核心提示|今年黄金周期间，郑州市场几乎无楼盘开盘;而节后首周，也仅有4项目开盘，包括海马公园五期、康桥香溪郡、豫发白鹭源春晓、山顶御景园。虽然去化效果均为良好，但开盘数量与节前的多个项目集中开盘相比，少了很多，市场略显平淡。分析人士认为，时值调控一周年的窗口期，调控效果凸显，郑州楼市相对进入平稳期，不仅仅是购房者，就连开发商的观望情绪也在加重。

　　上周4项目开盘去化效果良好

　　上周开盘的项目中，多个楼盘去化效果良好。

　　10月10日至10月11日，位于郑东新区东风南路与福禄路交叉口附近的海马公园五期开盘。本次开盘推出的8号楼共有250套房源。截至开盘结束，销控显示去化205套，去化率82%，去化效果良好。康桥香溪郡本次开盘推出是8号地块的2#、3#、5#、7#、8#高层共464套房源。截至开盘结束，销控显示去化率86%，去化效果良好。

　　此外还有航空港区的豫发白鹭源春晓以及山顶御景园开盘。

　　10月14日，晚上8点，豫发白鹭源春晓开始微信云选房，共推出607套房源。最终，销控显示销售470套，去化率77%。15日上午9点，山顶御景园选择现场选房。高层均价8600元/㎡，洋房均价12000元/㎡，共推出280套房源。销控显示去化率100%。

　　“虽然上周开盘的几个项目去化效果良好，但是仅仅4个项目的开盘数量还是太少。”地产分析师郭昊称，在十一黄金周期间几乎无项目开盘，但是在节前一周有9个项目开盘，再往前两周分别有13个、12个项目开盘。

　　郭昊认为，“处在调控一周年窗口期，很多楼盘选择在节前开还是担心‘迟则生变’，早开早受益，目前来看，房企现采用小加推快跑形式，可实现回笼资金和高去化”。

　　项目定价符合客户心理预期

　　在开盘的这几个项目中，价格普遍合理。以海马公园为例，该项目去化效果较好原因是高层均价23000元/㎡的定价较合理。目前项目周边的二手房均价为25000元/㎡~27000元/㎡，本次开盘价格低于周边在售均价及客户心理预期，价格相比优势明显。

　　同样，康桥香溪郡虽为精装交付，但开盘价格却跟周边竞品单价持平。其次“5000元抵50000元”“首付50%优惠4个点”“全款优惠10%”的优惠力度也成为一大亮点，加上康桥的品牌及地理优势明显，使得客户的认可度较高、去化较好。

　　白鹭源春晓均价优惠后价格区间9300元/㎡~10300元/㎡，御景园高层均价8600元/㎡，洋房均价12000元/㎡，定价同样合理。

　　刚改、投资客最多三房最受欢迎

　　记者梳理发现，位于东区和中牟片区的海马公园和康桥香溪郡比较受刚改客户的追捧。

　　康桥香溪郡推出的高层房源，主要针对品质性改善客户，户型宽敞舒适，功能分区明确，面积区间大，户型多元化，可以满足客户不同需求。112㎡~130㎡的三房、150㎡的四房成为销售主力。

　　而海马公园同样以郑州市追求生活品质的刚改客户和投资客为主，主要来自郑东新区和金水区，客户支付能力较强。“他们看重的是片区未来发展及住宅的稀缺性、配套和产品品质;此外，项目面积区间大、户型多样化，客户可选择性多也是保证去化效果的关键。”一名职业顾问说。

　　而位于港区的白鹭源春晓推出的70~71㎡以及82~85㎡的三房，去化率分别达到了92%和95%;山顶御景园推出的100㎡~141㎡的三房也是售罄。

　　分析人士称，“二胎政策的全面放开让三房户型变得颇为走俏，而140㎡以内尤其是120㎡以内的三房逐渐成为消费者的青睐”。