楼市低迷、电商冲击，受外部环境的影响，传统房产中介运作模式面临危机，企业求变。

　　有业内人士将2014年称为“房产中介行业受互联网冲击的元年”，在这种冲击下，朝哪儿变?怎么变?何时变?

　　在行业大佬“染指”郑州市场之前，一个趋势即将出现：区域竞争更激烈，房产中介“并购”频繁。

　　讲述

　　自营小店生意不好

　　想关门

　　2014年，郑州市区二手住宅累计成交40458套，但通过郑州房产中介自营店老板黄鹏成交的只有8套。

　　而且，这8套的平均成交价仅为60万元。如果按不足2%的佣金标准来核算收益，除去房租和人工成本，他几乎不挣钱。

　　黄鹏从业将近6年，春节前，他说，干不下去了，有时候俩月才接一单活儿，3个员工没有底薪，几乎零收入。

　　楼市低迷，消费者观望情绪太浓，而且开店“散户”又多，和黄鹏一样开店单干的朋友，都选择在那些本地房产中介竞争较弱的区域，或者合伙在“学区房”区域开店。

　　资深经纪人小段说，如果是和朋友合作开店的话，“学区房”这块蛋糕也不好啃。

　　河南商报记者走访过的房产经纪人均有同感：过去三四个人开个店，弄几张桌椅和几台电脑，开门就能进账的时代，已经一去不复返了。

　　“客户越来越倾向于投奔有品牌知名度的房产中介，或者在网上找房、卖房，然后回到线下交易，这把客户引流到规模大的门店。”小段说，单干干不下去了，要么转行，要么继续当员工，要么“傍大款”，接受实力较强房产中介的“收编”。

　　趋势

　　房产中介行业将出现频繁“并购”现象

　　与小门店的举步维艰相比，郑州一些具有一定实力的房产中介却较为乐观。

　　21世纪不动产郑州区域总经理王川在接受河南商报记者采访时说，2014年楼市不景气，又是互联网冲击传统房产中介的元年，郑州市场总份额没有2013年大，但是，他们公司单店业绩却提高了15%~20%，今年，还要对直营店数量进行翻倍扩张。

　　做了3年的房产中介店长郭仪说，其所在公司也打算在今年扩大规模，而且这场没有硝烟的“阵地战”已经开始了。

　　根据郭仪所提到的热点区域，河南商报记者走访时注意到，同一片社区周围，一年内，两家房产中介公司展开了“肉搏”，小区内外均布控了两三家店，而且今年还要扩围。

　　郭仪说，类似于“夫妻店”的小房产中介，如果拼房源、拼服务、拼效率再不行的话，只能被吞并。

　　郑州创实不动产总经理周延翟认为，“并购”将成为趋势，而且今年郑州会大面积出现这样的情况，“强者越强，弱者越弱”。另外，郑州未来也一定会向规模化的大公司发展方向走，且出现个别市场份额占比较高的企业。

　　据河南商报记者观察，目前，郑州房产中介市场已经表现出明显的区域化特点，不到20家中介公司占据了整个郑州的市场份额，最强的公司占比约为10%。正如一位业内人士猜测的，说不定哪天，“战国时代”结束了，盘踞一线城市的行业大佬就突袭郑州，联合本地实力较强企业，直接翻牌。

　　探讨

　　“零佣金”能否敲开线上线下融合大门

　　春节过后，一线城市出现58同城合并安居客，链家地产联手上海德祐地产的消息。

　　在行业人士看来，这两个动作延续了去年网上平台拓展线下业务的动作，是电商对传统房产中介运营模式的一次冲击。

　　包括郑州美华房产总经理乔小勇在内的多位房产中介老总认为，对行业高层人士产生冲击的更多地来自心理。传统房产中介求变，但朝哪儿变?怎么变?何时变?2014年，宣称“不收中介费、不掺和买卖过程”的真二网进入公众视野。其创建的电商平台，可满足买卖双方自由交易，有房产经纪人免费陪同答疑解惑，且定期免费组织二手房“看房团”。

　　像真二网这样的企业，能否对传统房产中介形成冲击?其探索能否对本地传统房产中介有所启发?业内人士有以下看法：

　　第一，互联网对传统中介的影响是改变原有的交易方式，原来是门店为客户搭建“桥梁”，现在可能要在互联网或移动终端进行了。但整个操作，其实质性的东西是“专业、安全、快捷”，这不会改变。传统房产中介具有和银行协商的能力，如加快放款速度，缩短审批时间。所以，线下门店这“最后100米”还是会持久存在的，毕竟房产是大宗资产，具有产品特殊性。

　　第二，郑州可以考虑几家大的房产中介公司联合开发线上平台，共同设立规则，对各自资源进行整合，打造本地化的电商平台，以更好地服务客户，对抗外来企业的竞争。但是，这成本太大，过程漫长，群龙无首。

　　第三，未来郑州二手房中介市场会出现三种模式并存的局面，一是专做线上，二是专做线下，三是线上线下融合。不管采用哪种方式，最终目的都是要提高房源转化率。

　　延伸

　　“合作开店”模式

　　VS独立经纪人模式

　　在郑州，一个普通的房产经纪人月收入有多少?一般来说，佣金收入的分配是这样的，以直营连锁店为例，经纪人(40%)+店长和区域经理(各10%)+房租(10%~15%)+网络运营成本(10%)+公司总部盈利和其他成本(不到20%)。

　　记者在多区域采访得知，经纪人每月平均收入是3000元，最少的是零收入，高的能拿七八千元，大约占整个经纪人队伍的20%。其中，极少数人在好的月份能拿到1万多元。

　　采访中，多名房产经纪人说，他们的工作是很辛苦的，可能一个月培养了20多个客户，最后就成交一个。春节过后，经纪人跳槽频繁，优秀的经纪人是被争抢的“香饽饽”。

　　周延翟说，仅仅靠薪酬提点已经不行了，还要替他们考虑出路，合作开店，让他们参与运营。只要发自内心地对员工的成长负责，流失率就会降低。而独立经纪人模式只是以高新为诱饵，如果长期不盈利的话，也不具备可持续性。

　　以后中介门店

　　也可以是便民服务点

　　对于移动互联时代给传统房产中介带来的冲击，王川有他的理解：免费、用户、跨界。

　　如何让客户在遇到问题第一时间想起一家房产中介?王川说，面对行业的革新，应该用新思维考虑。

　　比如，房产中介门店不再单单是一个买卖二手房的场所，它也可以成为社区的便民服务点，可以给电动车充电，可以免费提供茶水、雨伞，可以免费打印，可以收、发、送快递，甚至可以免费为客户采购东西，逢节假日给客户送一些礼物。这就是服务的延展。

　　王川说，传统房产中介应该从业务导向和管理导向向服务导向转变，服务好客户，就抓住了未来。