杜牧曰：公道世间唯白发，贵人头上不曾饶。有道理，不过除了白发公道，只有世界末日了，倘若真有，没人再去打老虎了，不管是周师傅还是徐老虎就是拿一箱房产证都换不来一箱面包，所谓世间公平，唯有在人类毁灭那天才能实现。

　　2014是什么年?有人说马年，对房地产来说没有马到成功、万马奔腾。倒是有点万马齐喑、人困马乏的感觉。

　　总结过去的一年，是每年的惯例。2014对购房者而言利好接踵至，开发商是观望纠结又一年，降价血拼卖房难，低姿促销整一年。太史公曰：甲午之年，楼市乱象，危机之声四起，全球动荡，风云突变，阴晴未明。然此房产不比往日，强弩之末，势不能穿鲁缟也。刚性需求者，爆发已久而积蓄不足尔，犹积雨水之救火，火之未熄，水将尽耶?改善居住者，持房而观战，犹观棋之人，在侧诸葛附身，入场则玄德乱己，其能谋定而后动乎?至于投资之客，则视楼市为畏途，闪转腾挪之间，亦非常人所能预料。

　　回顾房地产，不料思绪穿越了，找个虫洞跑到了2900多年前，在一个名字叫“”的西周青铜器上，有一段关于地产交易的铭文。意思是：一个叫矩伯的人分两次把1300亩地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件奢侈品，包括两块

　　玉，一件鹿皮披肩和一条带花的围裙。这是目前发现的最早的一宗不动产交易。

　　周厉王32年，周厉王为扩建王宫，买下一个叫鬲从的人的大量土地，没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王派人对鬲从说：“你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是很毒的誓，这宗买卖被刻在青铜器上，证明了交易的分量。

　　国王没钱也要建王宫，何况我等百姓呼?人到中年，往往易想起田园归隐之事，总想着哪天刀枪入库，寻个世外浅溪半寐垂钓，这种念头一旦涌起，就跟腻烦了皮肉生涯的鸡婆想从良一般迫切。

　　有人买地，有人卖地，说明当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，房地产市场已经有了雏形。周厉王为扩建王宫从某种意义上说，皇宫应该是皇帝实现其最终产权的地方。有人曾经研究过，即使是精力完全在家务上的全职主妇，其所能控制的范围最大不超过270平方米。超过这个限度，她就需要代理人——管家或佣人来进行管理。3×90=270，我猜90/70政策由此而来，因为中国女人要上班、要加班，做家庭主妇的时间不够，所以限购90平方米。

　　中国的王建王宫是为了自己

　　住，当年欧洲贵族建城堡，除了自己住兼防御外，最重要的作用是用来赚钱。他们一般建了城堡就开始建市场，而且开始的时候还不收税，让广大群众在里面进行交易。这么说吧，当时的贵族基本就具有了现在Web2.0网络时代的基本商业素质，即提供平台，让老百姓自己去组织。等到一定程度，作为平台的提供者出来收税或者盖上房子开发房地产。

　　皇帝可以建皇宫，老百姓住哪儿?在北宋，中央政府下面就有个专门搞开发的机构，叫做“修完京城所”。这个机构本来只能修筑城墙和宫殿，后来城墙和宫殿修得差不多了，这个机构就开始转型，开始给中央财政搞创收。修完京城所向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅盖店铺，盖好了，有的卖或租给老百姓。

　　个人也可以开发房地产，唐朝长安西市边有一个废弃的化粪池，面积不小，闲置多年了一直没人买。窦把它买了下来，雇人填平，在上面盖了20间店铺，租给波斯胡人做生意，窦发展很快，不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。

　　古人怎么住?白居易29岁考中进士，32岁参加工作，干的是“校书郎”，就是在中央办公厅负责校对红头文件，级别相当于处级干部，工资每月一万六千钱。白居易在长安东郊常乐里租了四间茅屋，离上班的地方远，又养了一匹马代步，此外还雇了两个保姆，这样每月的开销是7500钱，剩下8500钱存起来。但是存了十年，他也没能在长安买下一套房子。后来白居易觉得这样长期租房不是办法，就跑到陕西渭南县，也就是长安城的卫星城，买下一处宅子，平时住城里，休息日就回渭南的家。

　　在宋代，各地州府，都设有楼店务作为主管国有房产和邸店的行政部门，负责出租及修造事宜，相当于房管局或者机关事务管理局。官员在京都任职而又无私第的，包括宰执大臣在内，都在楼店务租房住。

　　欧阳修考中进士，进中央工作，工作了很多年，始终没买上房子。他给朋友写信说：“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。”意思是在京城工作这么长时间，一直没有混上自己的窝，一直在小胡同里租房住，很惨。

　　正因为房价很高，北宋有个大学士叫陶毂，他就想出了一些奇招：“四邻局塞，半空架版，叠垛箱笼，分寝儿女。”住房使用面积不够，就自己动手改造，在房子天花板和地板的中间加一层，隔成小复式。卧室太小，放不下床，就把箱子柜子什么的拼起来，让孩子们睡。这种一家三代挤一个小房子的方式，真是名副其实的“蜗居”啊!

