提要：2012年上半年，30家品牌房企中17家销售额同比实现上升，以价换量方式使销售均价同比下降了近1成。

2012年上半年，30家品牌房企中17家销售额同比实现上升，以价换量方式使销售均价同比下降了近1成。

作为调控以来效果最为明显的一段时间，2012年上半年的房地产市场也让众多开发商再次有了“寒冬”的感觉。虽然依靠调整产品结构、创新营销策略、加大推盘力度等手段，大部分品牌房企仍实现了销售业绩的稳步提升，但其在土地市场上的表现却与此前几年大相径庭。

6成品牌房企业绩实现增长

根据中国指数研究院最新的报告数据显示，2012年上半年30家品牌房企中，中海、保利、华润等17家企业的销售额同比实现上升，融创、世茂等企业销售额更是同比大幅提升50%以上。

万科的业绩虽然较去年同期小幅下调，但仍实现销售金额622亿元，销售面积603万平方米，继续保持龙头地位；而中海地产完成全年目标近8成；保利地产也首次实现半年销售500亿元，完成了目标的62.5%；另外、绿地、恒大、万达、世茂、绿城等14家企业销售额也突破了百亿元。

中指院的报告还以万科、中海、保利、恒大等十大品牌房企为代表，进一步分析房地产企业2012年的销售变化态势：1-2月份，受春节小长假与政策调控的叠加影响，楼市陷入历史性低点，代表房企成交量在低位徘徊；3-4月份“两会”召开，中央进一步明确态度，抑制投资投机性需求，鼓励刚性需求，在此背景下，“以价换量”成为市场共识，代表企业纷纷调低销售价格，业绩实现明显回升，连续两月销售额均在50亿以上；而5-6月份，十大代表房企进一步加快推盘节奏、加强促销力度，业绩环比均大幅提升。

买地金额仅占销售额1成

不过，面对调控的持续进行，品牌房企拿地投资仍然谨慎，拿地与销售比持续下降。2009年，十家代表企业拿地面积与销售面积比为2.24，拿地金额与销售金额比为0.84。2011年，拿地面积与销售面积之比下降到1.51，拿地金额与销售金额比降至0.27。2012年上半年，拿地面积与销售面积比进一步下降至0.69，拿地金额与销售金额比降至0.12。

对此，中指院的报告认为，虽然二季度部分市场销售转暖，但国家对房地产业的调控政策依然保持不变，导致开发企业仍然以保证现金流安全为首要目标。

资料显示，2012年上半年，十大代表企业拿地面积共1771万平方米，同比下降66%，环比下降40%。其中龙湖新增土地208万平方米，同比上涨13%；而恒大上半年拿地647万平方米，占十家房企新增土地的37%；万科则新增土地储备243万平方米。与上述三家房企相比，世茂、绿城去年同期分别拿地238和507万平方米，今年重心将放在去库存上，上半年皆无新增土地储备。从代表企业来看，高周转型企业在整体低迷的土地市场中表现更为积极，在土地投资中更具资金优势。

缓解资金压力成首要任务

在减少拿地的同时，品牌房企在2012年上半年纷纷创新融资渠道，争取资金注入。1-5 月，房地产投资资金来源为34171 亿元，同比增长5.7%，国内贷款、自筹资金分别同比上升8.5%、16.3%，从品牌房企的融资方式来看，1-5月，国内银行贷款、信托融资、债券、股权融资等均有涉及，尤其是海外银团贷款成为大陆在港上市房企的重要选择，华润、中海、龙湖等均采取此种方式获取资金支持，以保证现金流的安全。

此外，为了缓解资金压力，合作拿地、合作开发成为品牌房企规避风险、稳健发展的重要方式。

同时，海外开发也成为部分品牌房企的又一选择，万达、绿地等企业纷纷投资海外市场，万科表示下半年将成立海外事业部，首先考虑投资美国，国际化或成为品牌房企未来长期发展的方向之一。

报告指出，2012年下半年，随着降息等扩张性的货币政策及各地方继续局部刺激政策的加大，刚性需求将进一步释放，另一方面，会有更多房地产开发企业实施降价促销的营销策略，这些都将再次刺激市场的销售。（作者：王 峥）