提要：地王是房地产发展的重要符号，关注他们的命运，就会对房地产市场有更深入的理解。

2009年到今，北京地区地王大致有30个，能够入市的只有19个，目前的累计销售额仅为446.46亿元，仅土地出让金就高达468.76亿元，销售额尚不能弥补地价款。另外11个尚未入市的地王项目，不少尚处在“挖坑”阶段，有的干脆任其荒芜，甚至退地。地王是房地产发展的重要符号，关注他们的命运，就会对房地产市场有更深入的理解。

“富利十号”躲过限购政策

快速捞金

2009年拿地，2010年入市，2011年售罄，售罄均价达39000元／平方米，相比与多数地王的“慢动作”，富力十号的手笔可谓快进快出，几乎完全躲过了限购政策，快速捞金。

“目前项目只剩下商铺出售了，价格为126000元／平方米，150平米左右一套。住宅在2011年3月份就售完了，现在周边二手房都超过6万元／平方米，销售人员更是早就转移到其他项目去了。”富力十号的一位销售人员向本报记者如是表示。

据记者了解，富力十号项目用地为北京朝阳区广渠门外10号居住用地，该地块是2009年的首个地王项目。2009年5月21日，经过90轮竞价，富力地产以10.22亿元拿下朝阳区广渠路十号地，折合楼面价14097元/平方米，溢价率为242%。

2010年7月22日，富力十号开盘，推出114套住宅，3栋楼中两栋为公寓，拟售均价拟售均价为4.42万元/平方米和4.65万元/平方米。2010年11月25日，富力十号再推出4栋住宅楼，合计133套房源，成交均价4.37万元/平方米。到2011年3月，富力十号全部房源已经售罄，清盘价39000元/平米。

据中原地产市场研究部统计数据显示，该楼盘成交均价为45000元/平方米，从拿地到售罄，三年时间全部完成，共实现销售金额28.85亿元，拿地金额仅占销售总价的35%。

有分析人士向记者表示，相比与同期的其他地王项目，富力十号是2009年初购得的稀缺地块，而且实现了快进快出，基本躲过了限购颁布时期。不但没有拖累公司业绩，而且利润相对较高，同时成为缓解公司现金流的一大助力。

“双料地王”金茂府低开高走

收回卖地成本

2009年6月30日，历经97轮竞价，历时一个多小时，中化集团全资子公司方兴地产(中国)有限公司以40.6亿元高价竞得广渠路15号地块，楼面价达到14494元/平方米。这一数据刷新了当时北京乃至全国土地市场上最高总价和最高单价两项纪录，成为不折不扣的“双料地王”，中化方兴也一举成为楼市“黑马”。

据记者了解，当时业内人士估算该项目入市后的价格将超过3万元/平方米。事实上，两年后，该项目入市时，楼市已经呈现另一中景象，其开盘价格就远远超过了上述业内人士的估算。

2011年4月17日，该地王项目金茂府正式开盘，200-330平方米的适中户型，开盘单价为45000元/平方米，比当时的市场预计价格要低5000元/平方米。此外，该盘还有6000元/平方米装修标准的精装修费用。在这种低开的价格吸引下，金茂府开盘当日就售罄，以29.47亿的销售成绩稳居2011上半年销售榜首。2011年9月25日，在整体低迷的楼市环境中，金茂府再推二期房源，仅一个多小时即大部分房源售磬，三小时总销售额超过15亿，成交均价也逐渐走高，住宅均价最终升到48564元/平方米。

2011年年末，金茂府以近50亿的销售成绩获得北京年度单盘销售冠军，并为中化方兴2011年全年销售额贡献了近一半的业绩。

2012年3月31日，金茂府推出三期房源。据北京市住房和城乡建设委员会相关数据显示，金茂府三期一共推出74套住宅，已签约51套，城均价提升到54681元/平方米。据中原地产市场研究部统计，目前金茂府已经实现64.67亿元的销售业绩，收回了当初买地的成本。

值得注意的是，项目入市一年后，成交均价屡次提升，与首次开盘相比，成交均价提升了近10000元/平方米。而金茂府也是目前北京入市地王项目中，销售成绩较好的项目之一。

京杭广场“规划变动”？

入市日期尚无法确定

“现在楼盘已经没有商住项目了，您看到的宣传条幅是以前的。现在规划有所变动，目前这个楼盘只有写字楼和70年产权住宅产品，而且住宅产品都是180平方米以上大户型住宅。”一位京杭广场项目的销售人员向《证券日报》记者表示，“住宅项目估计明年能够预售，不过确切日期尚无法确定。”

