带售以售养租，通过租赁型物业的开发来促进销售型物业的销售和溢价，同时换取前期稳健的现金流。

　　下面阐述租售结合模式下新区商业开发的参考点——

　　开发节奏采取以租带售，街区先行——对于新区商业来说，我们经典的案例是和昌上街都汇广场项目，通过前期签约意向主力店大商百货，从而带动二期商业街的销售。工程进度快的二层半街区实现快速建设、销售、招商以及运营，快速面世促进新区区域成熟，同时带动住宅和商铺销售在竞争激烈的新区中实现良好的售价和销售速度。由此可见，规划灵活且能提供丰富的餐饮娱乐等生活型业态来满足使用功能的街区型商业更适合运用新区项目中。

　　战略采取领导者站位——人口导入未成规模的新区一般预示着是小市场和小容量，我们的经验是应采取领导者占位，形成规模和竞争优势。商业有它自己很明显的自身特点，本质是去满足消费者一些需求，各种各样的消费需求，一般都是复合的。需要一些业态的组合，包括量的支撑，这样你的商业量不能单纯，这样去做领导，领导者体量能够产生一些优势，包括招商、竞争品牌方面的一些优势。

　　需求决定功能，功能决定定位规划——商业的本质是满足人们的消费需求。所以，商业归根结底都应该是对客户的研究与定位。一般我们在做项目时，一定先去看项目所处区域的未来规划，分析未来人口的导入情况，从而获知这个区域存哪一类人。因为人群的不同会有不同的消费需求。比如居住在组团新区的主要是家庭型消费人群，他们往往对超市和儿童业态更为偏好。而有些新区则处在大学城，面对的消费群以学生为主，则可能会对休闲、娱乐业态的需求更多。研究好人群，确认他们的需求，项目就可以对应出来应打造何种功能和业态，然后就是功能和业态所匹配的规划形式。简言之就是要先找准客户是谁、需求是什么、提供何种功能、确定产品规划，想明白这些问题之后才是招商销售的问题。

　　地块价值最大化——往往政府在打造新区概念时，会以整合湖景等资源的形式来提高整个区域价值。这时则应该最大化的去挖掘这类资源对商业的带动，例如我们团队刚操作完成的一个新区商业项目，它具备了良好的湖景和湿地公园，这时候对于此类稀缺资源的打造往往是吸引客户到来的重要因素，要和商业统一规划考虑各自的功能搭配，在湖边公园内融入一些婚纱基地的功能，在商业里提供影楼婚庆用品以及风情餐饮的功能，达成统一配合。

　　注意整体开发的统一规划——刚才我们提到了新区商业可以为住宅提供溢价，既然商业承担了功能，就要统一考虑规划。我们看到很多大盘都在用住宅的方式做规划，只考虑住宅，不考虑商业，最后留给商业的规划用地条件或者留给它的位置并不适合商业发展，造成整体价值的遗憾。最典型的是很多大盘项目最后给商业留了长条型的地，只能做出来类似裙楼这样的商业，商业形态非常受限，价格也不会太高，而且未来招商也不会好。所以新区大盘规划一定要整体考虑商业和住宅的关系。

　　在提到了几个需要注意的参考点之后，我们来谈谈新区商业项目定位的主要方向，依据RET睿意德过往案例经验主要有两个方向——区域配套和城市休闲。

　　首先，区域配套型的这种发展比较常见，很多新区都缺少这种商业。因为商业作为城市配套服务功能的一种，它是促进区域成熟很重要的一点。区域配套型商业业态主要有超市、生活配套、药店、银行和餐饮休闲配套等，这些业态往往又是最容易存活的，我们建议优先考虑此类型商业。以郑州为例，高新区、惠济区、龙湖镇等都已经发展了很多年，人口有一定的基础，但商业发展都以原始的城中村街铺为主，新兴的区域居民没有地方消费。在这些地方做生活型的商业机会就会比较大。但实际上满足生活配套需求的商业街区在人口有一定基础的新区更具机会和投资价值。在这些区域位置相对不错有一定体量的商业地块，容易做出来商业中心建立先发优势，从而抓住消费和投资客户。

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