按交易差额20%征收个税，成为近来很热的话题

　　这两天，郑州二手房交易按差额20%计征个税一事，引起极大关注和热议

　　郑东新区“闪电执行闪电叫停”?政策执行的尺度究竟怎样?买卖二手房的综合税费究竟多高?

　　那些有关“20%个税”的传言

　　事实到底是怎样的

　　特别提醒：有些合理费用可以扣除，比如装修发票一定要留好，卖房子时能省税

　　郑州二手房交易按交易差额20%计征个税一事，已引起极大关注和热议，各种质疑、吐槽不断——尽管税务部门已经向媒体说明，目前的计征方式和原来一样，仍有两种选择。

　　目前关注和热议最大的地方包括：政策执行的标准和尺度究竟怎样，按交易差额20%计征个税后，买卖二手房的综合税负究竟多高?究竟哪些算是合理的费用，可以在缴纳个税前扣除?你的装修发票还留着吗?这对楼市会产生哪些影响?

　　声音1

　　“开收”仅因税务系统升级?

　　说法

　　有法可依，本应如此

　　近日，税务系统升级后，郑州二手房交易个税按差额征收的传闻让省市地税部门倍感压力。郑州市地税系统一人士说，20%个税并非“开收”，而是很早就有的老政策，只能说现在具备了严格执行的条件。

　　注册税务师王国娜表示，其实，20%个税在税法中本来就是这样规定的，只是原来由于客观情况没有严格执行。比如，在上世纪90年代，人们买房子很少有人要发票，只能按核定征收即总价款的1%来执行。

　　声音2

　　郑东新区

　　闪电推出、闪电叫停?

　　回应

　　政策一直都有

　　谈不上“开始”和“叫停”

　　1月19日，河南商报记者收到消息，称从当天开始，郑东新区的二手房交易个税严格按差额20%标准执行。昨日傍晚，网上又传郑东新区地税局“强制执行20%个税”后又迅速被叫停。而该局一位副局长昨日晚间向河南商报记者回复称，他没有听说此事，该局一直都是按照省地税局的规定执行的。

　　昨日下午，河南商报记者在郑东新区行政服务中心地税服务台获悉，二手房交易个税仍可按总房款的1%征收。同时，多名现场为客户办理个税缴纳、等待手续审核的中介人员也向记者证实，1%标准还可以走。

　　对于传言所说的“区域差别”，河南省地方税务系统一内部人士告诉记者，新的税务系统和原来的有差别，两者更替时总要有个过渡期，现在，一线人员工作压力很大，税务部门在熟悉的过程中，在执行上会有所不同，这需要一段时间进行理顺。

　　声音3

　　税负太高太高了

　　算账

　　差额50万元的二手房，交易税费有可能接近20万元

　　按照交易差额20%计征个税，在市民中引起热议。很多人高呼税负一下子蹿升太高、太高。那么，究竟有多高呢?

　　河南商报记者采访了解到，在二手房交易税中，税务部门会向买卖双方征收多项税费，包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。

　　在郑州从业多年的房产经纪人吴鹏说，对居民个人转让普通住宅的，目前暂免征收土地增值税。现在占比较大的税种主要有三个：契税、营业税、个人所得税。

　　在郑州进行二手房交易，契税由买方负担，根据房屋面积90和144两个节点，税率依次为总房款的1%、2%、4%。卖方需要缴纳总房款5.6%的营业税、城建税、教育费附加和个人转让房产所得收入20%的个税。

　　以一套86、价值100万元的房产为例，卖方以150万元的价格出售，那么，这个过程所产生的税费有：契税150万元×1%=1.5万元，营业税及附加等150万元×5.6%=8.4万元，个税(150万元-100万元)×20%=10万元(在没有扣除合理费用的情况下)。

　　仅此三项主要税费就为19.9万元。

　　吴鹏说，卖方应该承担的税大概有18.4万元，买方仅承担契税1.5万元。但实际上，很多卖家在双方议价时就声明，税费全部由买家承担，否则就抬高房价。这几项税所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。

　　而买家就默认了这种做法，房产中介也习以为常。

　　声音4

　　会冲击郑州房地产市场?

　　说法

　　二手住宅市场会受冲击或引发新建住宅市场连锁反应

　　21世纪不动产郑州区域总经理王川说，会对买卖双方的心理预期产生影响，比如预算100万元，中间增加10多万元个税，买卖双方肯定要再考虑，双方心理也会有一个博弈的过程。现在税费全由买方承担，房价突然涨了10多万元，“转嫁”税费也变得很难了。

　　王川判断，若严格执行的话，对郑州二手房市场是一个很大的冲击，估计会持续半年到一年，郑州二手房成交量缩水三四成。比如2013年，北京和上海严格执行，二手房成交量“腰斩”。郑州一不愿具名的住宅项目营销负责人王先生认为，可以肯定的是，在二手房市场犹豫的消费者会转到新房市场来，新房成交量增加，进而推动新房市场繁荣，但是不排除抬高房价的可能性。

　　而业内观察人士杨先生则认为，此举不仅是对税法的完善，还可以抑制房地产投机行为，挤出泡沫，对房地产市场有积极的影响。至于是否会误伤刚需或者改善型住房需求者，现在还不得而知。

　　声音5

　　此时从严执行合适吗?

　　观点

　　与经济大环境不符

　　经开区一中介人员程先生说，经开区二手房交易个税一直都按差额征收，二手房市场还算稳定，因为经开区的房子房龄都很小，交易差价双方都可以接受。但郑东新区有很多房子虽然比市区房子晚建，也有10多年了，估计受影响较大。

　　美华房产老总乔小勇称，2013年上半年，曾出现过一次严格按20%计征个税的情况，老百姓担心承担巨额的税，郑州二手房成交量剧增。从目前国家经济形势看，郑州此时严格执行差额征收，是与经济大环境不符的。

　　你知道吗

　　以差额征收个税

　　这些合理费用可以扣除

　　事实上，郑州对于二手房交易过程中产生的个税存有两种计征方式，如果按照20%的标准走，那么，卖方的所得，也就是差额，应该怎么算?在缴税前是否可以扣除合理的费用?

　　据河南商报记者采访，合理的费用包括：一是转让住房过程中缴纳的税金;二是纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　王国娜介绍，除以上费用，还包括中介费、评估费，只要是在房屋转让过程中产生的与房屋相关的费用，都应该扣除。

　　郑州市地税系统一内部人士说，在按交易差额征收个税时，很少有人能够提供装修发票，能够扣除的也就是银行利息、手续费和公证费，数额不大。郑东新区一二手房中介人员称，实际操作中可以扣除的只有卖方当初缴的契税和营业税。

　　有人提出，一套价值100万元的房产，仅装修就花了100万元，这样的装修费用算不算合理费用?是否有人想方设法提高装修费避税?

　　上述内部人士说，目前郑州并无规定。王国娜称，这时，纳税人可依法据理力争，前提是提供真实有效且合法的票据。

　　提醒

　　为了省税

　　装修发票一定要留存

　　王国娜呼吁，装修发票一定要存好，关于房子装修方面的任何商品都要开发票，养成习惯。

　　比如，目前很多纳税人找施工队装修房子，施工队就可以去税局为业主代开发票。购买建筑材料方面的，可去国税代开，装饰装修、劳务、建筑施工方面的，可去地税代开。

　　王国娜提醒，装修时花费多少资金，必须提供真实、完整、有效的原始凭证。

　　按照2006年国家税务总局108号文件，如果不能提供发票，按照相关规定，则按照房屋原值的一定比例扣除。根据目前所实行政策，已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　另外，纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。