提要：由烂尾楼华丽变身为'中国现代新型示范住区',近期又卷入丑闻漩涡，君华香柏广场的故事一直上演。

由烂尾楼华丽变身为"中国现代新型示范住区",近期又卷入丑闻漩涡，君华香柏广场的故事一直上演。

君华香柏广场是广州君华地产置业有限公司（下称"君华地产"）开发的高端住宅项目，该项目在去年3月荣膺"中国现代新型示范住区",然而，该荣誉加身不到3个月，就被广州市建委通报楼盘存在肢解发包行为，存在重大安全隐患。

近期，有网友爆料君华香柏广场楼盘存在质量问题，货不对板。甚至，还被指证存在挂羊头卖狗肉之嫌。"君华地产之前一直声称是由高力国际物业管理，但签物业管理合同的时候物管却是广州君华物业管理有限公司。"

"我们今年初就不参与香柏广场的项目了，之前参与该项目也只是以物业顾问的身份。"高力国际相关人士向时代周报记者证实。

"我们一直追求精品地产，现在业主是上帝，交楼环节出现问题是不可避免的。君华香柏广场是提前交楼的，出现问题后我们全部整改，也取得了业主的原谅。"君华地产副总裁仝锡宽对时代周报记者如是表示。

质量问题争议

2012年，房地产行业似乎进入了丑闻迭出的年份，位列"新型示范住区"的君华香柏广场亦被丑闻缠身。

"当我们按照收楼时间如约去看房子，跟样品房根本就不能比，我们被眼前的情景气疯了。"一位网名"靠妖"的业主近期在网上发表了一篇题为《请问君华开发商老总，香柏广场楼盘你们做到诚信经营了吗》的维权日记，里面图文并茂地讲述了自己从购房到收房的详细经过。

"大门还不如那些毛坯房的门，什么密码锁、高级大理石、吊灯、双向通风、墙纸等，与装修合同所说的根本不同，货不对板，（有图片为证）最可恨的是联系有关人员整改却一拖再拖，一段时间再去看还是老样子，还有更可恨的是原来规划的商场变卫生所，这是对我们业主极大的欺骗。"

但是，让业主更愤怒的远不止这些。

4月15日，一次集体维权在君华香柏广场举行，业主举着各种标语的条幅讨说法，"无良君华，偷工减料！""垃圾大理石！恶心的大门""君华欺诈，高档住宅配垃圾装修"等。但是，维权却遭遇暴力阻挠。

"在我们没有防备的情况下被强抢了横幅，我们几位无辜的女业主还被打伤了，我们中间有的是大肚婆，有的是老人家。"维权日志中如此记载。

"正在开发的五、六期由1栋酒店式服务公寓及6栋高档品质豪宅组合而成。裙楼1-3层达2万平方米的大型商业配套，将打造成为集商业、休闲、饮食、购物于一体的品位生活馆，相信届时这里将成为中心城区最集中、最大型的商业旗舰地。"君华官网如此介绍香柏广场项目。

时代周报记者以购房者身份暗访时，提及质量问题，销售中心方面却表示，"那是我们在装修中出现了一些小瑕疵，之后都进行了整改。"另外，关于业主提到的"商城变卫生所"一事，销售中心方面称"（卫生所）是配套的一部分".记者发现，A栋确实进驻了京溪社区卫生所，但目前君华香柏广场的裙楼都贴着大幅招商海报及商家宣传海报，然而并没有商家正式入驻。

而目前这7栋楼都全部建成，只有第7栋在拆外墙。"目前A、B两栋都全部验收入住了，6月份，我们准备验收C栋。出现的小瑕疵并不是出现了结构性的问题，要不然A、B栋也不会全部入住。可能是因为A、B栋设计时存在失误，没有考虑到南方的回潮天气，所以出现了墙纸发霉的现象，也可能因为装修的材质问题。"君华香柏广场物业公司的一位负责人对时代周报记者如是说。

假借高力收取高额物管费

香柏广场的物业公司身份却成谜。

"另一个最大的谎言等到收楼的时候才知道，君华一直声称是由高力国际物业管理，高得惊人的3.5元/平方米的管理费，其实只是君华又一个美丽的谎言，签物业管理合同的时候仍然是广州君华物业管理有限公司（下称'君华物业'），是君华自己的物业公司，而同一小区四期的楼盘同样的物业管理公司管理费才1.5元/平方米，没有封闭的管理，没有独立的花园，却要我们交昂贵的管理费。""靠妖"在维权日志中如是回忆。

但是，网上关于君华香柏广场项目介绍的公开信息大部分都显示物业公司是"君华高力物业",也有显示是"高力国际".

2010年7月，君华地产物业品牌发布会暨与高力国际战略联盟启动仪式举行，君华称第一个合作项目就是君华香柏广场，当时媒体也漫天报道，称君华香柏广场"品牌物管今已定，将由君华地产牵手高力国际组建的'君华高力物业'提供物管服务" .

置业顾问也对暗访的时代周报记者介绍"君华香柏广场的物业是君华高力物业".该置业顾问还宣称，"君华高力物业是君华地产和高力国际共同成立的子公司",并表示"高力国际直接参与物业管理".

