2014年12月23日，中国最大商业地产全程服务商RET睿意德在郑州举行了“2015商业地产新势力《潜力城市40强报告》暨郑州商业年终盘点”发布会。RET睿意德郑州公司总经理李雪鹏、策略顾问部总监石俊东等郑州公司高管出席本次发布会，并发表了精彩演讲。万科集团、绿地集团、华润置地、香港锦艺集团等RET睿意德合作伙伴悉数到场。

　　RET睿意德郑州公司总经理 李雪鹏

　　RET睿意德郑州公司策略顾问部总监 石俊东

　　RET睿意德郑州公司策略顾问部高级分析师 王天翼

　　本次发布会与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合首发的《商业地产•中国潜力城市40强》研究报告以外，RET睿意德还为2014年郑州商业的发展总结了十大关键词。

　　一、郑州地铁1岁了

　　时至今日，郑州地铁正式开通已满一年，除了对地上交通压力起到缓解作用外，还为郑州市区城中村改造后的大量流动人口外移提供了选择和便利，促进了东西方向上人流来往的便利。与此同时，地铁1号线的开通还将沿线的棉纺路、二七广场、人民路、紫荆山、曼哈顿、CBD等大型商圈进行了串联，使得商业项目可以辐射更多的人口，为发展提供便利。

　　但是地铁1号线并无真正意义的上盖物业或无缝对接，因此从商业角度来看是一种缺陷与遗憾。所以，我们希望在未来规划的地铁沿线商业项目设计时，一定要充分考虑地铁人流的导入和地下商业的设计问题。

　　二、万象城来了

　　2014年4月19日，总建筑面积15.3万平方米的郑州万象城1期盛大开业。是定位中高端的城市综合体项目(河南首个真正意义上的城市综合体)。

　　虽然我们看到万象城因为位置和交通遇到了一些问题，但万象城的开业仍然是郑州商业市场发展的一次重要升级。首先，华润把先进的高端购物中心操作理念带入了郑州，合理的业态和建筑规划，招商品牌设置以及运营策划都给本土商业项目带来了很多启示;其次，万象城定位为河南首家全球奢品汇聚的规模最大，业态最全，档次最高的全客层一站式购物中心，为郑州商业品牌的引入做了明显升级。

　　三、郑州步入超高层时代

　　RET睿意德中国商业地产研究中心研究发现，近年来，郑州市150米以上的超高层建筑达到了36个，其中主流高度为150-250米，在此高度区间的项目共计27个，占整体建筑的75%;250米以上项目共计9个，占比25%。这一高度分布区间与其他超高层发达城市也有一定差异，后者高度多集中于250-300米。

　　这些超高层建筑分布相对集中，在二七、金水和郑东新区内形成集群，合计占比80.6%。其中二七区分布数量最多，含在建、待建项目共计15个。

　　四、地王频出

　　2014年，郑州接连诞生了四个地王，其中三个位于郑东新区CBD副中心内，究其原因，RET睿意德策略顾问部总监石俊东表示：“龙湖区域的地王更多的是资源的溢价。纵观郑州以自然资源为卖点的项目，如雁鸣湖、洞林湖、思念果岭等，大都在绕城以外，中心区人多资源少，高档资源型住宅的溢价空间极大;加之龙湖教育、医疗配套(郑大一附分院)都快速推进，高档居住的属性日渐完善，高价地也在情理之中。”

　　五、城中村改造

　　2014年，郑州城改步入新一轮加速期，共有逾20个村庄进行了拆迁及改造工作。因为城中村通常占据较好的城市位置，且周边配套完整，拥有大量的常住人口，因此也就具备了成为一个完整城市组团的基础。而改造之后，它们通常以城市综合体的形式出现，包含住宅、商业、写字楼、公寓、酒店等物业。

　　城中村改造往往面临着拆迁补偿压力大，规划难度高，现金流滚动要求高等问题。过往大家熟悉的住宅开发模式在城改项目中往往不能套用。其实我们认为，问题的解决往往需要整体考虑。合理的定位，区分不同物业各自的角色，相互影响和驱动。例如我们在过往操作过程中的实践，整合RET睿意德顾问、规划、招商、运营团队为开发商提供完整的解决方案，实现定位的准确，规划产品的形象和价值提升，城市功能特别是商业功能的丰富，用销售型产品的价值提升来保证开发商的投资收益，用合理的规划为城市提供良好的形象和商业升级，为消费者提供丰富的消费选择和理想场所，实现三者的统一。

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