提要：进入下半年后,尽管有楼市调控的压力,但是青岛楼市一直延续着上扬的态势,不仅成交量有了很大提高,购房者和开发商的热情也很高涨。

进入下半年后,尽管有楼市调控的压力,但是青岛楼市一直延续着上扬的态势,不仅成交量有了很大提高,购房者和开发商的热情也很高涨。8月,青岛房地产市场主要呈现出三种现象,即刚需“喊低”、改善族频出手及土地市场拍卖火热。

8月淡季不淡,三大现象撑起市场

8月时楼市传统的淡季,但是从现在的情况来看,楼市却呈现出“繁忙”的景象,不仅刚需项目的热销,而且中高端市场也表现出很明显的回暖趋势。岛城业内人士分析称,自从楼市调控以来,刚需购房者是主要的购房人群,刚需项目一直很“抢手”。随着中高端项目逐渐加入到降价的行列中来及整体楼市的回暖,改善型置业者的需求也逐渐增多。

目前,青岛楼市主要表现出三大现象,即刚需“喊低”、改善族频出手及土地市场拍卖火热。李沧区、城阳区是刚需最为集中的区域,主要是因为价格较低,因此,也是受关注度最高的区域。近期,这两大区域的动作都比较大,例如,李沧区的时代城明确价格会比周边项目低10%,这样算来,价格在6000多元/平；城阳区的润兴新海湾周末开盘,受到刚需者的热捧,当然也是因为价格较低,而且还有91折的优惠。

在刚需热度不减的同时,大户型悄然成为一种热销产品,7月成交的数据中也显示了大户型所占比重有了很大提升。据了解,随着改善性需求逐渐增多,岛城8月有十多个项目推出了大户型产品,面积包含120平方米以上大户型。例如,李沧区的高端盘玫瑰庭院预计于8月入市；市北区因地段优势和住宅用地稀缺,区域内多为中高端产品,即将开盘的香山美墅,首批推联排别墅及花园洋房,户型分别在260-300平、160平左右。

另外,别墅类项目也是一大热点,例如,海尔原乡墅正在举行的“一分钱”活动,受到客户的密切关注；高新区的世茂公园美地顺势推出红墅湾别墅新品,一时间也是引来了众多改善置业者的关注。

在土地市场方面,最为明显的就是近期的土地成交非常频繁。8月15日,崂山滨海大道以东、张村河以南、李宅路以北地块拍卖,拍卖起叫价是2462元/平；8月17日,李沧、四方各有一块土地拍卖,拍卖起叫价(楼面地价)分别是3157元、4460元；9月5日,城阳区核心位置将有3幅地块被拍卖。

另外,郊区土地市场也呈现出一片火热的局面。胶州市、即墨市将公开出让23幅地块的国有建设用地使用权,其中16幅位于胶州,7幅位于即墨。其楼面地价大都为每平方米三五百元左右,最高也仅为875元/平方米,均在千元以下。

楼市回暖信号明显,“金九银十”或可期

8月依旧延续楼市回暖的步伐,一方面,打折优惠楼盘的队伍不断壮大；另一方面,购房者的购房意向比较强烈。据岛城一家楼盘的工作人员介绍,近期打电话咨询的客户很多,多关注在售的产品、价格和优惠,而且意向比较强烈。

接下来,青岛楼市将迎来一个重要的节点——住交会,开发商将会紧紧抓住这个机会好好宣传项目。据悉,现在已经有海尔、城建、海上嘉年华、国信等大型房地产企业将再度登陆,2012年青岛楼市销售热潮也将就此拉开。目前,各大楼盘正在积极准备中,届时将有大规模优惠活动推出,刚需项目也将会占据主导。

8月底,青岛住交会预热之后。九、十月份将迎来销售的高峰期。当前市场即有降息、降价、成交回暖等利好,也有调控可能再紧的利空,买卖双方在多重因素作用下,会找到合理的市场结合点。2012青岛住交会将提前释放众多楼市动向信号,购房者若要提前判断市场走向,决定如何买房,看2012青岛住交会是必需的。

楼市回暖言之尚早,还需看市场

随着刚需及中高端市场的回暖征兆更加明显,房地产市场呈现出一片火热的现象。但是业内人士人分析说,现在明确市场回暖有点言之尚早,因为在开盘数量方面、二手房市场成交方面都是不太理想的,造成此种现象的主要有政策和市场层面的原因。

在政策上,从7月底开始,国务院派出督察组分赴16个省、直辖市对房地产市场调控政策措施落实情况进行督察,据悉,督查报告将于近日推出,届时,关于新政最快于8月落地的言论将得到证实；在青岛,相关部门召开了楼市监管会议,明确了对于擅自涨价的项目将延缓发放预售许可证。可以说,这在很大程度上对楼市进行了新一轮打压。

在市场方面,第二季度以来,青岛楼市出现了一波“价跌量升”的行情,尤以刚需聚集区域的李沧、城阳等表现最为明显。但是,经过7月份成交量冲高之后,8月住宅成交量连续下跌。可见说“楼市回暖”为时尚早。