提要：因不限户籍和套数，又不限贷，近年来，郑州商业地产项目在楼市调控之下逆势崛起，一些从未涉足过商业地产开发的企业纷纷转战于此。

因不限户籍和套数，又不限贷，近年来，郑州商业地产项目在楼市调控之下逆势崛起，一些从未涉足过商业地产开发的企业纷纷转战于此。

去年，郑州写字楼的库存量也达到了历史最高水平。如今，多个项目先后封顶，市场价格低于预期，甚至出现倒挂现象。

今年以来，不少项目密集促销、改变销售和开发计划、改变产品定位，甚至改变产品形态。

一场关于写字楼市场竞争的“拉锯战”正在进行。但是，要回到原来的市场，不知道在时间上是否有机会。

数据

郑州非住宅项目至少还可销售4年

18日，郑州市房管局公布的“2013年上半年郑州房地产市场运行情况”报告显示，今年上半年，郑州市区非住宅投放面积为243.68万平方米，同比增长205.90%；销售面积为94.75万平方米，同比增长94.72%，非住宅供求比达到了2.57∶1。

报告认为，郑州市区非住宅的投放量及销售量均创下历史新高，但投放面积增幅远远高于销售面积增幅，供大于求十分明显。

截至去年12月底，郑州市区非住宅累计投放面积为598.46万平方米，到今年6月底，该数字上升至746.76万平方米。

今年上半年各月的非住宅库存频频刷新历史新高，以过去12个月的月均消化面积计算，郑州市区非住宅累计可售面积的消化周期达到48个月。

现状

写字楼从疯卖到滞销

在郑州非住宅项目中，写字楼占比最大，关于写字楼的库存，已成为“历史遗留问题”。

2012年，大批写字楼项目蜂拥入市，尤其是高铁片区项目，至今销售缓慢，这被众多业内人士称作“滞销”现象，而在4年前，情况完全不同。

“在2009年，郑州写字楼根本就不够卖，基本上是开发一栋卖一栋。从2009年到2010年下半年，销售非常好。到了2011年四五月份，销售就不行了。”河南楷林置业有限公司策划中心经理康红朋说。

从2009年开始，虽然郑州新建住宅价格上涨速度加快，但由于回报率高，仍有很多投资客愿意把目光聚集到写字楼上。2011年前后，需求量达到一定程度，新建写字楼开始小范围积压。

“2011年，郑州住宅限购政策出台之后，写字楼市场确实又火爆了一段时间。不过，这指的不是销售，而是很多开发商把开发方向转到了写字楼上。”郑州黄河大观有限公司苏荷项目销售总监曹杰锋说。

而这次写字楼的集中放量是从2012年开始的，当年下半年便出现“滞销”，郑州其他区域也有零星分布的写字楼入市，数量和体量都不大，高铁片区的商务写字楼首当其冲，成为“重灾区”。

措施

优惠不断，以价换量或成常态

面对写字楼的高库存，开发企业只能通过降价来“跑量”。

近日，记者以投资人的身份，探访了郑州东站附近十多个非住宅项目，发现各种促销和优惠活动依然存在。

记者一进门，便有置业顾问快步上前，笑脸相迎，听闻投资，大都抛出各种优惠条件。如商鼎路某写字楼项目，新楼开盘前排号交5万元顶7万元，开盘当天还可享受4000元到8000元的优惠券；金水东路与心怡路交叉口附近一项目，开盘时优惠9个点，如果全款则优惠11个点，而另一项目若全款则优惠8个点，按揭贷款则优惠6个点。

也有离高铁站较近的项目，只有在一次性付清全款的情况下才优惠1个点。其销售人员说，他们的产品大都整层出售，留给散户的房源屈指可数。

记者观察到，去年下半年很多写字楼项目给出的“送装修”、“送物业费”，现在已经很少听到了。

有业内人士向记者解释说，开发商只有在同类产品、同地段、同区域竞争中，或者为新房源入市造势时，才会向客户抛出大量的优惠，日常销售过程中优惠减少很正常。