君华香柏广场现在住宅的物业管理费是2.8元/平方米/月，公寓是3.5元/平方米/月，按照销售中心的说法，因为他们的物管属于国际级别，所以这个收费不算贵。

不过，时代周报记者在位于君华香柏广场A栋负一楼的物业公司处却得到了另一个说法，物业公司负责人的名片上显示的是"君华物业管理有限公司",并非君华高力物业，其坦承，高力国际为香柏广场提供的是物业顾问服务，并表示"现在像戴德梁行、高力国际等都不直接参与楼盘的物业管理，提供的也都只是物业顾问等服务" .

然而，高力国际市场推广及企业传讯部负责人却向时代周报记者证实，"君华香柏广场项目的服务我们今年年初就已经终止了，并且之前提供的也只是物业顾问服务，并没有直接参与物业管理。"而对于君华方面宣称的合资子公司君华高力物业，高力国际亦澄清，"和我们没什么关系，只是公司名称中用了和我们一样的'高力'二字而已。"

或起因肢解发包

君华香柏广场的身世极为复杂。其前一个名称是君华又一城，而原名是恒骏花园。

2002年，恒骏花园原开发商广州市恒安房地产开发有限公司与投资商广州市恒都实业有限公司（下称"恒都实业"）闹矛盾，导致小区第三、四期烂尾。2005年，原投资商恒都实业把小区烂尾的第三、四期和后续未开发的土地一起打包转卖给了现在的开发商君华地产，小区的名称也被改为君华又一城。现在，其又改名为君华香柏广场。

在时代周报记者获得的一份"恒骏花园项目转让协议"中如是记录："为更好推动'恒骏花园'房地产项目的进展，执行前款所述的法律判决及裁定，甲方（指'恒都实业'）同意将其在该项目中的权益全部转让给乙方（指'君华地产'）。"

而关于君华香柏广场的投诉可追溯到一署名为"无奈的君华业主"在2010年8月发布的帖子："本人在2008年10月购买了君华又一城一个单元，当时收楼的时候就存在很多质量问题，但开发商要我们尽快收楼并承诺收楼后给存在的问题进行整改，但整改后的问题越来越多，卫生间现在漏水很严重，上个卫生间要到打上雨伞的程度了。"

尽管如此，君华香柏广场却风光一时。2010年5月，君华香柏广场荣获"十大畅销楼盘"殊荣，2011年3月，又荣膺"中国现代新型示范住区"称号。

但是，好景不长。2011年6月安全月中，广州市建委在8日、9日两日内连发七张"红牌",称位于广州大道北与京溪路交汇处的君华又一城（又称恒骏花园）六期"存在重大质量安全隐患"、"被确定为末位工程或不合格工地","施工单位与建设单位之间存在违法转、分包工程现象".

更严重的是，开发商广州君华地产还被指"自行组织班组进行主体结构施工，存在'肢解发包行为'".而所谓 "肢解发包",是指建设单位将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包单位的行为，可想而知，这样将直接导致施工方责任主体责任错乱、职责不明，极易引发工程质量和安全事故。因此，《建筑法》第24条、《合同法》第272条、《建设工程质量管理条例》第7条皆明令禁止肢解发包。

以此来看，君华香柏广场出现的质量问题与其肢解发包行为并非没有关联。

但是君华物业方面却对此不以为然。装修大量外包也是诱发质量问题的因素。"所出现的瑕疵，可以说也是装修的问题，只要不是结构性的问题，我们都可以弥补。我们这边有十几个装修公司，大致是一两个装修公司负责一栋楼，难免有点参差不齐。再说，现在不管哪个开发商的楼盘，都会有负面评价。"

"君华香柏广场是提前交楼的，问题是出现在交楼环节中。在跟业主进行深入沟通后，我们对出现的问题进行全部整改，不是弥补，而是一次性全部换掉，取得了业主的原谅。"仝锡宽对时代周报记者如是表示。

号称"最后一个纯别墅"项目自抬身价

涉嫌打政策擦边球 中华企业（600675,股吧）违规卖别墅

本报记者 姜燕 发自上海

"由于国家已经停止审批别墅用地，我们这个项目是目前上海航头镇甚至周浦、康桥区域内最后一个纯别墅项目。航头这里2004年曾经被规划成万亩别墅园，我们位于这片别墅区的中间。"时代周报记者以购房者身份实地探访中华企业股份有限公司（以下简称"中华企业",600675.SH）南郊中华园两河流域项目时，售楼人员如此介绍道。

时代周报记者调查发现，该售楼人员号称的"万亩别墅园"并没有获批，尽管如此，如今该片区内仍聚集了7个低密度项目，并多有违规或打政策擦边球之嫌。

傍纯别墅抬高身价

航头镇作为上一轮《上海城市总体规划》重点建设的22个中心镇之一，素有"金三角"之称，是当时南汇区城镇布局结构中的重要组成部分。随着南汇区并入大浦东后，原属于南汇区的航头镇也迅速起步，航头板块逐步受到市场关注。

