核心提示|继广州率先发布住房租赁政策后，郑州也即将在住房租赁领域发力。近日，住房和城乡建设部等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，包括郑州在内的12个城市成为我国探索住房租赁市场的先锋军。

　　让“住者有所居”，是发展住房租赁的出发点，住房租赁长效机制的探索和建立，将对改变当前房地产生态和平抑房价，起到至关重要的作用。同时，住房租赁关联着包括户籍政策在内的众多内容，试点的启动，也必然会带来相关制度的改革，并使整个房地产市场迎来变革和创新。

　　郑州入选住房租赁试点

　　买房住还是租房住?这个困扰消费者的老问题，可能会随着房地产租赁时代的开启变得简单。

　　近日，住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》)，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，并选取包括郑州在内的12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市，鼓励各地通过新增用地建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。

　　房屋租赁，是房地产行业的重要组成部分。地产行业资深人士杨先生表示，从发达国家的经验看，租赁在房地产市场一直占据巨大份额。如伦敦、纽约等城市，近一半的年轻人都依靠租赁来解决居住问题。由于人们对房子的作用有清晰认识，即房子是用来住的，而不是用来炒的，在这种观念下，国外对住房租赁的热情一直很高，市场也有着较好发展。

　　反观包括郑州在内的中国城市，买房目前仍是房地产消费的主要驱动力。从市场上可以看到，选择租房的人，相当大一部分考虑的仍然是价格因素，并没有实际上的居住环境的提升。同时，超过七成人，将买房作为留居城市的关键要素，这种“一条腿走路”的地产生态，不仅导致各地房价不断攀升，增加了城市购房者的购房难度，也在无形中加高了年轻人获得宜居产品和服务的门槛，大学生等人群的生存空间难以增长，对城市发展动力的提升起到了阻碍作用。

　　为此，2015年年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

　　今年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。而近日明确的12个住房租赁试点城市，则标志着住房租赁稳定发展的长效机制探索，进入实质阶段。

　　记者从相关人士那里了解到，目前郑州关于开展住房租赁试点的方案已经报批，将于不久后印发实施。方案整体以满足新市民住房需求为主要出发点，在试点过程中培育市场供应主体，加大住房租赁供应，并在制度、金融、财税等方面建立规范和长效机制。“在实现百姓居住服务和环境提升的同时，助推行业综合运用金融和服务工具的能力。”上述相关人士说。

　　地产行业的未来红利

　　相关数据显示，2016年，我国新房交易市场规模突破12万亿元，二手房规模为8万亿元，而租房仅为3万亿元。

　　较低的租赁数据，却远远没有反映出市场对于房屋租赁的真实需求。

　　“租赁这一短板，随着试点的启动，将释放巨大的潜力。”卓创咨询分析师韩明向记者介绍，租赁人数与租金收入比，决定了一个区域房屋租赁市场的潜力。以郑州为例，目前郑州流动人口已突破300万人，且人口流入态势始终未变，这为房屋租赁市场提供了发展基础。此外，郑州市场上有大批租赁机构通过合租、分租等方式，降低了租金收入比，这为地产行业布局租赁市场提供了盈利可能。

　　事实上，即使政策还未落地，地产开发商也对房屋租赁有着不小的期待。目前包括万科、龙湖等房地产企业和机构已开始布局郑州住房租赁市场，魔飞、青柠等省内公寓品牌，也日益受到地产商青睐。

　　郑州一房地产企业负责人马先生坦言，由于目前行业融资被全面收紧，一些地产企业希望通过租赁市场的政策引导，解决其运作资金来源问题。

　　多位地产人士向记者反映，自银监会开展“三违反、三套利、四不当”专项治理工作，将银行资金是否违规流入房企作为检查重点以来，房企从银行渠道融资受到不小的影响。新乡市长垣县一位地产开发商称，近日已接到某商业银行通知，所有新增个人按揭贷款全部暂停。此前，另一家银行也电话告知，个人按揭贷款项目将恢复到基本利率，需重签协议，如不重签将不再发放贷款。

