私募基金奔袭产业地产
熙熙攘攘，皆为利往。
随着产业地产市场的日益升温，以往注意力都停留在住宅和商业地产上的私募基金正在频繁转移视线，争相挖掘这块“裸露的金矿”。由于产业地产稳定平缓的现金流状况和越来越追求稳健长效的私募基金产生了强大的耦合式效应，几乎从未在主流领域有所作为的产业地产基金正在高调登堂入室，并震动着原有的地产基金格局。
近期，包括万通控股、上海宇培、联想集团、绿野资本、中盛投资在内的众多身份各异的企业和机构都在筹划或落实产业地产私募基金，一时间，产业地产资金流涌动，无疑给这一崭新领域的飞跃式发展增添了强劲的动力。
私募踊跃
目前，在工业地产成功联姻TCL和汇源的万通控股已经开始着手创立其工业地产基金。万通控股副总经理郑沂向本报透露，公司正在筹备首期工业地产增值基金，主要投向为工业物业并进行增值孵化，而未来则会陆续成立更多形式的工业地产基金。
另一家在私募基金方面积极筹备的开发商是上海宇培集团。或许受到第二大股东普洛斯的启发和激励，这家国内最大的民营物流地产商正在做两手准备，一方面计划海外IPO，另一方面则希望发起国内首只股权性质的物流地产私募基金。
据知情人士透露，这只规模预计在30亿元左右的基金仅是上海宇培同时策划的几只基金之一，投资者涉及国内外多家知名私募基金管理公司，其中包括来自新加坡的基金巨鳄GIC。
除了开发商，其他产业资本也正以自己独特的方式投身产业地产。联想集团旗下的私募投资基金弘毅投资已经战略性入股香港豪德集团，目前该集团已经更名为“毅德控股”，并计划在香港联交所上市。
香港豪德集团是一家多元化的民营企业集团，近年来在产业地产领域非常活跃。其模式与已经上市的卓尔发展（2098.HK）颇为相似，都是以建设商贸城为主，并辅以一系列物流、商务等功能的产业综合体项目，目前已经在全国范围内完成了面积庞大的战略性布局。
而成立于2003年的弘毅投资管理着美元和人民币两类基金，截至2011年，总资金规模超过450亿元人民币。其人民币基金的主要投资者为全国社保基金以及一些大型金融机构和民营企业家；而美元基金的投资人则包括来自北美、欧洲、亚洲和澳大利亚的全球性投资机构。
据了解，弘毅投资不仅在股权层面成为豪德集团最重要的战略投资者，也为其单体的产业地产项目提供了基金支持，但由于弘毅投资在这方面对外三缄其口，业界尚无法了解其投资的规模、回报和退出渠道。
此外，一些仿效海外投行形式的民间机构也开始在产业地产基金领域展示拳脚。具有美国背景的绿野资本集团旗下已经成立了3只产业投资基金，全部瞄准国内的产业地产领域，分别为5亿美元的产业发展基金、5亿元人民币的电子商务港基金和10亿元人民币的新兴信息产业投资基金。另外，绿野资本还在考虑小规模的产业地产商的股权投资并购。
“目前投资人主要来自政府、企业家等，初步预计产业地产投资基金的年回报率在25%左右。”绿野资本大中华区董事局主席郑晓军对记者表示。
国内投行中盛投资（Toipo Capital）近期也成立了工业地产投资并购基金。该基金将整合各类央企、上市公司、国际性机构的资源，投资于国内体量1000亩以上的各类产业园区、工业园区或科技园区等。
模式之辨
如此密集的产业地产私募基金的涌现，与市场资金的供给量大有关联，尤其是从传统地产领域被挤压而出的、具有强烈避险需求的大量资金，成为产业地产基金的踊跃参与者。
“保险公司、信托公司、基金公司近来都跃跃欲试，希望通过工业地产投资基金、信托等金融产品为工业地产企业打开一条畅通的融资渠道。”中国银行业监督管理委员会研究局副局长杨再平表示。
“这些投资者在经过多轮的市场洗礼后，已经变得更加理性和成熟，往往能够承受8~10年的投资回报期，这已经契合了工业地产的特性。”一位私募基金操盘手对记者表示。
阳光厚土股权投资管理公司执行董事陈方勇也指出，在宏观调控对传统地产领域打压严重的情况下，很多地产私募基金已经开始寻求新的投资标的，而产业地产正是其考虑的重点之一。
由于产业地产前期大规模的资金投入和漫长的投资回报期，这一突出矛盾对于很多本身资本规模有限的企业而言，都是横亘在前的一大发展障碍。一般而言，海外工业地产最典型的融资手段是REITs，但这需要有租金稳定的成熟物业予以支撑，但国内大多数产业地产项目都处于投产阶段，并不符合REITs的要求。
“中国工业地产金融的大量机会其实是在REITs的前面，也就是私募基金，它们可以通过物业开发和客户租金的提升获得可观的增值收益。”郑沂表示。
“其实，这种基金模式最重要的意义不在于基金收益，而是通过把回报期缓慢的新建物业置入基金，将开发物业的收益提前兑现，减少资金占压、加速现金回笼，投资回收期可以从10年以上缩短到2~3年。”地产金融分析专家杜丽虹指出，“快速回笼的资金被用于新项目开发，成熟后再置入基金，资产和现金的加速循环推动了以自我开发为主的内生规模扩张。”
这种凭借工业地产基金模式成功实现内生规模扩张的最典型案例当属普洛斯。在基金主导的轻资产战略下，普洛斯50%以上的实际控制资产通过基金方式持有，由于基金模式下的资金杠杆率最高可达10倍水平，所以，普洛斯在基金中投入的资本额仅相当于基金控制资产总额的10%，实际控制资产总额的5%，从而使公司整体的杠杆率成倍提高，并大大提高了ROE（净资产回报率）和扩张速度。
实际上，普洛斯的成功得益于丰富而成熟的私募基金市场，海外地产私募基金并不单指开发型地产基金，还包括以持有稳定经营资产为主的核心型基金、通过对成熟物业的重新定位和再开发来创造增值收益的增值型基金以及通过参与项目开发或持有新兴市场物业来获取高回报并承担高风险的机会型基金。
以此判断，以普洛斯模式为范本的万通控股和上海宇培所筹备的产业地产基金，将很有可能成为国内产业地产核心型基金和增值型基金崭新而有力的突破案例。
当然，资金潮涌动之下也有值得警惕的潜在风险。在很多产业园区仍然热衷于打着“政策擦边球”以及整个领域都缺乏统一标准的情况下，产业地产基金能够在多大程度保证自己的安全稳健仍是未知数。
也有分析人士指出，这一轮产业地产基金的风潮依然大部分并非主动的市场化选择，而是政策打压所导致，无论在结构设计和收益预期上都没有很充分的准备，尤其是在退出上会有一定的问题，很可能缺乏合适的接盘者。