据了解，中华企业的两河流域位于上海浦东新区南端的航头镇，占地约510亩，容积率0.6,总建筑面积20万平方米左右，共762套联排别墅，分三期开发，一期2008年开盘，目前一期、二期已售罄。

在浦东"大动脉"杨高南路延伸段林海公路旁，两河流域"没用公寓的纯别墅"户外广告牌赫然矗立。

"目前我们在售是三期，共322套，容积率比一期、二期更低，只有0.57,一共300套，去年成交90多套，在上海别墅销售排名第三，剩下的200多套售完后，就再也买不到纯别墅了。"售楼人员说。据悉，今年5月份，两河流域的别墅成交均价为2万元/平方米左右。

该售楼人员同时表示，航头2004年曾经规划"万亩别墅园","我们这个项目目前是航头甚至康桥、周浦区域内，最后一个纯别墅项目。周边其他项目也有别墅推出，比如中海御景熙岸、和黄御沁园、长泰东郊御园，还有快要开盘的金地艺年华，但这些项目都是和普通公寓混合搭配的。"

时代周报记者发现，早在2004年，中华企业下属控股公司古北集团对该地块所作的《项目可行性研究报告》中也曾表述，"从规划图上看，本地块紧靠由东方夏威夷、生茂养园、鹤鸣家园、绿洲千岛花园等独栋别墅项目所组成的别墅群，能够依托其他别墅产生的规模效应。而该别墅群将一直向西延伸到杨高路沿线，有'万亩别墅区'一说，故其前景看好。"

但2002年国务院就下发了《关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发[2002]13号），提出"特别要严格控制超高层建筑、超大广场和别墅等建设项目，不得超过规定标准建设办公楼".2003年国土资源部出台《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发[2003]45号 ），要求"停止别墅类用地的土地供应".2004年，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），强调健全土地节约利用和收益分配机制，决定"继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批".

与两河流域相隔不远的长甲集团旗下长泰东郊御园容积率为1.2,项目规划为联排和高层。据其售楼人员介绍，项目中联排别墅的容积率不到0.7,项目大部分均为联排别墅，高层只有几栋，主要是平衡容积率。

对此，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，目前，政府颁发的这些文件中所指的别墅用地一般指全部建设为独栋别墅的用地，而像两河流域、长泰东郊御园这种联排只能算是类别墅产品，不能称为严格意义上的纯别墅，属于监管的真空地带，市场上这种项目都是打了政策的擦边球，如果真是纯独栋别墅的话，项目批地就已违规。

万亩别墅园未获批

据时代周报记者了解，中华企业一再提到的"万亩别墅园"里，汇聚了在2002-2007年之间开发的绿洲千岛花园、生茂养园、东方夏威夷、爱法奥朗新庄园等别墅项目，容积率基本都在0.3以下，均为独栋别墅。

同策咨询提供的土地出让数据显示，这些项目的土地获得时间基本在2003-2005年之间。这也是国家一再发文严格限制别墅用地的时期，有顶风作案之嫌。这些项目又是如何发展起来的，"万亩别墅园"是否经过合法的审批？

时代周报记者在现场发现，航头镇政府新办公楼恰巧位于这片别墅区的核心区域，与爱法奥朗新庄园仅一条马路之隔。

航头镇规划办主任潘国明表示，目前航头中心区域别墅有7个项目，其中5个早已建成，金地艺年华正在建，长泰东郊御园三期还没有建。"金地项目对面还有块空地要招拍挂，现在别墅用地不能批了，但还是要规划成高档社区。"

对于"万亩别墅园"一说，潘国明称，"万亩别墅园的控规，上面是不认可的，没有批。目前新的控规也没有批，要区里报到市里审批。"而此前5个别墅项目如何得以通过土地规划的，潘国明并没有解释，仅表示都是很早拿地，按照当时批的来建。

事实上，网上流传的一份2008年《航头镇中心地块控制性详细规划（草案）说明》显示，"依据现有的基地条件和合理的规划布局，将形成的规划结构概括为'两心，两带，两片'.其中两片指以居住功能为主的两个片区，其一是按一类居住用地标准建成的东方夏威夷，其二是基地东北部规划建设的二类居住片区".

而一类居住用地主要是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。这表明直到2008年，航头镇的控规规划制定中还是准备打造别墅区域。

《上海市浦东新区航头镇国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》显示，"长期以来，房地产业占地区生产总值的比重较大，土地财政的状况难以持续。"按照规划纲要，航头的市属大型保障住房基地将超过7平方公里，建筑面积1000万平方米，导入人口将超过20万人。但与之带来的社会矛盾多元化，"大量不同层次、不同背景、不同需求的人口的导入，给社区的服务管理提出更高的要求，需求与服务之间的矛盾将会明显增多。经济社会发展不平衡，人民群众利益诉求多元化，大规模的开发建设导致社会矛盾凸现，历史遗留的一些矛盾尚未解决，新发展带来的新矛盾急需化解".

张宏伟表示，航头板块最近两年刚起来，本身周边配套不成熟，大型保障住房基地的导入会影响别墅板块的发展与规划，未来可能会影响别墅项目的升值空间。