准确地来说，郑州地产是发轫于上世纪90年代中期，距今已有20年。凡被时间证明过的，都是历史，但郑州地产的发展、进步、模式、现象是在历史书中读不到真实和细节的。20年，对于一个人来说不过是弹指一挥间，对一个企业来说，20年则是生死存亡之印。在这20年里，苍狗黄驹共赴地产洪流，有多少成功就有多少失败，有多少荣光就有多少黯然，有多少企业顺利上岸，就有多少企业落水而亡，中间没有同情、没有悲悯，落水者固然泪流满面，但那些上岸者又何尝不是在含着泪微笑?

　　1、建业的住宅

　　时间先回到1982年。

　　一个27岁的青年走出河南，第一次去了香港，这一去，他就被那里流动的魅力震撼到内心好似蹦极一般;此后在1982-1990年之间，由于工作事务他不断地往返于河南-香港两地，三十而立时在其所供职的单位官拜正处级。在这几年中，他主要工作之一是接待河南省到香港访问考察的各级官员，迎来送往间广结善缘;与此同时，已经习惯于自由经济观念的他逐渐感受到与内地人的计划经济思维模式之间，存在不小的隔阂。1991年，他决定下海。

　　1992年，晚年邓公的“南巡”对他而言“机不可失”。他带着从香港炒楼花赚来的一千万港元回到郑州，先是与建行合作成立了河南建业房地产开发有限公司，后又创办了独资民营企业建业住宅集团有限公司——他，就是胡葆森。人们对他的印象是，喜静，有涵养，爱好广泛。擅书法，喜收藏，并且像《三国》里的周瑜一样精通音律。

　　他所创建的建业集团在1993年6月18日交出第一个作品，金水花园。“十年还本，按揭售房”的广告让当时的郑州地产业界有惊鸿鹭飞的震撼。该小区与绿云小区、明鸿新城、文博花园等小区可称之为郑州第一代商品房代表，但从品牌、物业管理、配套方面综合而言，后者均不如前者。目前，建业地产已经有三代住宅产品线：面向高端客户的联盟新城、面向中高端客户的森林半岛以及面向中端客户的壹号城邦。在建业的以往产品模式中，总是在河南其他城市推广郑州已成熟的产品类型，全新产品则在郑州开始推出，以此循环，目前的建业·天筑、建业·九如府正是建业的第四代和第五代住宅产品。

　　随着建业品牌的深入人心，其产品也时常被看做是一种情怀、一种品质的保障。

　　这也就是建业的独特之处：当其他地方开发商纷纷以综合体来换取土地之时，建业仍旧坚持以住宅为主。建业2015年的主要销售额主要来源于18个城市，共67个项目，其中郑州所占比例将由2014年的35%增至40%，“未来将继续扩大在郑州的合同销售额”。而在上述项目中，住宅项目占比与2014年基本持平，达到79%，可以看出未来建业的产品仍将以住宅为主。

　　除了兴建学校、投资足球以外，建业最大特色还在于坚持省域化战略。其实在初期，建业也很迷茫，当时有三条截然不同的路摆在面前。一是固守郑州，提高市场占有量;二是走出河南，到投资环境更好，回报率更高的一线城市发展;三是在保住郑州的基础上，向省内周边中等城市扩张。这三条路在建业内部展开了激烈大讨论，甚至派出了几个考察组去一线城市调研。最终确定了从省会向各市拓展，从各市向“未来乡镇”迈进的路线。

　　为了更好的实施省域化战略，建业采取了以下动作：1、对管理架构进行调整，比如在2010年，建业地产取消中心城市公司，成立位于18个地级市的城市公司，形成“集团-地区公司”的两级管理架构，由城市公司直接管理县级项目。2、有预见性的进行土地储备，比如，凭借自己的品牌影响力，建业通常能与地方政府或机构达成合作协议，甚至成立合营公司。3、来进入地方城市，获取大量的土地资源;除了竞拍拿地之外，建业还擅长通过收购股权，来获取土地。

