在市场经济下，商品价格受供需影响，并非一成不变。例如成品油的价格，在与国际接轨之后，每一次调价窗口的打开，都伴随着价格的调整。

　　在房地产市场，商品住宅的价格更是受到诸多因素影响，除政府给出的备案价以外，考虑到供需市场，房价高企甚至上行的情况十分普遍。甚至在部分房企从业人员看来，如果同一区域内的个别开发商采取降价，等于是变相扰乱市场秩序。

　　但目前的市场形势对房企十分不利，限购限贷、融资收紧，一线房企早就开启了“过冬”模式。在此背景下，融创象湖壹号二期、和昌林与城以备案价开盘。

　　□东方今报·猛犸新闻记者 牛犇

　　两项目备案价开盘 比心理预期低3000元~5000元

　　在房地产市场，备案价通常是为了防止开发商无原则性地调整价格，避免因价格过度上涨或下调对房地产市场造成不良冲击的一种监管制度。一般情况下，基本没有销售价格等同于备案价的情况出现。

　　但在刚刚过去的上个周末，不止一家开发商在开盘时引用监管部门给出的“备案价”对外销售，且取得了不俗的销控表现。

　　根据克而瑞数据统计，6月24日，融创象湖壹号二期正式开盘，共计推出184套洋房和251套高层住宅。数据显示，该项目洋房成交均价17000~21000元/㎡，高层成交均价9500~10500元/㎡。截至开盘结束，销控显示洋房去化率91.3%，高层去化率100%。

　　6月25日，和昌林与城开盘放量756套房源，成交均价7500~1200元/㎡，折合均价10600元/㎡。据购买该项目的林女士透露，直到云选房的那一刻才知道销售价格，而且选房过程不亚于高考，很多人因为网速、手速等原因，与房源失之交臂。

　　据悉，融创象湖壹号二期和和昌林与城项目此次开盘都选择以备案价对外销售。此前，业内人士预计融创象湖壹号二期的销售均价将达到13500元/㎡，而和昌林与城周边的不少住宅项目，均价都在15500元/㎡左右，在此背景下，两项目的开盘价格比购房者心理预期要低3000元~5000元。

　　以备案价对外销售 竞争十分激烈

　　在众多房企都希望立足郑州庞大刚需市场，项目可以在不降价的情况下，取得不俗去化，这是很多房企认可的市场策略。如果说，政策环境和金融手段的调控，使众多房企进入“过冬”模式，是意料之中的事，那么融创和和昌以备案价开盘，出乎很多人意料。

　　长时间的蓄客加上一层又一层的资格审查，也让融创对该项目有了清晰的市场定位。据悉，融创象湖壹号二期高层积累一次性客户约700组，洋房积累一次性客户约300组，而此次推盘体量共计435套，相当于每一套住宅都有2人竞争。

　　与融创相同的是，和昌林与城同样以备案价开盘。不同的是，和昌并没有要求购房者必须一次性付清房款。据悉，在片区周边均价15500元/㎡的背景下，和昌林与城小高层以均价11000/㎡开盘，因为可以办理按揭，同样采用微信云选房的林与城，其清盘速度比象湖壹号高层还快。

　　购房者可快速签订合同 开发商也能迅速回款

　　在目前房地产调控形势下，敢于选择以备案价开盘，需要的不仅是魄力和勇气，更是对当前市场形势的准确判断。

　　一位融创内部人士介绍，象湖壹号二期选择以备案价开盘，源自融创公司内部从上到下对市场变化做出的最快的判断和反应。无独有偶，本土房企和昌在融创象湖壹号开盘后的第二天，同样采取以备案价开盘，不得不说是房企对当前形势做出的一致性判断。

　　在上述业内人士看来，开发企业追求的是快周转、现金流，一旦项目销售缓慢，对企业造成的影响是巨大的。

　　据悉，若以超出备案价的价格对外销售，开发企业难以要求购房者全款买房，并且在当前限制签约套数的情况下，企业需要3个月甚至更久才能去化完毕。而按照银行批准的按揭贷款流程，企业前期只能收取30%~60%的首付款，后续资金仍需等待购房者签订合同后，才能从银行提出。而这期间，企业融资所负担给银行的利息，每一天都是巨额数目。

　　相较而言，利用备案价全款对外销售，企业不仅能够第一时间回笼资金，更能让购房者快速签订正式购房合同，免受更加严厉的调控措施影响。同时，对于当前市场形势而言，备案价也有助于拉低市场均价，利于房地产市场长期稳定发展。

　　未来不排除有更多房企效仿

　　据了解，目前郑州房地产市场限购、限贷、限价、限签，这些政策的实施，是为了维护房地产市场长期稳定发展，确保“房子是用来住的，不是用来炒的”。

　　虽在限购环境下，不少房企仍然在互相攀比谁的房价高时，低价房、平价房的出现就显得“颇不合群”。

　　有个别自媒体及网友认为，融创、和昌此举属于“变相降价”。有业内人士认为，这两家房企既没有绑定车位、装修，又没有搞“阴阳合同”，此次价格下探，是临近年中冲刺销量目标，特别是现金为王的回款目标使然。“应该是阶段性的个案，不会成为常态”。

　　至于出现部分“融创此举扰乱了现行的游戏规则”的言论，河南财经政法大学教授李晓峰认为：“这属于合情合法的市场营销策略，并不能称之为扰乱目前市场秩序。”

　　“这只是开发商为应对市场变化所采取的营销手段。”李晓峰认为，开发商首先是商人，不是慈善家，对于目前的市场形势，企业生存仍然是摆在开发商面前的一大难题。“当然，今后不排除会有更多的房企效仿融创、和昌”。

　　无独有偶，近日融创中国董事局主席孙宏斌也坦承，下半年开发贷、住房按揭等银行贷款将继续收紧，再加上销售速度放缓，开发商的日子将更加艰难，现金流也会更加紧张。“因此，现在融创的逻辑是，要能够快速卖掉，哪怕只赚一点钱都可以，至少没亏本”。