提要：8月2日，受“取消预售制”传闻影响，“招保万金”四大地产股盘中大跌，截至收盘，金地集团跌近7%。

新华网北京8月6日电（门妍）8月2日，受“取消预售制”传闻影响，“招保万金”四大地产股盘中大跌，截至收盘，金地集团跌近7%。金地集团被传言击伤只是表象，真正值得注意的是，曾经处于一线房企的金地，在经历了换帅风波、买壳失败、豪宅战略折戟等一系列起伏之后，这个昔日地产“四大天王”之一的光辉正黯淡褪色。如今的金地，不仅被万科、保利远远抛离身后，甚至跌出了一线房企之列。金地为何陷入迷途？

400亿库存“压力山大”

2011年金地年报显示，金地去年一年销售金额309.24亿元，同比增长9.13%，但仅完成了400亿元既定目标的75%；营业收入239.19亿元，同比增长22.08%；净利润30.17亿元，同比增长12%，不过，两项指标的增速较2010年分别下滑近40个百分点。同时，“老大”万科2011年销售额高达1215亿，金地仅为其四分之一。与曾经并驾齐驱的对手产生如此大的差距，让金地格外不适。

而后，随着地产行业2011年业绩全部出炉，以年销售700亿为门槛，万科、恒大、保利、中海晋身业界前四强，成为了无可争议的“四大天王”。昔日强企金地、招商光环不再，人们耳熟能详的“保招万金”逐渐淡出，而“万恒保中”中国房地产“新四大天王”俨然成型。

替金地惋惜之余，多个证券公司及投行研究报告指出，去年金地去化率一度低至30%，新盘及尾盘去化不佳直接导致其销售业绩无法达标。

以金地两个在京项目为例，房山金地朗悦[最新消息 价格 户型 点评]项目自2011年9月入市，据北京市住建委网站数据统计，至今项目签约率仍不足50%。市场人士分析表示，该项目滞销主要与其所处位置竞争激烈有关，加之产品自身缺乏突出亮点，另外受调控政策影响，金地朗悦开盘后销售表现一直平平。

而位于大兴的金地仰山[最新消息 价格 户型 点评]项目虽曾创下淡市热销，近期却销售平平，甚至受阻。连日来，更是被媒体频频爆出猛料。先是作为主要卖点的飘窗收房时“飘走”激起业主不满，开发商却不承认曾经的承诺，并称“不怕打官司”。紧接着一波未平，一波又起，7月21日北京大雨过后，部分业主继续投诉称：没飘窗且不说，原计划有飘窗的地方，由于临时变化了结构，内外墙材料防水不好，积水已经漫进屋内。接二连三的硬伤，让人们不禁关注金地会如何应对，记者也就此情况致电金地负责人，不过截至记者发稿时止，金地对记者的采访提纲仍旧没有回复。

暂不提“飘走的窗”与“漏进的雨”，摆在金地眼前最不容忽视的是“赶走”目前庞大的库存。早在今年年初，相关研究机构就指出，金地2012年全年总体可售货值预计在600亿左右，待售总货量比2011年更大，走量任务更艰巨。根据国泰君安的研究报告预计，金地下半年新增货值200亿元，加上公司滚存存货，下半年可售货值将达到400亿元。

于是金地从上到下，挂在口边的首要任务就是“积极去库存”，在7月11日金地集团内部召开的年中工作会议上，董事长凌克再次强调 “要抓住短暂回暖机遇，抓紧去化”。

进入第三季度，金地的销售步伐明显加快。7-8月份金地新推或加推盘计划的项目就达21个，其中包括深圳名峰、广州荔湖城、上海艺华年、南京自在城、北京朗悦、武汉艺境、大连云锦、西安湖城大境等。当然，记者希望这些新盘不会再出现北京金地仰山项目一样的“闹心”事。拼命卖房子自然是好事，但是要卖让百姓放心的好房子才是房企的首要准则。

转向刚需恐难解忧

销售业绩不乐观的背后原因，从金地产品定位和户型结构可以窥见一斑。

“据我们观察，金地集团过去一年不仅北京项目去化率放缓，其在全国各个项目销售节奏显著变慢。”中银国际证券的房地产研究员袁琳认为，导致金地全国在售项目存货压力加大、去化率放缓的主要原因，是其以往产品结构集中在大户型，导致在限购政策影响下，大户型存货很难售出。

2011年7月，金地推出“褐石、名仕、天境、世家”四大系列产品，主攻中高端市场，目标客户群集在中产阶层、富豪以上。可惜这些项目生不逢时，由于楼市调控力度不断加码，一二线城市执行了限购、限贷、限价等措施，严重的影响了这些中高端项目的销售。“主要是由于去年产品供货节奏和产品定位不太好，高端产品差不多占到一半，受到的影响最大。”金地集团总裁黄俊灿在业绩会上坦承。

位于深圳观澜新中心区的金地?天悦湾可以充分的证明金地“偏科”的失利。从最初的定价过高拿不到预售证，结果入市一推再推，到后来销售情况的不尽人意。此外，顶着2010年上海地王的光环、被金地誉为第三代豪宅居所的金地佘山天境[最新消息 价格 户型 点评]项目也不幸落入上海十大调控滞销盘名单之列。

残酷的现实，让金地不得不反思，开始着手调整产品结构，提出今年将更多推出首置、首改定位产品，将重心转向刚需盘。金地集团董事长凌克在金地2011年业绩报告会上表示：“从去年10月份开始，我们就在调整产品结构，包括产品规划、产品设计都做了很大调整，有意降低高端产品的比例。”

金地集团[简介 最新动态]董事会办公室副总经理许亚峰认为，中央始终都在鼓励刚性需求购买住房，这是一个真实存在的需求，因此金地集团未来的新开工产品中，将向刚需产品侧重。

不错，金地集团的刚需产品为公司贡献了最主要的签约金额。许亚峰介绍，目前公司销售最好的三个项目全部是刚需盘。他举例称，销售情况最好的南京自在城和杭州自在城，5、6月每月可认购300-400套，而金地[简介 最新动态]的一些高端项目每月的销售还不足10套。

除了大规模降低大户型高端产品所占比例外， 2012年上半年，金地集团在土地市场上的“零斩获”动作，也被认为是其今年集中精力消化库存的举动之一。

综合多家证券公司对金地集团的分析数据表明，2012年金地计划新开工面积253万平方米，计划竣工面积278万平方米，其中，新开工面积同比下降近20%，但竣工面积同比上升30%左右。

“从新开工和竣工数据来看，今年是金地消化库存之年”，中国国际金融有限公司研究员表示。但这样的做法也令人担忧：新开工面积的持续下降将对企业后续规模及业绩产生比较大的影响。

同时，尽管金地适时实现了产品转向，然而对于擅长高端项目开发的金地而言，又怎能与一直以开发中小户型见长的万科[简介 最新动态]形成有力的抗衡？

更不容忽视的是，今年中央三令五申楼市调控不动摇，近期关于楼市将出进一步更严厉调控政策的呼声也越来越浓烈，其中高端产品肯定依然是调控首斩对象，此时金地选择大规模扩张中低端产品是否会导致公司利润的下滑？目前看来，似乎前景仍然不容乐观。