　　在最艰苦的时候，胡葆森喜欢读《菜根谭》，以增强坚守的心志，“嚼得菜根苦，方知百味香”。他曾说，当对手进入郑州一个城市，建业已进入了河南30个城市，对手进入第2个城市，建业已进入了40个城市。当对手进入5个城市，建业已进入50个城市。

　　在自2013年开始的高唱地市房地产必死声中，建业用真金白银的业绩证明了，这个结论至少不全对：掌上楼市通过公开资料看到，建业地产2013年河南省市场份额达到5.6%，居于河南市场之首，2013年营业利润率达到31%，近几年(2008-2013)公司净资产收益率均高于15%，优于同规模企业。“自2008年上市以来，2014年是建业地产第一次未完成年初承诺的业绩目标。”但在建业2015年3月24日召开的年度业绩会上，胡葆森作出了这样的总结。

　　而面对外来房企的竞争、省域化的瓶颈以及数量和差异化都越来越庞大的客户群，一向稳健的胡葆森也在谋求改变。今年已是耳顺之年的他为6月6日举行的建业新蓝海战略发布会而现身江湖。其中，集社区服务、至尊卡、足球、教育、商业、酒店、文化旅游、绿色基地等服务资源为一体的“建业大服务体系”，正在成为建业今后住宅计划的重点。不过，也有业内人士认为，该举措也反映出了建业背后业绩增长的乏力。

　　2、新田的商业

　　时间又来到了2005年。

　　在原西关虎屯“城中村”崛起的郑州国贸中心，是郑州市环线以内首个政府意义上的“城中村”改造项目，也是郑州市政府圈定的示范、试点工程，而负责这一开发工程的本土房企新田置业，更是因此在当年一战成名。其实新田算是一个比较独特的房企，目前在郑州本土房企中大多数是以开发主流住宅为主，而新田的产品重心更多的是放在了低密度大盘和商业上。虽郑州市场所占的份额并不大，但住宅、公寓、写字楼、商业均有所涉及，产品线较为丰富。

　　例如现在的国贸360广场和新田城、甲壳虫公寓，例如未来的新田360广场太康路店、新田360广场花园店、新田时代广场、上海新田360广场和郑东新区的新田·香蜜湖。

　　其中，国贸360自2010年开业以来，如今已是客似云来的“潮Buy圣地”，在这里时尚不分贵贱，不仅限于着装打扮，健康的生活也是一种时尚。国贸360之所以这么火爆，掌上楼市认为无外乎有着精准的定位：快速时尚、价格平民、款式繁多，主打年轻消费群体;此外，项目本身动线设计合理，通道、电梯搭配合理、拥有自己的运营团队以及国贸360和周边商场竞争中使用的错位营销。

　　近两年，随着金水CBD里的郑州万达中心、正弘国际广场、建业凯旋广场等新型商业综合体的出现，在未来强大的运营压力下，国贸360广场也开启了对品牌和业态进行了新一轮的调整：首先是1楼、2楼品牌级次的升级，过去位于1楼的品牌升至2楼，而1楼腾出的位置加入了许多国际品牌，定位还是“快时尚”。除了品牌的升级，国贸360设计出更多的主题馆，如三楼的童趣休闲馆，并且国贸360还会针对商场的重点区域进行集中升级改造，增加楼层之间的体验性和游玩性。然后，加大了餐饮比例，黄记煌、水货、外婆家等精致的餐饮品牌在去年下半年入驻国贸360。无疑，这些举措一方面使整个购物中心业态更加丰富、坪效(商场总营业额/商场总面积=坪效，即每平米的盈利)得到大幅度提高;一方面随着顾客对体验感的重视，加快了对高级品牌的引进、以及将那些不能为商场带来客流和新鲜感的门店调整出去。

