河南商报记者陈薇

　　1月24日，由RET睿意德联合中商数据举办的主题为“度势立新，见郑2018”的郑州商业地产年终大会，从全国到郑州，对2017年度的商业地产进行了有料有趣的深度盘点。

　　2018年，预计将有150.5万㎡新增商业体量进入郑州，这不仅将是郑州历年来新增商业体量最大的一年，这个数字也是2017年的3倍多。其实，从2014年以来，郑州商业体量呈爆发式增长，阿里巴巴、腾讯、京东等大佬主动拥抱线下，实体商业的信心被激活。

　　盘点

　　新增商业体量将迎峰值

　　“郑州商业仍处于巨大的人口红利期，年轻人口流入规模大。”中商数据副总裁李静雅女士在分享报告中指出，郑州年轻人口增长位列全国主要城市第三，这意味郑州将拥有人口红利带来的城市活力。

　　在RET睿意德郑州公司总经理李雪鹏看来，目前郑州购物中心化阶段已经完成，四环内区域填空阶段也基本结束。2017年新增的8个商业项目共40.9万㎡，郑州集中商业体量达到421万㎡，主要商业结构为购物中心。熙地港、公园茂等新开商业完成了填空并带动城市升级的使命。

　　不仅如此，2017年郑州老旧物业的改造也进入爆发期。郑州百盛、嵩山路大商、嵩山路华润万家3个老旧百货、超市改造升级，令人眼前一亮。结合停车场、公园等公建项目的配套商业，亦是旧城改造的一种补充。

　　此外，2018年郑州将新增商业体量150.5万㎡，达到历年来最大值。其中以金水路商圈最为抢眼，正弘城、建业凯旋广场及永威木色等项目都获得了业内的关注。

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　　公寓市场竞争更加激烈

　　除了商业，2017年郑州商业地产不可忽略的还有公寓市场。在市场竞争和住宅限购政策夹击下，2017年的公寓市场延续2016年的火爆态势，销售面积仍在百万级别，开盘去化率也略高于2016年。

　　从李雪鹏的分析中可以看到，公寓产品户型面积出现了两极分化。20㎡左右的平层和LOFT，以及50~60㎡LOFT产品热销。同时郑州公寓市场已经由毛坯、初装向精装发展，2017年新开盘及2018年待开盘项目精装修占比超过50%。

　　除了销售型公寓外，长租公寓模式已然从2016年的星星之火开始燎原。

　　RET睿意德商业地产研究中心分析，郑州公寓市场快速扩张期竞争激烈，重资产模式下对小型企业生存空间挤压明显，未来郑州巨量城改塔楼物业与资本方、运营方的结合将带来巨大的长租公寓市场空间。

　　此外，2017“特色小镇”在郑州城郊开展得如火如荼，李雪鹏先生用“焦虑、博弈、风险、机遇”来形容特色小镇的微表情。特色小镇的大热背后，实质上是赌郑州的大都市圈前景。

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　　城市休闲将成主流

　　消费升级之下，人们的想象力逐步解放。购物中心增加餐饮、休闲等业态比例，引进“首店”则成各项目差异化的竞争利器。

　　李雪鹏分析，城市休闲业态将会成为接下来的主流，但核心IP资源稀缺。未来无论是全国或是郑州，商业运营内容和场景打造都将成为商业项目的竞技方向。

　　相对于郑州激烈的竞争，李雪鹏认为，反而是河南的地市机会更多。在他看来，随着消费升级，河南地市级区域的商业亟待升级，购物中心填空仍有机会。轻资产模式即可推动地市商业快速完成从老旧百货到购物中心的升级换代。不仅如此，他认为消费升级带来的文化开放、业态细化，都将对未来的商业市场产生重大影响。

　　目前，小米之家、三只松鼠、京东等实体店品牌的大热，恰恰让商业地产看到了实体商业的新可能。

　　RET睿意德研究中心认为，“电商只是在促进实体商业升级和业态调整，完全不必恐慌。”阿里巴巴、腾讯等大佬主动拥抱线下，收购商超以获取线下高频流量入口，更激活了实体商业的信心。而走在“新一线”路上的新郑州，也将快速迎来人口与消费红利的商业新格局。