2017年已经过完，郑州土地市场总体来讲比较平稳，新的政策很好地抑制了地王的出现。

　　一年来，虽然几乎没有地王的出现，但在土地这种“战略物资”匮乏的时代，这个领域依然硝烟四起，竞争激烈：中海连夺滨河国际新城两宗地引众房企分外眼红;正商、永威等本土房企纷纷走出去，另辟市场，分别进军北京和长三角地区;而入龙湖地产等房企，却摩拳擦掌始终“进不来”;正商、康桥、正弘、海马、碧源、名门等一大批本地房企进驻北龙湖;郑州将推出只租不售土地……

　　从竞拍的激烈程度上说明郑州土地市场依然是受到热捧的，无论是本土的房企还是外来的一线房企，都对郑州土地市场的投资持看好的态度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称，在2017年交易的地块中，部分位置相对偏僻，从侧面说明郑州市场的一个特点，即郊区市场的发展在发力。

　　从后续市场的发展情况来看，严跃进认为，郑州市场依然被看好。预计到2018年下半年土地市场交易会继续火热，市场管控依然需要继续。

　　关键词

　　多家房企梦圆北龙湖

　　一提到北龙湖，很多人的第一反应就是豪宅、地王。北龙湖以高端的定位、有限的土地、高额的地价，注定只能成为极少数房企的独享盛宴。

　　随着规划逐渐明晰，房企开始认识到该区域的价值，开始拼命往北龙湖挤。这里都是“净地”，这让外来房企当成入驻郑州的门路之一。恒大、碧桂园、融创、金茂、保利、荣盛、雅居乐等一线房企纷纷入驻北龙湖。差不多5年前，这里的地价仅为655万元/亩，几年间地价上涨至4184万元/亩;楼面价从每平方米5000多元上升到每平方米近37000元。

　　然而随着2016年郑州出台“限地价、竞房价”的土地拍卖新政以来，北龙湖的地王就销声匿迹，这里的地价稳定在2500万元/亩以内，这让本土房企再次有了在北龙湖跟国内一线房企较量的勇气。2017年，正商、康桥、正弘、海马、碧源、名门等本土房企均在北龙湖有所建树，康桥、碧源、名门首次梦圆北龙湖，而正商更是唯一一个2017年在北龙湖摘得两块地的房企。

　　此外，值得一提的是，在2017年12月27日的土拍中，名门拿下的24号地和正商摘得的25号地并没有达到融断价格，楼面价更是低至17150元/㎡和18402元/㎡，这更给北龙湖的未来的房价覆盖上一层神秘面纱。

　　关键词

　　“走出去”和“挤进来”

　　有人说郑州房地产市场就像一个围城，有的房企想努力走出去，而有的房企却拼命想挤进来。

　　努力想走出去的是以正商、永威、鑫苑、康桥为代表的本土房企，而拼命想挤进来的则以龙湖地产、新城控股、旭辉、佳兆业、泰禾等国内一线房企为代表。据不完全统计，截至目前，共有46家百强房企进驻郑州，其中百强房企前20名已进驻18家。

　　走出去

　　4月27日，北京土地市场迎来五一小长假前的最后一批地块拍卖，三宗纯自住房地块总起始价达到45.3亿元。经过激烈角逐，正商地产冲破“重围”，硬是从多家一线地产大佬“口中”抢得其中两宗地块，总价约41亿元。这标志着正商正式进军北京市场。

　　11月16日，永威以总价5.78亿元的价格拿下苏州一宗约38.7亩的地块，这标志着永威正式开辟长三角市场。

　　为什么本土房企要纷纷往外走呢?“河南市场就那么大，作为本土房企，发展遇到瓶颈在所难免。走出去，尤其是到一线城市，成为这类房

　　企的选择。”河南某房企总经理分析，在北京有项目，这对企业品牌、融资信贷额度等都是有正面影响的。除了是一种战略布局外，这似乎还是一种信仰;而苏州的地块一直有着“地美价廉”的特点，加上苏州整体销售情况要稍好于郑州，永威选择出击苏州也就可以理解了。

　　挤进来

　　“挤进来”的方式有多种，独自拿地、与本土房企合作都可以。据不完全统计，2017年这些外来房企陆续进入郑州：

　　1月，新城控股分别以3100万元和1.1265亿元拿下荥阳两宗居住用地，正式进军郑州房地产市场，首开项目为新城尚郡。

　　同样是1月，深圳安创投资管理有限公司以总价1.65亿元的价格拿下165号地块，后该地块成为东原地产晴天见项目。

　　2月，旭辉以9.89亿元拿下二七区225号地块，也就是现在的旭辉正荣首府项目。

　　3月，19日上午,泰禾集团股份有限公司与河南天伦地产集团有限公司正式签署战略合作协议,宣布建立战略合作关系。首开项目为泰禾金尊府。

　　6月，佳兆业集团公布竞得新郑市两幅地块，合计近104.25亩，总价近6.73亿元，标志着佳兆业成功布局河南。

　　11月，远洋地产与河南中银联合作，以1.37亿元的价格拿下新郑一宗地块，标志着远洋集团正式进军郑州房地产市场。

　　而摩拳擦掌跃跃欲试的龙湖地产一直徘徊于郑州大门之外，有业内人士透露：“目前龙湖地产在积极拿地的同时，也在努力地与本土房企谈合作开发事宜。”