　　于此同时，创新的营销，打造全新的商业模式，也成为郑州国贸360广场的发展方向。从开业以来，国贸360广场已举办了数场让人耳目一新的活动。从愤怒的小鸟实体版、新人类玩转恐龙展，梦幻圣诞快闪、万圣节狂欢夜、震撼人心的变形金刚展、气球展，到现在的海洋生物标本展，几乎每一场活动在河南都是首例，区别与传统百货购物商场的促销、返现等类型活动，郑州国贸360广场所举办的活动都是以创新、互动为主，带来更好玩的主题活动和体验。

　　2014年，在整体市场环境不景气以及电商的冲击下，零售实体店业绩普遍下滑，然而与此形成鲜明对比的是：2014年经营面积只有4万平方米的国贸360广场创造了全年近10亿元的营业额，同比增长40%左右。

　　此外，2015年1月9日，新田置业旗下国贸商业有限公司(为了能更好的管理商业，新田置业成立了河南郑州国贸商业有限公司，同时发展商业管理、物业管理，成为新田延长房地产开发产业链的一种行为。)与许昌亨源通世纪广场在许都大剧院正式签约，该店也成为首个下沉至地市级的360广场。2015年8月19日，在2015新田集团新品发布会上，除了新田城甲壳虫公寓外，还推出了新田360广场太康路店。

　　据官方表述，新田360广场太康路店位于二七商圈西太康路与铭功路交汇处，人民公园南门，紧邻华润万象城、丹尼斯大卫城。作为国贸360广场的升级版，引入全新的设计理念，打破传统的封闭式构造，将公园融入商业，使自然景观享受和时尚购物享受有机结合，为消费者打造公园式的购物体验。商场内有大面积绿化，并打造屋顶花园，引入蝴蝶谷的概念，让消费者在购物的同时享受自然景观，使购物休闲化，购物就是逛公园，体验不一样逛的购物乐趣。

　　从目前披露的资料中便可看出，新田置业在今后的一段时期内，将会以发展商业为重点，除了在二七商圈建设300米高的商业综合体地标—新田时代广场外，还将在该商圈建设360商业广场西太康路店，同时花园路北段的花园广场、郑州国贸中心二期扩建工程也将延续都市商圈系列，相信接下来的新田商业项目应该会承接“蓝本”国贸360广场那样的发展势头。最近的动作，便是8月3日，首创奥特莱斯落户新田城——在新田城历时数年将景观资源丰富的洞林湖人气拉升之后，做好相应的商业配套、主题公园、度假酒店便是当务之急，也是未来工作的重心。

　　有别于市区精品商业的新田城郊区大商业会是啥样?让我们期待下吧。

　　但一言以蔽之，不管是低密度大盘还是商业项目，绿色、健康、时尚田园都已成为新田旗下产品的本色。

　　3、楷林的写字楼

　　时间回归当下，2015年。

　　目前在郑州哪两个区域的写字楼值得关注?无疑，一个是金水区，另外一个是郑东新区，这里只说郑东新区。

　　2006年前后郑东新区CBD外环崛起，从内部结构到用途上，都坚定地转身到纯写字楼，以绿地千玺广场、郑州绿地广场会展宾馆和中油兆丰大厦、未来大厦为代表的写字楼成为现在CBD区域的经典之作。与此同时，在金水路未来路以东区域，楷林国际拔地而起，该项目目前租金为每月90元/平方，空置率极低，同时以优越的地理位置和优质的物业管理在业界具有代表意义。但是目前，CBD外环和内环情况大有不同，内环租金大概在每月60-75元/平方，停车位严重不足，在内环停车经常被贴条儿;外环租金大概在每月60-85元/平方,交通方便，停车位充足，电梯数量充足，写字楼出租率也高。此外，也相继出现了乱停车现象，白天办事的车停满商务外环，入夜游玩的车占领商务内环。

