▶自8月23日起，郑州楼市进入调控前夜。当天，郑州市代市长程志明首次在公开场合表示：“要加大房地产市场调控力度，确保房地产市场平稳运行。”

　　▶诡异的是，开发商和购房者均开启了与时间赛跑模式。那么，郑州什么时候会出台调控政策?会出台什么样的调控政策?郑州楼市的明天在哪里?

　　■访谈嘉宾

　　杜书云 郑州大学旅游与管理学院院长、郑州大学房地产市场研究中心主任、河南省经济学会副会长、郑州市住房保障和房地产管理局行政决策咨询专家、教授、博士生导师

　　上官同君 王牌智库(深圳)有限公司董事长、中国王牌城市研究院院长、郑州市住房保障和房地产管理局行政决策咨询专家

　　老百姓关心调控，主要还是关心房价。今年以来，郑州房价一路走高的根本原因是什么?

　　奚春山：目前，郑州住宅市场的去化周期在3个月左右，去化周期在6个月以下，可以认为是供不应求。从去年底的8个月去化周期到如今的3个月，表明郑州住宅出现了供不应求的局面。

　　供不应求局面的出现有 3个原因：一是宽松的货币政策，变相鼓励用金融杠杆买房;二是合肥、苏州等二线城市房价上涨的波及效应，裹挟着很多没有买房需求的人演变为投资客，入场与刚需抢房;三是开发商推波助澜的放大效应，加重了地产市场的恐慌性情绪。

　　上官同君：我认为还是要归结为楼市恐慌的传导效应。北上广一线城市地王频出，恐慌蔓延到二线城市。供求关系是一个因素，但不是主要因素。这是大的经济背景和政府调控政策所致，并不是郑州独有的专利。像合肥、南昌等国内二线城市大都面临同样的问题。并且楼市恐慌会逐步传导蔓延到三、四线城市，这只是时间问题。

　　杜书云：郑州房价不是今年才一路走高，近十年来，几乎每年上一个台阶。2009年1月份，全球金融危机出现之后，郑州市商品房的均价已经退到4000元以内。近几年，房价基本上以每年每平方米1000元的幅度往上涨。今年春节后的几个月，住房销量每个月都是50%以上的增长，河南各市县几乎都不行，只有郑州一枝独秀。

　　郑州房价持续上涨可以列出很多理由，比如郑州市是人口净流入城市、有城镇化战略的有效实施、城市的首位度高等，但是，我们在寻找今年房价过度上涨的原因时，恐怕这些因素未必是最主要的。我个人认为，现在的楼市情况与政府的去库存政策关系很大。因为郑州并没有多少库存，8个月去化周期应该在合理区间，当时的市场表现还是挺好，在去库存背景下一线城市根据自身的情况连限购都没有取消，我们为什么还要采取刺激政策呢?

　　政府调控有没有科学严谨的判断依据，比如某几项指标异常就进入调控模式?

　　杜书云：房地产市场过热或者不景气，政府都会采取调控措施。毫无疑问，这次如果采取调控措施，房价快速增长肯定是主要原因。但是，涨跌到什么程度启动调控机制，我印象中没有固定的指标。因为房地产不是孤立存在的，是否调控要考虑宏观的经济形势、资本向楼市集中情况、房价增长是否过快以及老百姓的承受能力等方方面面，不是那么纯粹的。当然，也不是没有规律可循，调控会有一些衡量指标，但是参照指标不会固定不变。

　　上官同君：政府历次楼市调控都是头痛医头脚痛医脚，缺乏务实接地气的楼市调控顶层设计。我前几天在郑州市房管局开会，建议政府要直面当前房地产市场存在的问题，摸清楚一个真实的郑州房地产市场，分析具体原因，再拿出调控办法。政府有数据，但做的是宏观研究，真正接地气的研究是缺乏的。针对郑州市房地产市场的不确定性，政府应该组织专门的第三方研究机构，进行调研和摸底以弄清现状，比如，摸清楚郑州市每年流入的人口有多少、开发商的情况、人口最终的接纳量，用数据来支撑调控措施和行业发展办法。如果没有这些，就是拍脑袋行政。按照意识流决策房地产市场，已经落伍了。

　　奚春山：大的开发商在决定进入一个城市开发前，会自行派出专人，或委托专业机构详细研究一个城市的经济发展水平、外来人口净流入情况以及楼市的去化周期，进行所谓的楼市压力测试，根据压力测试结果，来决策是否进入开发。

　　住宅去化周期在3个月以内，类似于京沪，属于供不应求。每年有50万以上的净流入人口，略逊于京沪。不限贷、不限购，还是全国的交通枢纽。这是郑州一些大型开发商高管以上阶层张口就来的大数据。

　　相对于开发商的精细化管理，有调控职责的地方政府有关部门，是不是也能做到如此专业和精细?是不是也有类似的压力测试?

　　在本轮房价暴涨前，郑州楼市常年只有8个月的去化周期，属于正常健康状态。但是，当开发商都预测到郑州房价肯定会上涨，政府有关部门没有预测到伴着货币政策的宽松，郑州的房价肯定会水涨船高。这说明政府缺乏专业化人才和手段应对楼市变化。

　　事先的防范优于事后的调控，如果从去年底就开始大量推出土地，对冲开发商旺盛的拿地需求，郑州市政府手里有110多万亩拆出来的城中村土地，如果这110多万亩土地大量释放出来用于盖房子，就能消除市场上的恐慌性情绪。

　　但从目前郑州楼市恐慌性上涨的行情看，郑州市政府没有事先防范措施，放任了楼市的上涨，甚至借助楼市出现恐慌性行情之际，频出地王。