截至2014年年底，我国60岁以上老年人口已经达到2.12亿，其中郑州60岁以上人口已突破百万，庞大的老年人群意味着巨大的市场商机。

　　在郑州，多年前就有投资者涉足养老地产，不过，却难以名副其实。有的养老地产小区内，多是普通住户，出租、二手房买卖信息很是普遍。

　　交通欠佳、医疗欠缺成为郑州养老地产存在的共性问题。

　　养老地产渐成“隐性刚需”

　　2014年10月，河南省老龄工作委员会第九次全体会议召开，会上，相关负责人介绍，我省60岁及以上老年人口达1300万人。2013年，郑州市民政局调查显示，郑州60岁以上人口已突破100万。郑州民政部门的一位工作人员透露，在这样的背景下，河南省养老床位约有16万张的缺口。

　　庞大的老年人口基数意味着巨大的市场需求。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。

　　有商机就会有资本追逐，随着“养老地产”(如养老院把养老地产视作商业地产项目长期经营、开发商推出的养老地产项目)概念的横空出世，众多投资者开始盯上这块“朝阳蛋糕”。

　　“婚后和孩子分开住，一直想找个环境好、清静的地方。”郑州的张老太说，因为有需求，她最近便一直关注郑州的养老地产项目，“可供选择的实在太少了。”

　　于是，为老人觅得一处既环境清幽，医疗条件又好的养老地产成了不少孝顺子女的“心病”。养老地产正逐渐成为郑州这个大城市的“隐性刚需”。

　　“钱景”广阔但涉足者少

　　近日，河南商报记者调查发现，郑州的养老地产行业“雷声大雨点小”，多数仍停留在计划阶段，发展成熟的几乎没有。

　　目前，河南盈盛集团、爱馨养老集团、启福置业股份有限公司等纷纷涉足养老地产行业。而不少投资者开发的项目，多集中在郑州郊区或城乡接合部。

　　一业内人士称，在郑州，养老地产主要有两种形式：一是出售型养老地产，其开发项目具备医疗等必备配套，开发商目的就是卖房子;二是持有型养老地产，开发商和养老机构、医疗企业合作，把全部或部分项目做成养老物业，靠服务赚钱。

　　该业内人士称，河南某综合实业集团计划打造第二种模式，但它针对的只能是高端小众市场，入住率势必堪忧，“项目能否落地还是未知数。”

　　河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社教授5年前就开始研究“养老地产”。他介绍，因商业模式尚不清晰，多数开发商仍持观望态度，“郑州的养老地产不超过6家。”

　　数据显示，2014年9月，河南签订了6个养老地产项目;2015年4月，总投资130亿元的河南空港生活养老服务基地项目落户许昌，但目前并未投用。

　　养老地产多是年轻人买

　　黄河科技学院商贸学院教师尹沛东曾做过调查：从郑州市整体来看，养老地产规模相对较大的仅有“爱馨阳光城”一家。

　　近日，河南商报记者暗访了位于长江路连云路口附近的“爱馨阳光城”，发现该小区一些楼道、住户的窗户上，贴着租房信息。

　　在网上，也有该小区的二手房买卖信息。“9楼100平方米的房子，55万元。”一中年业主说，如果真心买还可以再便宜。该业主承认，这房子是用父亲的身份证买的，原本就打算用来投资。

　　经了解，该养老地产2010年左右开始销售，2012年左右入住。“凡是年纪达到60岁及以上，拿着相关证件就可以买。”小区里的一位业主说，大多数都是拿着父母身份证买的，“现在这里边，多数是普通的住户，不都是老年人。”

　　“13楼有个毛坯房要卖，6000多块钱一平方米。”小区里的一位工作人员热情推荐。环顾整个小区，绿化率高、环境优美，但该工作人员透露，“整个小区就一个大房产证，就算环境好，买二手房的人看看也就走了。”

　　交通、医疗是最大的缺陷

　　交通欠佳、医疗欠缺是郑州养老地产的普遍缺陷，刘社说，现阶段，郑州的养老地产多集中在城乡接合部，交通或成短板。另外，医疗对老年人极为重要，而郊区的相应配套又难以跟上。

　　完善医疗体系就无法利益最大化;医疗体系欠缺服务就难以跟上，这种矛盾，一时之间难以找到“解药”。某养老地产项目的一位工作人员坦言，目前郑州的养老地产市场只是“看上去很美”。

　　真正的养老地产应该是什么样的?尹沛东曾在他的《郑州市养老地产的现状及对策》中指出，这种项目优点是环境优美，集医疗救护、生活照料、精神赡养等功能于一身，但缺点为市场定价比较高。

　　刘社认为，适合大众的“养老地产”并非简单的住宅，而是一种服务体系，涉及跟老人相关的各种配套服务，“必须考虑环境、无障碍交通、健身、购物、医疗等多个方面。”

　　她建议，政府应加大扶持，如划出专门的“养老设施用地”，吸引老年产品相关企业集聚，为养老地产的发展助力。