　　2009-2012年之间，是郑州东站高铁站从修建到通车的时间，在这个时间里，以高铁为圆心的周围，出现了一大波儿在建写字楼，其中升龙和绿地的写字楼占据最佳高铁区位。此外，还有楷林IFC、嘉亿东方大厦、河南文化产业大厦、永和宇宙星、海马海汇中心、升龙广场等写字楼。

　　但目前只有部分写字楼交房，而高铁区大量写字楼的密集入市，也宣告郑州写字楼已经供应过大，除了楷林IFC和绿地之窗，很多写字楼的销售和出租情况都不是很好。但不容怀疑的是，高铁片区的写字楼无论是从外观形象、规划配备还是整体档次，都比CBD商务内外环要好。只是目前该片区还需要一定的时间去成长，去成熟。未来两年，大批写字楼交房，企业也会陆续入住。

　　如果你细心留意掌上楼市曾经写的文章就会知道，对于郑州本地写字楼，我们一向推荐的是楷林的写字楼。

　　楷林置业的掌门人郑新桥先生在真正做成第一栋写字楼之前，他的写字楼梦想，曾经做了14年。这其间经历过种种阴差阳错，经历过数度柳暗花明。世事变迁，不变的是他对写字楼的痴狂。

　　现在就说说他的第一个作品：信息大厦。

　　信息大厦位于郑州市花园北路北段，省电视台对面，在2002年的郑州，以“纯正商务写字楼”之名横空出世，是当时中原首栋纯正商务写字楼，可以讲“唯一”的。

　　当年，信息大厦选址时，经三路、金水路都有土地与郑新桥谈判转让，他毅然决然选择了花园路北段。被问及原因时，他毫不掩饰地说，时间会证明这是一个更正确的选择。因为只有花园路是唯一一条贯穿郑州市区的道路，双向8个快车道，另有慢车道和50米绿化带，供电、通讯线路全部地埋，这些条件在当时的郑州是很稀缺的。也就像他在楷林置业官方微信中所说的那样，写字楼项目是否“位于城市主干道旁，是否方便到达，且有辅助支路或交通缓冲区;是否临近地铁、城铁、公交系统集中停靠的站点”是很重要的。

　　信息大厦第一期就提供200多个停车位，而在当年同等容量的写字楼，达到120个就很不错了，这也说明了郑新桥知道什么是客户最需要的——停车位的充足与否是高端写字楼客户办公的重中之重。

　　此外，在投资写字楼时，应该注重对这两个系统的考察，不可偏废。以建筑为核心的系统，是高端写字楼的第一次价值。它包括地段区位、设计内涵、内在‘5A’智能子系统、主要客户群品质等主要内容。相对来说，一般的投资者，对客户群‘物以类聚，人以群分’的重要性，认知还不够;以物业服务为核心的系，是高端写字楼的第二次价值，它主要是以物业服务品质为考察核心。物业服务品质好，让专业的人做专业的事，既可以保证写字楼高品质的可持续性，又可以保证写字楼的低成本维护。

　　因为现在郑州有相当一部分的投资者，买写字楼并不是为了自己使用，而是获取短租收益或未来的售出增值收益。但无论是短租或是将来出售，高品质的物业服务是最有效的增值内因。

　　可惜的是，这类的投资者并没有充分重视到这一点。

　　2002年信息大厦，2008年楷林国际、2012年的楷林IFC……人们说，怀才，如怀孕，时间久了，就会看得出来。纯真的人，也如锥处囊中，终会脱颖而出。过了厚积期，郑新桥和他的楷林就薄发了。2015年，楷林带来了他的新作品：楷林中心。

　　后记

　　郑州地产激荡二十年。

　　当然，还有很多本土企业和外来企业值得一一述说，比如永威的精细化、康桥的物业和景观、正商的快周转模式和品质化提升，都值得去详细地说一说，让人们充分了解这些企业。在今后，掌上楼市也将陆续推出这方面的文章。

　　相信通过了解他们的产品、理念、模式，能更清楚地触摸到我们目前所处的郑州地产时代，由此感受到他的脉动。