▶距离2017年，只剩3天。而即将过去的2016年，必将被浓墨重彩地写入郑州楼市发展史。

　　▶2016年是“地王年”，也是“房价年”，更是“调控年”。这一年，郑州土地拍卖金额与商品房销售金额双双创出历史新高;楼市供需两端都玩起了类似2015年A股市场的加杠杆游戏;若隐若现的楼市泡沫最终招致严厉调控。

　　▶中央经济工作会议释放出的“房子是用来住的，不是用来炒的”这一重要信号，被业内认为是2017年楼市的调控方向，那明年郑州房地产市场又会有怎样的变化?

　　地王已成过去时

　　地王并不是房企愿意看到的结果，也不是购房者乐意面对的现实。它或许会让当地政府获得更多的土地出让，但地王会让房地产市场在一定程度上不能可持续发展。

　　因为土地价格高涨，造成2016年郑州房地产市场地王频出。不仅造成市场上众多开发商无理由涨价，更在一定程度上助推了民众恐慌性购房。好在“限地价、竞房价”及时遏制了地王的出现，但土地市场僧多粥少的局面，在2017年仍得不到有效缓解。

　　据克而瑞研究中心统计，截至今年11月底，全国共计成交318宗单价、总价地王。这股地王潮发端于一线城市，后迅速蔓延至二线、三线城市，其中合肥、南京、上海和杭州的地王数量均在20宗以上。地王平均溢价率超过100%的城市不在少数，甚至连三线城市东莞今年也创出10宗地王，平均溢价率达455%。

　　在万科总裁郁亮看来，地价房价比在1：3左右比较合理，但有些地方却超过了60%。在房地产业，土地被认为是企业的“口粮”甚至是命根子，哪怕低价再高竞争再激烈，仍要冒着被挤出市场的风险去抢地。

　　不过，自2017年1月15日起，郑州市市内五区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内，在办理农转用手续时未使用复垦券的商品住宅用地，出让时需“持券准入”，即土地竞买人必须提前购买与出让土地同等新增面积的复垦券，参与土地竞买。

　　而限地价竞房价，使得郑州也有了土地出让“熔断机制”。可以预见的是，2017年国土部门将加大土地出让力度，加之以上调控政策的实施，明年的郑州楼市，地王将不会出现。

　　2017年住宅房价“稳”中有增

　　无论调控政策如何加码，“房价不会下降”已成共识。作为河南的省会，近5年来，郑州年均人口净流入30多万，市场供需结构稳定。加之国家中心城市的确立，2017年，郑州房价会延续2016年良好的态势，稳中有增。

　　从年初到现在，郑州的房子涨价幅度超过百分之十，随着新建商品住宅库存周期始终维持在低位，在明年政策不收紧的情况下，整体均价仍会小幅上升。

　　据克而瑞数据分析，2017年小三室仍将是成交主力，改善性需求也在积极入市，而猴年作为全面放开二孩以后的第一年，郑州楼市的产品结构或将进一步改变。

　　从销量上看，2016年是有史以来郑州销售量最高的一年。2017年，全国对经济的定位是“稳”为主，二、三线城市房地产政策基调基本不变。在郑州房地产库存量持续减少的情况下，2017年郑州销售量仍将保持在高位水平，销售价格仍将呈现稳中上升的态势。

　　而从产品上分析，由于产品不断细分，消费者置业理念不断成熟，价格也会走向分化，好的产品贵一点也会有人买单，品质差、配套差的产品价格会有一定程度的下跌。但整体成本及品牌迭代的原因，市场均价总体上会稳中有升，均价每平方米上涨500元至1000元。

　　寡头效应明显 小房企难立足

　　如今，房地产市场寡头效应越来越明显，“大鳄的游戏”让中小开发商鲜有立足之地。在此过程中，土地出让条件渐趋苛刻，资金、开发、品牌实力不足的房企进一步被挤出，土地市场正在变成一场“大鳄的游戏”。

　　可以看出，无论是在去库存大背景下，还是各种宽松的信贷刺激政策，使今年的龙头房企业绩表现十分突出。国家统计局发布数据显示，商品房销售额102503亿元，增长37.5%。

　　另外克而瑞发布《2016年1-11月中国房地产企业销售TOP100》榜单显示，2016年1-11月，TOP100房企的入榜门槛持续提升。目前千亿规模的房企数量已扩容至10家，10强房企总销售额达2万亿。流量榜各梯队房企的销售金额、销售面积门槛已超过2015年全年水平，其中TOP10房企保持强劲势头，金额门槛已过千亿，超去年全年297 亿元。预计全年销售金额、销售面积的入榜门槛仍将进一步提升。

　　业内人士分析，房地产行业集中度越来越高并在提速，十强房企销售额占比达到19%，而百强房企占比更是高达49%，与其他13万家房企几乎平分天下。由此可见，房地产市场也将是大企业的市场，大批中小房企或将离场，未来竞争将会更加激烈，形势会更加严峻。

　　我们有理由相信，未来房地产的竞争不仅仅是规模与速度的竞争，而规模或许是能够保证企业立于不败之地的敲门砖，是占领市场的试金石，但是最终要回到产品品质的效应中来，买方市场时代，服务好消费者才能在规模中寻找到经济效益。

　　明年这些区域或将成为楼市热点

　　早在调控之前，河南省商业经济学会副会长兼秘书长宋向清就认为，将来郑州必然会回归到圆形辐射状发展的趋势。以后，郑州市的几个新区将会成为未来发展的重点方向。

　　在本轮房地产调控中，郑州限购限贷的区域包括市内五区、郑东新区、航空港区、经开区以及高新区。在越来越严厉的调控面前，投资客的目光纷纷瞄向更宜居的城郊板块。

　　在非限购区域，由于土地出让价格较低，新建商品住宅均价也比市区更有吸引力。同时，部分非限购区域因板块成熟度和配套程度的不同，也成为众多改善型购房者的首选。

　　经过近二十年城市战略规划助推，城市逐步东扩。随着省政府东迁白沙，绿博组团凭借与白沙组团紧密相连的地理优势，抢得发展先机。在“郑汴城市一体化”省级战略引导下，郑汴之间区域的发展被认为是下一个郑东新区。

　　而绿博组团作为中原经济区、郑州都市区、郑东新区三区叠加的核心所在，是实施郑汴一体化发展的重要建设区域，未来可期。

　　城市向南，二七新城已初现轮廓。郑南区域俨然成为郑州都市区建设乃至构建中原经济区棋局中的关键一步，也为整个郑州的城市发展预留了更大的空间。

　　未来的二七新城，很有可能也会成为郑州的“下一个郑东”，也将成为郑州最具影响力和代表性的总部经济产业集聚区、低碳生态示范区、商业聚集区、绿色生活区，并擎动整个片区的繁荣和发展。