提要：二手房市场中，“阴阳合同”是行业内的“公开秘密”，为了少缴税款，买卖双方在二手房交易时，除了签署实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据。

二手房评估办法变革——

核心提示

二手房市场中，“阴阳合同”是行业内的“公开秘密”，为了少缴税款，买卖双方在二手房交易时，除了签署实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据。

省会郑州市也出台了新规，剑指“阴阳合同”，其中规定从4月1日起，所有交易的二手住宅，最终计税价格要由地税部门核定。业内人士认为，此举将有效遏制二手房交易中的“阴阳合同”，从短期看会对成交造成一定的影响，但长远来看有助于规范房地产市场交易。

“阴阳合同”暗藏风险

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在不少人眼中，二手房买卖签订“阴阳合同”能够省下不少的税费，然而这种看似对交易双方都有利的行为，其实暗藏很多风险。

业内人士指出，做低合同价格虽然暂时能减少一定的支出，但是对于买卖双方来说都存在很多“后遗症”。卖家的后遗症主要在于合同价和实际成交价不一致，房产交易不是一手交钱一手交房，持续过程比较长，一旦过户手续办到一半，买家提出要求按照合同价支付房款，便会出现很多纠纷。对于买家来说，以后要售出此房，在支付差价税、营业税等税收的时候要多缴一笔冤枉钱，这样算来，所缴纳的税费差别不大，无非是现在交还是以后交的问题，买家得不到实际的实惠。

市民王先生就遭遇过这种情况。去年，王先生通过房屋中介看好了一套面积为100平方米的住房，经协商，成交价为60万元，交易产生的全部税费由王先生承担。王先生认为税费太高，但中介公司工作人员建议签订“阴阳合同”将总房款降低，税费就低了，“阴合同”签订总价款仍为60万元，但“阳合同”则为40万元，无形之中，几千元契税、印花税等税费省去了。但不久之后，房子价格猛涨，原房主反悔，以“签订阴阳合同逃避税费”为由，向法院起诉，认为合同理应无效。本应欢喜入住“新房”的王先生，却遭遇官司缠身的难堪与纠结。

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新政出台堵塞 “漏洞”

不过，目前这种通过“阴阳合同”报低价逃税的漏洞已经被堵上了。3月30日，国税总局局长肖捷在中国政府网进行在线答问时表示，已就二手房交易的税收征管工作与相关部门进行了研究部署，开始试行应用房地产估价技术对二手房交易申报价格进行评估，部分地区因此上调了二手房交易价格。

针对二手房市场利用“阴阳合同”避税的现象，郑州市地税局存量房评估系统也于今年4月1日正式上线运行。所有进入交易环节的二手住房，在申报纳税时都要经过该系统全面评估。税务部门将依据采集来的房地产基础信息，采用一定的评估方法建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房进行评估。目前，已采集各类房屋产权信息100多万条。之前，这项税款由房管局代收，税额按照房管局提供的评估价来按比例收取，基本上同一个小区的房子都按照同一个价格缴税。

“阴阳合同”名存实亡

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目前，郑州市地税局存量房评估系统已上线两个月，新系统是如何遏制“阴阳合同”的呢？新的系统下，投资者的购房成本又会受到多大影响？对此，记者进行了调查。

“要是不能弄‘阴阳合同’，我们得多交近2万元的税。”市民王小姐说。随着郑州上线新的存量房交易计税价格评估管理系统，她原先计划好的“避税”方法行不通了，购房成本一下子涨了不少。

五一小长假期间，王小姐在东风路花园路附近看中了一套二手房，这套小两房面积85㎡，总价72万，均价约为8500元/㎡。王小姐原先计划跟卖家通过“阴阳合同”以地区指导价6000元/㎡进行合同备案，但是新系统上线以后，只能以地税局评估的价格8500元/㎡进行报税。

美华房产董事长乔小勇介绍，以前采用的核定均价脱离市场太多，所以有“阴阳合同”的漏洞出现。但此次税务部门的新核价系统综合了多家房地产评估公司的数据，更加贴近市场价，进一步堵塞了“阴阳合同”的可能性。

不过，乔小勇进一步表示，由于地税局是根据2009年~2010年房屋成交价格，建立自己的评估模块。由于是房价最高点形成的价格，而形成二手房事实上已有10%~15%的跌幅，所以，出现了评估价高于成交价的怪现象。此举，大大提高了评估价格，增加了购房者负担，无形中也抬高了二手房交易的门槛。如果算上佣金，大一点的房子（144平方米以上）5年以内的税率能达到14%，一套房子，可能税费都在20万左右，从短期看可能会对成交造成一定的影响。(记者 曾邦华)