央行宣布降息降准，引发购房群体狂欢。而令人奇怪的是，住房公积金购买二套房首付比例降至20%，却反应平平。

　　有业内人士指出，公积金购买住房和普通住房是两个概念，政策条文有“漏洞”。

　　究竟是怎么回事?

　　央行宣布降息降准与住房公积金购买二套房首付比例降至20%，“连环”政策出台，“金九银十”期间会否有新一轮楼市政策来刺激和挖掘更多的市场需求?

　　多名业内人士对此持乐观态度。

　　公积金购二套房政策被指有“漏洞”

　　赶在楼市“金九”旺季前夕，也是央行宣布“降息、降准”之后不久，一条关于住房公积金政策调整的消息，一晚上的时间，火速在手机上“刷屏”。

　　该政策是由住建部、财政部、中国人民银行联合发布的，主要内容是，首套房已还清贷款再次申请住房公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例由30%降至20%。

　　在众多购房者“欢欣鼓舞”的同时，河南商报记者注意到，该政策条文针对的是“住房”，而住房有两类，即普通住宅和非普通住宅。

　　比如，自2012年7月9日起，郑州市执行新的普通住房标准，新标准明确，普通住房应同时满足以下条件，即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积为144平方米以下、单套住房销售总价不高于上年度144平方米住房平均交易价格(郑东新区单独计算)的1.4倍。

　　如此推断，便有业内人士称其为“政策漏洞”：用公积金首次购买非普通住宅首付比例咋定?难道如果用公积金买别墅的话，二套的首付比例要比首套的首付比例低?

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此点评道，即不再要求所购房子为普通自住房，哪怕是买别墅也支持。

　　河南商报记者查询得知，今年3月30日发布的楼市新政中，住房公积金政策调整对象就明确为普通自住房，在2015年3月之前执行的政策中，住房公积金针对二套房贷款对象也是“第二套改善型普通自住住房的缴存职工”。

　　对此，杨红旭的理解是，信号意义大于实际意义，即楼市将继续回暖，否则继续出台新政策，比如，商业房贷也可能降首付。

　　“连环”政策是否会透支郑州市场需求?

　　河南商报记者获悉，目前，国内已有个别省市开始执行新政，河南省省直机关住房资金管理中心也发出通知，且已开始接受贷款业务申请。

　　郑州何时据此调整政策，目前尚不明朗。

　　昨日，投牌兄联系公积金热线客服，其称，还没有接到上级通知，以郑州住房公积金管理中心官网通知为准。而该中心内部人士向记者透露，截至目前，还没有接到正式的文件，不过，会按文件通知执行。

　　新政策对市场需求的刺激如何?

　　上述人士向记者分析称，这次公积金政策调整，实际作用并不大。以郑州为例，目前最高贷款额度为60万元，以郑州现在的房价水平，一套90平方米大的房子，至少需要80多万元，即便按照二套房20%的首付比例标准，余款也超出了最高限额，更何况，极少有人能够贷满60万元。

　　他说，各个城市对住房公积金购买二套房的认定标准是不一样的，其他城市认贷，而郑州认房，即改善型购房者如果将第一套房卖掉，那么，他再购房就还是属于首套房，首付为20%，效果一样，除非再次提高贷款额度上限。

　　近日，记者对一、二手房市场进行走访发现，从郑州市场新盘的推盘数量和节奏看，并未出现积极响应的场面。花园北路沿线附近一新盘于8月下旬首次开盘，500多套房源当日去化过半，而公积金新政发布后，客户咨询和到访量并未随之上升。

　　在郑州二手房市场西南片区，航海路沿线附近，多名二手房中介人员向记者反馈称，改善型需求群体追求大户型，二手房市场客户群体并不多，近日连续发布的新政策，也没有刺激到更多的人来买二手房，咨询者比较多。在郑州市房管局东区办事大厅，排队过户的爆棚场面不再出现，一位换房过户的改善型需求者刘先生说，改善型住房消费的驱动力在于资金实力，而不是简单的政策驱动。

　　搜房网郑州分公司二手房总经理王如合对郑州市场的需求动力持乐观态度。他认为，此次“双降”和“公积金”“连环”政策会刺激住房消费，尤其是改善型需求消费，但不会透支市场需求。

　　未来可能再掀新一轮楼市政策出台

　　投牌兄了解到，从2014年“9·30”新政到今年“3·30”新政，9个月的时间，是楼市政策发布最密集的时期。不论是房贷政策(房贷利率和首付成数)，还是税收政策，均达到了2008年至2009年期间的“宽松”水平。

　　郑州地产界营销人士陈先生是亲历者。

　　他总结说，新常态经济形势下，今年是楼市拐点，以郑州为例，去年旺季一个月能开盘将近30个，而今年旺季，开盘量几乎少了一半。住房需求群体已经逐渐向改善型方向转移了，所以，现在的政策开始重点围绕这个群体做文章。

　　就郑州而言，记者查阅郑州4—7月的新建商品住宅成交量得知，月成交量分别为8263套、8836套、8349套、9846套，呈逐渐上升态势，各月同比增长情况分别为31.95%、37.31%、35.58%、51.75%，增速也呈现出趋增态势。虽然郑州8月份的楼市成交数据还没有公布，但是，从社会研究机构对部分项目的粗略统计来看，8月，郑州在售楼盘所推房源中，100平方米以上的房源数量明显增多。

　　不过，陈先生预计，如果“金九银十”楼市成交平平的话，那么，很有可能还有新政策出台。

　　他的这个预感和部分业内人士不谋而合。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，进入下半年后，楼市回暖的势头在明显减弱，资金面有趋紧预期，如银行房贷额度紧张，首套房贷利率优惠开始减少。再加上近期人民币贬值叠加资本外流预期，资金面紧张对楼市的影响开始显现，市场对“金九银十”的预期也变得谨慎起来。

　　专家解读

　　河南财经政法大学教授刘社认为，从稳定市场预期、促进楼市回升的角度看，继续激励楼市，刺激需求释放是题中之意。

　　近日，河南商报记者从河南省住建厅了解到，今年6月到8月，濮阳市曾出台政策，组织住房困难群众实施团购，并支持改善型住房需求参与团购，市政府予以补贴、免除交易服务费等。该举措在全省商品房去库存工作会议上得到普遍认可。

　　中原地产首席分析师张大伟将此次“连环”政策之举，看成了2014年来的第四轮房地产刺激政策的升级版。他认为，2015年，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，在多个环节进一步放开，地方政府还将非常直接的出台税费减免，购房补贴等多种救市政策。

　　这种政策影响是否会波及郑州?

　　记者注意到，今年9月、10月共有22个节假日，购房群体有足够的时间入市，这种猜测也有足够的时间来接受市场的检验。