笔者发现，郑州基本上所有的房地产媒体、楼市中人对于郑东高铁对商圈、楼市的影响，几乎是无一例外的歌功颂德。笔者十分想不明白，这些何德何能的笔杆子，怎么这么多年都用一个体位?他不烦，对象都烦了。但是，笔者坚决赞同他们的存在，因为总有正方和反方，总有甲方和乙方。如果我们这些郑州楼市中人，能够做到话不投机一拍两散，而不是话不投机互相拆台，那便是我们的巨大进步。

　　首先，我们必须承认，郑东高铁的存在是有正面影响的。从单条线路对沿线经济的拉动来看，高速铁路的建设有利于加快沿线城市城镇化进程、优化沿线各地的资源配置、带动沿线城市产业发展等积极作用。但高铁对房地产的影响是间接性的，它先是通过对地区经济的帮助，经济发展了以后再反过来带动房地产行业。

　　但这个郑东高铁的效果不会分分钟的马上显现，而是非常的漫长，其中甚至也会有负面的影响。这其中的主要原因有四方面：

　　1、高铁的概念被过度透支

　　在地产界有一个说法是这样的：“高铁对房价带来的直接影响是15%，影响周期年限大概在3~5年”。先不怀疑该说法是否能站住脚，早在郑东高铁2012年9月28日正式通车投入运营时，房地产企业集体便“抱大腿”，纷纷描绘郑东高铁未来将混战加剧，其房价升值空间也早在真正高铁开通之前就透支过了;其结果也就导致了目前郑东高铁周围的写字楼租金过高，以致于2015年春节过后，有一百多家公司选择离开高铁圈。

　　2、快速带来人流、也能快速带走人流

　　虽然，在刚刚过去的小长假期间郑州东站累计发送旅客13.5万人次，尤其是昨日，也就是小长假的最后一天，郑州东站迎来了返客高峰。但是我们要看到，高铁交通其实像是一把双刃剑，即能快速带来人流，也能快速带走人流，并且人流并不简单等同于商流，各站之间所带或带走的人流机会是同等的，关键是看城市魅力对外来人流的足够吸引能力，如旅游资源、自然资源、城市特点等是否能带动目的性前往及消费。某个区域商业格局发生“质”变首先要有“量”，当人流带来足够的量后商业格局才会有明显的改变。

　　由此反观目前的郑东，从规划上来讲，郑东的教育、医院、公园、和各项资源的配套要比老城区好，不过目前的商业氛围趋近于零。除此之外，高铁片区能不能有人气，得看周边的住宅区能不能有较高的入住率，指着高铁的有限人流是养不活一个商圈的。一般正常人，下了火车不是赶紧打车回家么?

　　3、开发商缺少商业地产运营经验

　　在郑东高铁片区，那么多开发商扎堆，项目体量巨大，百米写字楼不下20栋，目前大多数处于封顶和上幕墙阶段。但是里边没有擅长商业运营的，除了绿地、升龙其他基本是郑州本土，虽说有轨道交通控制中心，新华社河南分社，文化产业大厦等政府行政单位，但是真的能招来什么样的商，确实难以预料，尤其在目前的商业泡沫氛围下，一群没有搞过商业地产的开发商能玩成什么样子;譬如，郑东高铁片区的某写字楼项目分为A、B两栋，两栋楼租金均为 2.32 元/平米/天，但A栋自从某集团入驻后，租金开始上涨至3元/平米/天，并动用整个物业团队来进行日常维护;而B栋因无人入驻，现打算出售，但却卖不出去。我们想想，如果有公司入驻，B栋的租金应该也会上涨——对于当前郑东高铁片区的商业情况，相信从中可见一斑。这其中既有高铁片区写字楼供应过量的问题，也有背后开发商品牌的问题。

　　4、高铁对商业地产价值的提升不及地铁

　　郑东高铁对商业地产价值的提升远不及城市轨道交通，如地铁轻轨等。目前国内二三四线城市还没有因高铁而成功的商业案例，商业地产是一个复杂的体系，仅凭一条高铁开通并不能轻易改变其本质。甚至从短期来说，郑东高铁对于片区高端商业地产发展甚至可能会产生一定的负面影响。根据“回波效应”理论，经济活动活跃的地区将会从其他周边地区吸引净人口流入、资本流入和贸易活动流入从而加快自身发展，而周围地区的发展速度将会降低，反而不利于片区商业地产发展;

　　5、郑东高铁商圈的形成尚需漫长时间

　　郑东高铁站能够带动一定的商业发展，但是需要相当长的时间才能形成人气。现在各城市的高铁站都离市中心都比较远，高铁也不能代替市内交通，所以对于城市居民并没有多少吸引力。加上高铁票价很贵，寻常老百姓经常乘高铁的不多，高铁的车次也少，所以在高铁站附近很少能够形成大量的人流，所以也很难形成大型的商业圈。就是深圳北、北京南这种高铁枢纽站，周围至今也没有形成大型商业圈。况且，能否形成商圈也不是高铁所能决定了的，城市自身的规模和发展方向、车站在整条线路中的地位都影响着高铁站是否能够形成商圈。

　　从长远来看，郑东高铁肯定会对周围片区的商业、楼市带来巨大的积极影响。但现在商业竞争是全方位的，拼的是综合实力，不能对一条高铁抱有太高的期望，高铁开通无非只是比高速公路多了一条出行选择而已。就像人人都知道4G很快，但4G开通后并没有立即改变人们原有通讯选择，市场是需要时间来消化的。