提要：随着降价带来的成交量回升，越来越多的新项目加入了降价大潮，而部分前期降价热销盘也开始了新一轮价格调整。

近半新盘仍在降价 部分热销盘试探性提价———

随着降价带来的成交量回升，越来越多的新项目加入了降价大潮，而部分前期降价热销盘也开始了新一轮价格调整。市场数据显示，在4月份北京销量最多的50个项目，总签约套数为3318套。其中均价环比出现下调的项目达到了25个，占据一半，而一些前期热销的已降价项目，已开始进行试探性涨价。专家认为，目前降价仍是楼市主要运行趋势，但对于前期已大幅降价的区域及项目而言，触底反弹的迹象明显。

●热销楼盘近半数涨价最高涨两成

近日，位于海淀上地的老项目橡树湾、通州新城的新华联运河湾先后推出了其项目的楼王产品，而一些持续关注的购房者发现，项目的开盘均价分别比之前一期涨了2100元和1000元。不少人疑惑，“不是说房子不好卖吗，怎么还有涨价的？”

实际上，目前市场上涨价的楼盘远不止这两个。据北京中原市场研究部统计数据显示：在4月份，北京销售超过30套的项目合计有50个，总签约套数为3318套，占剔除保障房总签约6201套的53.5%。其中均价出现较明显上涨的项目接近10个，占比约为20%；近半项目都出现了不同幅度的提价。一些前期通过降价取得较好业绩的房地产项目，也纷纷开始了试探性的涨价。

从分布上看，朝阳涨价项目占比最多，达9盘，城南旺地大兴紧随其后，达7盘，通州、昌平分列三、四位，海淀和顺义各有一盘涨价。涨价项目中，幅度最高为龙山华府，自3月均价12627元/平方米上升至达到15464元/平方米，涨幅达22.50%。目前，该盘主推53平方米一居、72平方米两居及105平方米三居，房源面积差别较大。

业内人士分析，目前北京涨价项目基本都与龙山华府类似，受成交户型等条件影响致使成交价格显现攀升状态。而且从涨价幅度来看，尚不会对整体市场产生明显影响。

●新项目超低价入市受捧 老项目涨价被考验

不过，尽管逆市涨价引人关注，专家提醒，目前降价仍是市场主要趋势。例如在5月首周开盘的6个项目，整体开盘均价为19480元/平方米，环比降幅达12%。除此之外，相比老盘推新涨价，新盘的超低价入市同样抢眼。如位于4号线首站的新盘保利春天里首期开盘最低价11999元/平方米，成本价推盘也换来了当日售罄的销售业绩。

亚豪机构副总经理任启鑫指出，纯新盘以超低价首次推盘，是为了后续产品能够顺利销售，这也是充分借鉴了近期新盘低价成功入市的经验。而老项目涨价一方面与新推房源的品质更优有关，同一个项目的“楼王级”产品对于购房者的吸引力也更大一些。另一方面老盘涨价也表明销售期较长的老项目经过前期销售已经回笼了大量资金，开发企业的现金流情况较好，能够支撑涨价后所损失的销量，同时为了实现项目口碑、企业利润的双提升开始小幅提价，用涨价体现项目升值，增加企业利润。

也有业内人士指出，目前价格下降仍然是大的趋势，逆市涨价行为仍然属于非正常操作，具有一定市场风险。例如，包括中弘北京像素、顺驰领海、K2百合湾等曾一度位列排行榜前列的项目已悄然退居二线，这种变化也与项目的价格走势有着显著关联。“这些项目曾在一季度高调降价，却在销量攀升后开始提高售价，最终因价格过高造成项目销量下滑。以中弘北京像素为例，自年初大幅降价后一度热销，1月的成交均价仅为13263元/平方米，自2、3、4连续三个月占据北京销量排名首位，之后开始小幅提价，上周已飙升至15676元/平方米，而由此引发销售量也低于市场预期”。

●涨不得降不动 市场或进入底部震荡

目前，刚需出手郊区盘成为北京楼市成交量提升主力，开发商也在抓紧机遇采取优惠和降价等促销措施回笼资金。

任启鑫认为，限购未放松的同时北京还在严控购房资格审核，将购房者控制在刚需客群，对于这部分客群来说，如果项目缺少了价格优势则难以被打动，加上目前降价项目越来越多，购房者的选择面增加，对于涨价项目必然会丧失兴趣。这也提醒开发企业，不要因为项目在某个时期热销，就抱以盲目自信提价销售，而是要考虑到购房者的接受程度，否则一旦随意涨价，恐怕会立即尝到滞销恶果。

而北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，3月份及4月份，成交量的复苏使得目前市场已经逐渐出现底部特征，降价项目在目前的价格段已经换来成交量，那么必然会影响市场，已经降价项目再降价的可能性不大。从降价项目分布来看，跟进降价项目继续踊跃出现，北京的昌平、大兴、房山都再次出现了跟进降价的项目。从目前整体市场来看，市场均价依然存在继续降价的空间，调控政策依然执行力度很大，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。

“整体市场在一季度后存在触底的可能性，但是以刚需为主的市场格局难以转变，整体市场成交量可能会有所上涨。但是根据目前少数项目占据多数成交的现状，部分销售状况不好的企业存在跟进降价的可能性。但因为信贷的增加，再次大跌的可能性也已经非常小。”张大伟表示。