　　此外，正荣集团、东银集团、禹州地产等一批房企均已竞得复垦券，未来或将进入河南。

　　关键词

　　“只租不售”地块

　　2017年7月份起，上海首批入市出让的纯租赁住房用地，以底价成交，这一度成为公众关注的焦点。三个月后，深圳、杭州均首次推出了“只租不售”的住宅用地，要求开发商在70年的土地使用年限内，都需要自持运营，不得分户登记和转让。业界普遍认为，在全国推进“租购并举”的背景下，“只租不售”的模式将在更多的城市推行。

　　除了被住建部列为全国首批开展租赁试点城市外，2017年8月份，郑州又被列入全国首批利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，这让不少人对郑州租赁住房的供应产生期待。

　　在11月10日召开的河南省住房租赁试点工作推进会上透露出消息，按照计划，2017年底前，郑州市将推出两块新出让土地建设租赁住房，推出一块新出让土地配建租赁住房。

　　“虽然现在已经到了2018年，还没有‘只租不售’地块出现，但是可以预测的是，前期房企对这类地块并不太感冒，国企应该会占主导地位。”一名业内人士分析称。

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　　复垦券共拍67.08亿元

　　自从2016年实施复垦券政策以来，房企已逐步适应“买地前先有券”的节奏，每次拍卖复垦券时，都会引起众多房企的参与。

　　据省政府官方网站数据显示，我省宅基地复垦券交易按照每季度交易一次的节奏，2017年共交易4次，实现宅基地复垦券交易6.01万亩，交易总收益131.07亿元。其中A类复垦券交易2.13万亩，交易收益63.99亿元;B类复垦券交易3.87万亩，交易收益67.08亿元。

　　复垦券的出现成为不少房企进军河南的羁绊，不少房企对其颇有微词。

　　有些企业从中看到了商机，以每亩30万元的价格抢到手后，再以60万/亩的价格整个把公司出让获取差价。

　　当然，更多的公司为了进入郑州市场，还是宁愿自己拍复垦券。由于复垦券的拍卖是以抽签形式抽取的，因此不少房企会动用旗下多个子公司一起来参拍，以增加被抽中的概率，而这，不得不说到中海。

　　据媒体报道称，“在2017年8月1日进行的复垦券拍卖时，中海动用多个马甲公司，其中共有15个竞得850亩A类复垦券，总金额2.55亿元。”

　　随后在滨河国际新城的三连拍中，中海才有底气斥资33亿元，一口气拍得两宗地块，一时成为郑州房地产界的焦点。

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　　绿博19亩地拍出新高度

　　19亩的地能干啥?对于这么小的地块一般来说房企都会不屑一顾，然而如果这块地在中牟绿博境内的核心区域，情况就不一样了。

　　2017年8月11日，中牟境内绿博组团的【牟政出[2017]113号】地再次开拍(之前被永威拍得，后又中止)，该地块仅有19.07亩，用途为城镇住宅用地，容积率大于1小于2.5。起拍价为7050.5865万元，每亩单价约为369.69万元。

　　该地段位于琼花路北、文通路西、牡丹二街东。位置优越，紧邻国恒花园，附近有名门紫园、永威上和郡、亚新美好香颂、融创观澜壹号等项目。据业内透露，该地块当时吸引了金科、恒基、天地、名门、亚新、国恒、永威、金辉、华启等房企参与竞拍。

　　经过激烈竞争，最终华启以2.47亿元的总价摘得该地，折合每亩1296万元，楼面价7773元/平方米，溢价率达到250.33%，刷新了中牟地价的新高度。

　　这个价格，大多数人来看是不怎么挣钱的，但是华启为什么还要拍呢?对此，一名业内人士形象地解释称，“即使知道实物有毒，有的人还会抢着吃，总比饿死强。拿地，对于房企而言也是如此。土地是房企的命脉，先饿死没地的，再毒死饥不择食的，最后撑死一批吃多的。”

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　　2018年郑州土地市场展望

　　2016年11月4日，郑州国土资源局发布了郑州市区未来三年商品住宅用地供应滚动计划。按照计划，2017年计划供应840公顷(折合12600亩);2018年计划供应780公顷(折合11700亩);2019年计划供应780公顷(折合11700亩);三年合计2400公顷(折合36000亩)。

　　从数据来看，2018年比2017年供地稍少一些。严跃进认为，从后续市场的发展情况来看，郑州市场依然被看好。而且郑州当前市场发展方面，东南西北四个区域中，唯有北部市场的开发节奏相对慢。而其他三个方向的投资力度都在增加。预计到了下半年土地市场交易会继续火热，市场管控依然需要继续。(记者孙煊哲)