提要：当禁墅令遇上楼市回暖，常被看作楼市风向标的别墅市场又生变数。多个房地产研究机构统计数据表明，今年上半年以来，特别是6月份禁墅令再次出台后，北京别墅市场回暖速度明显加快。

当禁墅令遇上楼市回暖，常被看作楼市风向标的别墅市场又生变数。多个房地产研究机构统计数据表明，今年上半年以来，特别是6月份禁墅令再次出台后，北京别墅市场回暖速度明显加快。业内人士表示，别墅产品供需缺口或将进一步拉大。不过，也有观点认为，禁墅令对于不同产品的影响各有不同，特别是“离尘不离城”的城市别墅，因土地稀缺性，价值或将进一步突显。

别墅市场加速回暖

今年6月18日国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知，已经是9年来的第六道“禁墅令”了，而此次禁墅令相比以往更为严厉，足见政府严抓狠打的决心。

DTZ戴德梁行近日发布2012年第二季度高端住宅市场报告。报告显示，由于第二季度时，国土部再次下达“禁墅令”，导致别墅在第二季度销售量井喷。另外也有数据指出，在禁墅令出台的6月份，就有9个项目成交金额过亿元。全市别墅成交量约为350套，比去年同期翻了一倍多。

7月份，北京别墅市场进一步保持供需两旺的态势，据统计，7月上半月，已有9个年内新增别墅项目签约，其中4月19日入市的中海尚湖世家成交15套，相当于一天1.25套的成交节奏。

一些尚未开盘的别墅项目，也感受到了市场“气候”的变化。位于国奥核心区的润泽庄园·墅郡营销负责人贾涛接受记者采访时表示，近几个月特别是6月份以来，来访来电量明显增大。

“虽然现在别墅的市场价格整体未有提升，但在旺季和政策契机下，购买力集中爆发，未来价格上升概率很大。不过别墅项目定位高端，市场份额很少，对普通商品住宅市场的影响不大。”贾涛表示。

城市别墅更受欢迎

“目前楼市整体开始回暖，如果没有禁墅令，可能各种别墅产品回暖的速度会基本一致。不过，禁墅令的出台，让别墅项目原有的土地价值进一步叠加和放大，也使买家的心态发生了变化。”东汇置地CEO刘东表示。

刘东举例说，比如国奥核心区的别墅项目，其土地价格远大于郊区县别墅项目的土地价格。特别在城区土地越来越稀缺的背景下，这种不同区域之间的土地价值差异将会越来越明显。而禁墅令停止别墅类用地供应，实际上是在放大这种土地价值的差异化。

一项近期出炉的“2012北京别墅置业意向调查”结果也显示，51.13%的别墅置业者选择城市区域内，42%的调查者选择距离城市繁华区较近的区域。从调查结果来看，别墅置业需求对区域的选择是随着与城市中心距离的远近发生相应变化，距离城市中心越近的项目，越受市场欢迎。

润泽庄园·墅郡曾做过一个内部市场调研，在6月份以前的来访客户中，仅有20%明确指出要购买城市或近郊别墅，而6月份以后，这个比例增加到了50%。“在国奥核心区新入市的项目中，像我们这样的别墅很少，买家的这种心态变化，对我们当然是利好。”贾涛说道。

据记者了解，6月份以来，距离市区较近的别墅产品销售普遍看好，如润西山、远洋天著等项目，越来越多别墅购买者对市区便利性的要求正在增加。

稀缺性日益凸显

虽然当前别墅市场供需两旺，一片红火态势，但国家对别墅项目的限制越来越严厉。

在本次禁墅令下发之前，业内就“高端住宅项目是否应该纳入限购范围”有过争议。部分专家担心高端楼盘房价上涨会引起普通商品房的跟涨。另一种声音则认为，高端住宅项目的消费者群体较小，高端楼盘是否限购、是否降价对于普通购房者来说没有太大意义。

在贾涛看来，与其他住宅产品不同的是，别墅具有绝对的稀缺性，这会进一步提升别墅的价值。“比如润泽庄园·墅郡，在禁墅令出台后，区域内很难再出现新的别墅项目，这也进一步提升了墅郡的稀缺价值。”

“或许短期内别墅的走势会受到政策的一定影响，但因为别墅项目越来越稀缺，所以它和其他高端住宅类型的差异化价值会越来越大，市场抗跌性也会越来越突出。”刘东说道。