据记者了解，该项目位于北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角，占地面积39651平方米，规划建筑面积178431平方米，规划用途为办公、商业，兼容实用性居住用地。2009年9月10日，北京绿城投资有限公司以12.4亿元竞得该地，楼面价为6961元／平方米，溢价率为292.21%，成为当时的地王。

令人疑惑的是，记者多次路过该地，京杭广场的宣传条幅布满了一座在建项目的围墙，“葛洲坝绿城京杭广场”、“低碳”、“健康”，“住宅”等字眼充斥其上。

“您看到的在建项目应该是北京ONE项目，并非京杭广场。京杭广场现在规划有部分变动，已经没有商住项目了。”上述销售人员向本报记者表示，“京杭广场项目在北京ONE项目的后面，无论是写字楼还是住宅现在都未建成，但已经动工，正处在挖地坑阶段，最快也要明年预售，至于开盘价格也并未确定。”

有业内人士向记者表示，从命名来看，该项目为绿城和葛洲坝的合作项目，而绿城现在危机重重，尚处在自救阶段，可能由于资金紧缺或者规划变动，导致项目进程缓慢。

万柳地王

中赫继钓鱼台7号院之后再做豪宅

说到地王项目，就不能不提到近日拍出的万柳地块。虽然该项目离最终入市至少还有1年的时间，但其可售面积4.29万元/平方米的楼面价，注定了该地块将被打造成一个顶级豪宅项目。

就在上周，中赫置地以26.3亿，1.64万平回购房面积力挫融创中国及一众陪跑的央企摘得万柳地块。而对于以天价拿下的万柳地王，中赫置地认为，万柳地块处于海淀区传统的高档社区腹地，交通十分便利，周边各类配套齐全，环境优越、适宜居住；另外该地周边知名高校学府云集，中关村三小、人大附中等稀缺资源近在咫尺，属于备受市场追捧的“学区房源”，具有大量的自住刚性需求；同时该地块也是海淀万柳区域仅存的能供开发的纯居住地块，今后土地市场不会再有此类地块推出，所以该地块吸引众多大型房企激烈竞标，并且成为北京今年的“地王”并不意外。

此前，中赫置地旗下的钓鱼台7号项目曾创下超过30万元/平方米的北京住宅单价记录，后虽因涉嫌违规被叫停，但却让中赫置地名声在外。

中赫置地CEO孙鹏就表示，中赫在竞标之前，也已作过精细测算，对该项目中赫只追求合理利润。并将其打造成高端住宅又一力作。

而业内人士推测，以中赫置地的风格，万柳项目今后的售价最低不会少于10万元/平方米，很可能超过12万元/平方米。

拓展地王走高端路线

保利东郡每套降价50万换现金

“6月份推出了17套特惠房已经卖完了。当时虽然每套要降价100万元左右，但这批房源是精装修换成了法式精装修，装修标准比原来的每平米6000元降低到每平米3100元，降低了近一半。”保利东郡一位销售人员向《证券日报》记者表示，“现在依然有特惠活动，这次推出的也是165平方米左右的住宅户型，法式精装修，每套大约降价50万元左右，目前尚有不少房源。”

据记者了解，保利东郡是保利地产试图拓展高端产品路线的重要尝试。2009年12月，保利地产以30.4亿元拿下的石佛营项目，成为当时名噪一时的地王。2011年8月末，该项目首次开盘，成交均价在4.7万元/平方米左右。

据记者调查，该楼盘原址是北京第三印染厂，周边多是老旧居民楼，仅隔一条马路就是十里堡北里，这些楼盘都是1982年-1985年左右建造的，楼盘旧，来往人员复杂。记者曾透过样板间的窗户向外望去，入眼的就是这些老旧居民楼。当时有业内人士分析，上述因素加上限购将影响到楼盘的销售。毕竟，“高端人士是不愿意住在这样吵闹和复杂的环境里的。”

实际上，该项目的销售确实契合了上述人士的分析，虽然随后楼市步入“金九银十”传统热销期，但该项目的销售并不理想。据中原地产市场研究部统计数据显示，目前该项目的销售金额为14.28亿元，销售金额占拿地成本的47%，销售近一年，尚未回收拿地的一半成本。

据此，保利东郡改了精装修标准，今年6月初第一次推出17套特价房，现在推出第二次特惠活动每套降价约100万元左右，第二次到每套降价50万元左右。“保利连续推出特惠房，以降低成本的方式来吸引客户，就是为了快速回收现金。”上述销售人员向记者如是表示。