　　宋代三苏，老爸苏洵也做了十来年的官，在京城却没能置上房子，苏辙和苏轼兄弟俩只好借住公署。苏东坡，一生也没能在开封买到房子，儿子结婚，没有新房，苏东坡很着急，最后还是借了一个朋友的房子，才算把喜事办了。

　　苏东坡的弟弟苏辙参加工作几十年，到七十岁那年才买上房子，而且不是在首都开封买的，而是在开封南边的一个城市许昌买的，狠狠心拿出攒了大半生的工资，卖掉一批藏书，花了几年时间，陆续买下“卞氏宅”“东邻园”等，又改建、扩建，置了一处百余间的大院落，安顿下全家老小。不过心愿满足了，他一生的积蓄也耗尽了，“盎中粟将尽，橐中金亦殚”，于是又自责“我老不自量”，到了这把年纪还来做房奴。

　　从中国的传统理论上说，普天之下莫非王土、率土之滨莫非王臣，按照现在的说法，皇帝是中国最大的地主，天下的土地都是他的。有学者总是诟病我们这里产权不清，所以最后导致战乱更迭，其实我们这里的产权是非常清晰的，唯一缺少的是买主，最终形不成交易市场而已。

　　从唐朝到清末，中国一直没有职业的开发商，只有业余的开发商。因为古代不但限购而且限贷。做开发商最需要的是钱，买地、买建材、雇人、摆平关系，哪个环节都得花钱是资金密集型行业，古代没有银行，但有钱庄，可是钱庄规模一般很小。史料上有这样两个办理房地产抵押贷款的例子，一个是南北朝时候的梁朝郡王萧宏，让人家拿着房契去贷款，一张房契最多只贷给几千钱;还有一个是明朝嘉靖年间山阴县的一个富户，最多的一次才贷给15000文。

　　直到民国时期，外国银行纷纷在上海开展业务，开发商们才能贷到大笔的贷款，所以中国的职业开发商直到民国才出现。另外关于限购是古代开发商如果大量囤地得挨板子，唐玄宗时土地政策：“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩……诸买地者不得过本制。”意思就是说，政府给老百姓划拨宅基地，如果是平民家庭，每三口人给一亩宅基;如果是贱民家庭，每五口人给一亩宅基。在唐朝，商人也属于贱民，即使是上百口人的大家庭，最多也只能购买20亩地，用这20亩地搞开发，一两年就倒腾光了。

　　可见在古代做房产开发商没有现在牛气，很受鄙视。北宋初年有个人叫陶毂，据他描述，当时只要有人盖房子往外出租，大伙就说这人是市井小人，挣来的钱就叫“痴钱”，就是呆傻的意思。可见在那时候，连做房东都受歧视，更别说做开发商了。

　　古人也不易啊，记得上大学时老师就说男同学要努力买房，女同学不用买房，女性应该多读书，读书可以让你的灵魂更丰满。我在一边想：以后柴火妞们去相亲时，可以自称肉身是32A，但灵魂却是36D，“奴家亦有汹涌波涛，只是波涛在别处。”

　　在古代，一套住房的第一代业主一般都是自主建房，房子盖好后一代一代传下去，或许被卖掉，卖给第二代业主，然后再卖给第三代。总的来说，从战国到明清，中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房，也不存在产权70年一说。因为古代房子比较大，一个家族都在一起，例如康百万庄园、山西的曹家大院、乔家大院都是几代人的努力。古人买房都是买一处宅子，有院子，人家没有时间限制。

　　现代土地是国有的，我们只有使用权。在古代，普天之下莫非王土，皇帝理论上说是最大的地主，其实实际的小块交易一直在进行。这就是在一个名义上无限垄断的地方，也一样会有市场行为存在一样。按照我们古代的政治经济模式，只要承认皇帝的最终产权，二级产权是可以交易的。不能交易的情况有几种：衙门、封地、皇庄、皇宫。衙门用地与王公的封地还有些在特殊情况下的交易，皇庄与皇宫是绝对没有交易的。唯一产权转换的情况就是改朝换代，关于这种交易模式，可以参考吴思先生的《血酬定律》一书。