从鬼城到闹城，从芦苇遍地到高楼林立，从房价每平方米2000元蹿升至超1.5万元，十三年亦弹指一挥间。郑东新区在中国城市版图迅疾扩张背景下，是一只值得解剖的麻雀。

　　“鬼城”成了个伪命题。一家名为“商业内幕”的电视节目在2010年底就郑东新区鬼城之说做了专题栏目，并在其网站公布了若干幅河南郑州市郑东新区的卫星图片，并从图片上判断，这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”。此言一出，舆论哗然。随后，一个由大学生组成的调查小组就该观点进行了长达两个月的抽样调查，通过对29个建成楼盘水、电、气等的抽样调查得出郑东新区的住宅空置率高达55%。

　　事实上，每一个新区在发展初期都会遇到因产业导入较慢、商业配套不足等原因而造成的生活不便及区域入住率较低等问题。加之，当时郑州的BRT及地铁1号线尚未开通，对于郑东新区公共交通的便利性带来了极大地阻碍，也随之影响了办公企业的入驻。

　　尽管面临“空城”质疑，郑东新区住宅楼盘，尤其是高档社区的开发热情却日益见涨。根据 RET 睿意德中国商业地产研究中心调查发现，郑东新区的住宅销售均价已由2005年末的 4000元/平方米涨至13539元/平方米(截至2015年2月)，空置率也由最初的85%下降至10%。

　　“鬼城”郑东新区凭借什么完成逆袭?

　　发展动力结构解析

　　从2003年开始建设至今，郑东新区发展迅猛。截至目前，建成面积已累计达到115平方公里，累计完成固定资产投资逾2000亿元，在建和建成房屋面积累计突破3800万平方米，入住人口突破100万人。

　　郑东新区从原来杂草漫天的荒地发展到今天城市功能相对完善的新城，是其较为合理的规划和完整城市功能为自身带来了源源不断的动力。

　　在发展初期，郑东新区通过政府和知名企业招商进驻，以政务和产业引入带动了相关产业链的上下游企业入驻，同时，以高端低密度居住组团规划吸引高端居住人群置业郑东新区，进而通过各种科教文卫和商业配套为进驻的产业、企业和居民提供配套服务。

　　如今的郑东新区在金水东路农业南路周边形成了CGD中央政务区，在如意湖周边形成了CBD中央商务区，在金水东路以南形成了 CLD 中央居住区，同时又外扩形成未来的龙湖金融中心、高铁商务区、龙子湖大学城和科技物流园区，城市功能日益完善，产业和人口导入速度加快。

　　在上述规划和功能安排下，各方的力量铸就了郑东新区有序发展。

　　首先是政府策动。在中原经济区规划、郑州都市区建设中，郑东新区都被放在了重要位置，享受到了各级政府给予的政策支持，十二五期间更是制定了服务于郑州金融城建设的一系列政策。

　　在产业方面，郑东新区以金融服务为核心，重点发展总部经济、会展经济、高端商业、特色旅游业、现代物流业、文化创意产业、房地产业八大主导产业，力图通过高端产业人口的导入，实现人口规模和结构的飞跃。颐和医院、郑州图书馆、多个中小学的投入使用进一步完善了城市的功能配套体系。伴随地铁1号线，郑开城际铁路的通车，以及各条城市快速路、主干路、次干路的相继通车，形成了面向城市内外四通八达的交通辐射能力。

　　值得注意的是，从城市规划角度来看，郑东新区的区位选择不同于国内诸多新区的城市飞地(指隶属于某一行政区管辖但不与本区毗连的土地)状态，而是紧邻原有的中心城区，能够直接承接城市既有的各种资源输出。人们对于距离本就具有天生抗性，而城市发展空白带的阻隔往往会导致新城发展的延缓甚至是停滞。郑东新区很好的规避了这一点。

　　其次为企业聚力。以金融企业为代表的众多知名企业相继进驻东区，实实在在地为郑州区域性金融中心建设增添动力。金融业的飞速发展形成了资金、人才聚集，促进了更多现代服务业等高端产业的集聚。

　　例如郑州金融城核心区——高铁站办公区的汇艺中心(文化产业大厦)项目。项目以文化产业作为核心价值，吸引了迅雷公司、郑州日报集团等文化产业进驻。除了办公功能，该项目还规划了酒店、会所、商业等配套功能，目前，其已成为该区域的地标级建筑，并带动了周边房地产项目的迅速溢价。而以绿地集团为代表的知名房企更是全面融入了郑东新区的城市建设之中。

　　此外，各路媒体都把注意力聚焦在郑东新区的发展上来，充分的报道宣传让全国乃至国际社会都了解到了这里，从侧面促进了招商引资工作的进行。

　　酝酿下一个爆破点：商业高端演进

　　商业是任何一个区域最具活力和最为外向的载体，衡量新区发展状况，判断未来走势，商业绝对是不容忽视的视角。

　　同其他城市新区一样，作为郑东新区起步区的如意湖CBD在2002开工建设，至2010年逐步建设成型，也存在着前期常住人口少、城市道路尺度过大、商业定位不清、建筑硬件不匹配商业使用等问题，直接制约新区发展，进而影响居住及办公人口的大规模进驻，构成新区发展的“死循环”，严重延后新区成熟。

　　但是，作为河南首个城市新区，郑东新区具备商业发展的先天优势：入驻的居民和办公人口以“郑州新移民”和老城区外溢的居住改善客户为主，具备了较强的支付能力与消费意愿;提供的商用物业硬件条件明显优于老城区;配备的停车位数量对比传统的二七、花园路商圈具有显著优势。正是这些条件支撑了CBD商业的高端演进。

　　2010年以前，CBD主要的商业形态仍是分布零散的底商裙楼：CBD内外环写字楼临路底商，主要服务于商务办公衍生的日常餐饮、商务休闲需求;东风渠以北的住宅底商，主要服务于当时已入住的居民的日常餐饮等生活类消费。恰恰是这些初级业态，奠定了郑东新区CBD区域商业蜕变的发展氛围。

　　到目前为止，郑东新区已有丹尼斯七天地和宝龙城市广场两处大型商业设施。虽然因为各种原因都不尽如人意，但它们也为新区商业的发展留下的探索空间。比如，丹尼斯七天地因为动线过长无法形成消费集聚，宝龙城市广场因为租售运营造成空铺率较高均无法满足整个东区的商业消费需求，大量消费仍然外溢到主城区。

　　纵观大多数新区发展，在人口入住初期，服务于日常生活的底商充当了重要的角色，加速了商业氛围的形成;而在商业向集中式形态进化的过程当中，面向主流人群日常需的“家庭型生活业态”能够有效降低商业开发风险，促进新型商圈形成。从社区配套、超市卖场、购物中心的分布和质量来看，郑东新区商业存在市场机会。

　　众多拥有商业发展经验的集团公司已经看到了郑东新区商业发展的机会。例如美国知名零售地产开发商与运营商塔博曼公司与中国北京王府井百货(集团)股份有限公司首次携手、联合打造的购物中心产品“CityOn 熙地港购物中心”已在郑州落地，目前正在施工与招商阶段，未来将引入众多首次进驻郑州的品牌。而本土商业巨头丹尼斯商业集团签约高铁区域高端商办综合体绿地新都会，未来丹尼斯将在该项目开设集餐饮、零售、娱乐、超市、影院于一体，面积高达10万平方米的丹尼斯高端购物中心。

　　未来，随着龙湖金融中心高端金融服务业项目的产业导入，高铁商务区的形成，大型商业配套的完善及品牌进驻，郑东新区或将迎来新一轮的强劲发展。