　　除了银行外，房企另一主要融资方式——信托，同样被收紧。目前银监会已下发《2017年信托公司现场检查要点》，将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。“这份文件直指信托公司开展的‘拿地融资’业务，这对房企的融资也会造成不小的影响。”马先生说。

　　随着融资不断收紧，地产行业何去何从的讨论声日益增大。杨先生向记者介绍，目前我省三、四线城市已开始疯狂“去库存”。如漯河，其在售楼盘从去年的20多个下降到如今的5个左右，将项目赶紧变现是不少开发商的共同动作。

　　此时房屋租赁试点的出现，显然为开发商提供了新的融资可能。《通知》中明确要求，要加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行公司信用债券及资产支持证券;鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案;支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务;鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。

　　杨先生表示，此举将让涉足住房租赁的房企获得急需的金融支持，而这也契合当前地产企业通过自持物业等方式，将角色由“开发商”向“服务商”转变的转型主流。“从某种角度来看，住房租赁市场，正在成为房企未来发展最明显的动力和红利。”他说。

　　长效机制建立仍面临挑战与探索

　　在住房租赁领域，作为试点城市之一的广州走在了全国前列。7月17日，广州出台16条扶持措施保障“租购同权”，不仅允许满足条件的租房人群子女就近入学，同时还将租赁住房用地纳入年度土地供应计划，并成立了广州住房租赁发展投资有限公司。

　　“广州发布的租赁政策，对其他试点城市，有着很强的信号指引。”韩明表示，由于试点城市同属于人口净流入且租赁市场需求较大、房价上涨速度较快的城市类型，所以广州的政策必然会被其他试点城市所借鉴。“比如‘租购同权’就是包括郑州在内很多试点城市方案中的亮点。”他说。

　　针对这一观点，马先生则认为，广州当前的租赁政策，是在一定基础上出台的，有很强的地域性，对郑州来说，住房租赁的基础相对薄弱。他认为，即使大方向相同，很多租赁政策也会根据本地进行调整，毕竟租赁政策具有很大灵活性，各地在人口管理的思路上也不尽相同。

　　事实上，作为人口净流入和房价最高的北京和上海，此次未入选试点名单的原因，就与城市定位有很大关系。杨先生称，北京与上海早已启动房地产租赁，如上海近日就有多个地块是以租赁住房用途进行挂牌出让。但由于需要面对学区房、户籍、同权指标等焦点问题，诸如“租购同权”等政策也就变得难以落地。“郑州同样要面对类似问题，与此同时，房价也没有失衡。目前土地供应使部分区域租房价格出现下降，因此即便出台了‘租购同权’的政策，也可能会与广州等城市对市场的影响有一些区别。”

　　值得关注的是，作为国家中心城市，郑州对人口尤其是人才的落户一直有较为宽松的政策。如在郑州市就业或居住的高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生，都可根据本人意愿在郑州市落户;落户郑州的留学归国人员，还可申请本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母的户口迁入。这都意味着未来郑州租房需求仍将有很大增长。

　　韩明认为，住房租赁试点在短期内并不会对郑州的房价和市场产生明显影响，但随着住房租赁政策的逐步完善，将有效解决租房群体的顾虑，从而使租赁与购房之间的差异逐渐缩小，并起到对房价的抑制作用。同时从试点整体政策思路上看，租赁政策不会是简单一项，会与户籍、金融等多方面政策同步联系起来进行试点。因此郑州所承担的试点任务，不仅要发展和探索自身的租赁政策和市场，更要通过研究租赁市场的细节性问题，以形成较为长效的发展机制。

　　郑州市城乡建设委员会一位人士也表示，住房租赁试点的启动，将逐渐形成以市场为主的多层次房地产供应，从而在解决刚需的同时，帮助地方完善楼市的分类调控政策，缓解和防范相关风险。就郑州来看，前期预计会以“购租并举”的探索为主，并形成对住房租赁的规范和保障。“以市场需求为导向的住房租赁市场，能在很大程度上提升城市的发展潜力和人才水平，但对协调和机制的建立要求又极高。这对试点城市来说，是机遇也是挑战。”他说。