营销向来是房地产的命脉，在市场大环境不好的时候，更是如此。

　　2014年以来，房地产市场经历了新一轮的调整，很多城市都量价齐跌，但郑州却受影响较小，涨幅一度领跑全国。

　　能够有这样的一份成绩单，自然不仅仅是依靠政策的调整所能达成的，除了郑州作为中原经济区龙头城市的驱动作用，还有就是开发商坚持以价换量推出各种吸引眼球的营销策略，这也成为郑州楼市能够保持较好行情的重要原因。

　　房企开发商们八仙过海各显神通，纷纷拿出大手笔开展一系列营销活动，来集中抢占份额拉拢客户资源，成为复苏楼市的重要举措。

　　旧式营销已过时

　　房企探寻新出路

　　从政策层面来讲，虽然政府目前已经出台了强力的救市政策，但从目前整个行业面临的沉重库存压力来看，市场状况整体改变还需要一段时间。

　　市场客源越来越少，竞争对手越来越多，但销售压力却比以往任何时候都要沉重，这就是当前地产营销人员所面临的尴尬局面。

　　河南八达威集团营销总经理杨诚表示，去库存是目前大多数开发商都面临的一个问题。消费者观望情绪浓厚，房地产营销有了很大的变化，我们现在更强调线上线下的结合，更注重实效营销。

　　新的市场环境已经到来，旧的营销策略已过时，以往十分有效的传统营销“三大宝”——砸广告、拓客、定价，正在慢慢失去光彩，购房者对此也越来越不买账。但新的有效的营销策略却尚未成熟，营销人员普遍在摸石头过河，如何对现有的营销手段进行转型，是当务之急。

　　“就一个行业的发展来说，都有一个高低起伏的过程，房地产也不例外，当面临低谷的时候就是必须要转型的时期，这种压力也是转型期必然要承受的，毕竟房地产市场虽然空间很大，但也不可能一直保持着火热的状态，有周期性的波动才是市场的常态。同样的道理，面临转型期，以往的营销手段在新的市场环境下不见得能够继续见效，营销手段也必须随着一起转型，才能更适应市场的发展，顺应趋势，才能找到突破的关键。”业内专家表示。

　　目前分销、包销等政策已经超越电商成为市场的主流营销手段了，其背后的原因就是开发商对营销要求的改变。开发商更注重营销带来的结果，要求营销对销售负责，要求客户的到访甚至是签约率，这是以往的营销手段所不能满足的。

　　花样翻新为销售 客户最是心头好

　　“不够爆炸，怎么有话题让我夸?”《浮夸》里的这句歌词很好地形容了目前郑州开发商的营销方式，不够夺人眼球的营销不是好营销，不能把潜在客户拉到自己的售楼部的营销也不是好营销，毕竟，服务再好，楼盘质量再高，客户不来，一切都白搭。

　　地产营销工作人员正面临着沉重的压力，营销工作越来越难做，已经成为从业者的共识，本就稀少的客源还要面临几个，甚至十几个项目的争抢，即使扫楼扫街等拓客手段都用上，也很难尽如人意。旧的渠道和手段变得越来越不能适应新形势下的发展，于是，郑州的开发商们开始“求变”。

　　一场场或令人为之震撼的高大上盛典，或已被人无力吐槽的暖场活动，或一时出尽风头赚足眼球的悉心策划，为目前的楼市增色不少。明星助阵、动物嘉年华、激情啤酒夏夜、亲子乐园、水上大战等营销活动让人目不暇接，以至于不少购房者都开玩笑说，现在周末也别安排什么出游活动了，只要报名一个看房团，一天下来吃喝玩乐就都有了，临走还有礼品拿。

　　购房者的话虽有玩笑的成分，但却反映出了目前开发企业在营销上下的功夫，以及对购房客户的渴求。纵观目前的郑州楼市，开发商们八仙过海各显神通，求新求变求不同，一心一意吸引消费者的眼球，以期能够让更多的客户来访。

　　此外，开发商举办亲子类活动正成为郑州楼市的一个趋势。为了搞定客户，先搞定客户的孩子，这条铁律，也正在被越来越多的开发商利用。

　　业内专家表示，营销手段促进销售，对去库存肯定有帮助。但对一个项目来说，最关键的还是产品的品质和配套。比如郑州的一些学区房，因为有了学校配套，即便营销做得并没有多好，也取得了不错的销售业绩。

　　优惠促销低首付

　　去库存才是王道

　　对于购房者而言，大部分家庭购买一套房子很有可能都要倾注一个家庭大半生的积蓄，因此对于价格的考量始终是购房者们最关注的问题。政策的不断利好，也让开发商看到了回暖之势，奈何郑州楼市高企的库存比例和逆转的供求关系，“以价换量”可以说成为如今楼市营销的主流。

　　在行情趋稳的一年中，巨惠让利、零首付、低首付、团购一万元抵几万元以及送飘窗、送空中花园等营销手段可谓层出不穷。也因此，令处于观望之中的购房者认为最佳的出手时机已然到来，加速了入市的步伐。房企在价格上所表现出的诚意，依旧是最实在的做法。

　　之前许多购房者常说，“购买前是大爷，付钱后是孙子。”往往在还未成交之前，置业顾问的服务总是面面俱到，而在成交之后，对于开发商来说剩余价值就变得十分有限了，因此后期的服务似乎远远比不上购房之前那样周到。但是在目前的市场中，购房者再去楼盘看房，除了能够受到贵宾级别的礼遇之外，往往在临走时还会听到置业顾问的一句托付，那就是“如果有朋友买房、看房，请随时跟我联系”。老带新的模式不仅仅只发生在购买日用消耗品方面，在房地产市场的应用也已经成为营销中重要的一环。

　　这些眼花缭乱的营销策略，不论是一时博得眼球也好，还是提升房企品牌的认知度也好，最终都是为成交去化作贡献的，相信在未来这些营销大战仍将继续上演。