东汉末年分三国/烽火连天不休……林俊杰在歌曲《曹操》里，以荡气回肠的词曲表达出对三国时代的迷恋与感悟;而在金水CBD的未来会有3栋200米高的写字楼、2栋150米高的写字楼、1栋135米高的写字楼，此外还会有诸多高端住宅和公寓……万达集团、建业地产、正弘置业在此分三国。

　　22个月的海量实拍，22个月的深情记录。回想起2013年8月，那时我作为一个新人，刚入地产行业。犹记得那年9月郑州金水万达中心奠基仪式引起的轰动，在往后建业凯旋广场、正弘国际广场也相继动工。由此，我从那年8月开始，相继拍摄下这三个大型商业项目从奠基、动工、封顶等各个阶段，记录下金水CBD的成长。

　　对金水CBD的1个态度、2个描述和7个观点

　　态度

　　1、没有哪个区域永远一成不变，金水CBD也一样。在未来，郑东CBD和金水CBD的区别会越来越大，这就需要我们自己做出选择。比如，如果你是工作狂，喜欢高端时尚的氛围，那就选择东区;如果你热衷购物、休闲娱乐以及生活居住，那就选择金水CBD。这份选择，必须要追随自己真实的内心，只有这样，你才会看淡这个区域的弊端。

　　描述

　　1、金水CBD花园路东风路区域于上世纪50年代建国之初起步，具体到房地产市场，最早的小区是90年代的农科路家属院和2002年左右的文博花园和正弘国际公寓，该区域亦名校云集。幼儿园有加拿大枫叶小熊幼儿园，省教工幼儿园，农科路幼儿园，省实验幼儿园蓝堡湾分院;小学有文化路一小，农科路小学，正弘国际小学(农科路小学国际部)，农大附小;中学有省实验中学，郑州47中;大学有河南农业大学、郑州财经学校等。由此可见，该区满足了从幼儿园到大学的全程教育。

　　2、这里就是传说中的富人区，常住人口主要是改善型家庭和外地高富帅和白富美来郑州求学、居住。所以该区域内人均消费能力强，消费活跃，文化层次高，人口年龄主要是80后、70后。商业消费方面，一个是有着国内一线品牌的金水万达中心，一个是有着河南本地一线品牌的建业凯旋广场，以及正弘蓝堡湾四期——正弘国际广场，三个项目齐头并进拉升了该区域的整体档次。除此之外，省职工医院、交通银行、建设银行、东风渠公园、蓝堡湾贵人街等众多配套，让你吃喝玩乐都方便。

　　观点

　　1、万达，一个如雷贯耳的地产界开发商，依托花园路核心区商务浓厚底蕴，该片区域汇聚了国际企业中心、国贸中心、省汇中心等高端写字楼。未来，依靠金水区的优质投资环境以及商务配套支撑，花园路、农科路、东风路围合的片区，将形成以万达中心为核心的至少6栋超高层商务地标群，郑州次CBD呼之欲出，万众瞩目。地标形象、顶级配套、优越地段再加上万达品牌的保驾护航，万达中心的投资价值不言而喻。

　　2、金水万达中心属于黄金地段的土豪级产品，属于都市感较强的豪宅项目，周边中高档商业环伺，从产品定位上超越了之前的蓝堡湾，适合家境优越的年轻人、商务人士，或者地市土豪。万达写字楼的签租率还是蛮高的，入驻企业不乏世界500强;但万达的住宅品质不如万科。郑州金水万达的住宅价格已经剧透是18000-20000之间起，2016年交房，豪华装修，管家式物业管理，适合商务人士需求，进房间的豪华和感觉肯定没有问题，但出门想跑个步、溜个狗、带个孩儿肯定就有问题。此外，肯定不适合养老。周边社区众多，易发生拥堵情况。

　　3、建业集团之所以能够长期稳定的发展，也得益于其清晰稳定的股权结构，其中胡葆森持有47.1%的股权，战略合作伙伴凯德置地持有27.1%的股权，剩余26.7%股权为公众持有，公司股权结构较为清晰。即使建业集团有着商业地产高手凯德置业作为战略合作者，但是建业直到2013年才拥有了第一个真正意义的商业项目——建业凯旋广场。

　　4、建业凯旋广场属于建业集团和平安信托合作开发，建业品牌，地段绝佳，靠近东风渠，但据说地下部分被地铁占据了太多公共区域，影响了地下停车空间。从整个城市商业格局来看，建业凯旋广场南延将于360商圈连为一体，北伸则可与蓝堡湾相互依靠，该项目价值远超恒大名都商铺，位置也优于万达，其升值潜力也是不可估量，但建业商业运营能力却弱于万达。另外，对于写字楼来说，郑州一直都是供过于求的存在。个人判断，2015年下半年九月份之前，建业一定会在商务产品上做抛售动作，如有机会，可以选择抄底。

　　5、正弘国际广场项目设计难度高，在高层大型城市综合体、高层车库、地铁线上建筑、196米超高层等多个方面刷新公司记录，并填补了正弘置业多项技术空白。周边聚集了蓝堡湾、万达中心、恒大名都、鑫苑名家、英地天骄华庭等中高档社区，为项目近20万方的商业体量的定位起到了关键作用。北侧面向东风渠及滨河公园，数百米无遮挡景观视野较为稀缺。

　　6、犹记得金水万达中心当初商铺出售时，北侧和东侧的住宅底商为均价5万，西侧的住宅底商均价4万，商业街一楼均价5.3万，二楼均价2.8万，整体来说，金水万达的商铺价格在30000-60000之间，好不好是真好，贵不贵是真贵!目前建业凯旋广场的价格还没有出来，但我预计不会比万达贵，因为2014年、2015年商铺行情已经大不如2013年。所以，今年这个区域很热闹，金水万达中心、建业凯旋、正弘国际广场，都是商业项目，届时不知道会是联合炒价还是会互相竞争而降价。

　　7、郑州地铁二号线通车+即将开工建设的农业路畅通工程，对于正在崛起中的金水CBD商圈而言是一个巨大的利好。2号线地下是直通正弘国际中心和建业凯旋广场的，但万达中心则需步行才能抵达。地铁2号线将为新的商圈提供大量客源，并与老商圈连成一片，成为郑州市最大、最高端的商圈。而沿线的正弘·蓝堡湾、恒大名都、英地·天骄华庭、鑫苑·世家等数个具有标杆意义的高端楼盘，将为金水CBD商圈内十余个商业项目输送大批具备高消费能力的人群。