提要：在师凯伦看来，当下的购房者非常理性，所以在推广的时候应该抓住购房者最关心的信息。而在整体低迷的楼市大环境里，能够赢得销量，除了过硬的产品品质之外，具有诱惑力的价格必不可少。

见到郑州清华园房地产副总经理师凯伦的时候，他正在跟自己的营销团队开会，讨论旗下项目清华·忆江南4月份的推广主题和营销计划。他们希望抓住4月份这个销售机会，赶在这个小阳春里，尽快消化库存的房源。

“报广主题能用数字最好用数字，让客户最直观地了解到房价信息。”师凯伦告诉自己的部下，在当下的市场形势中，为了能抓住客户的眼球，就要真正让利，他要求“推出来的特价房源、折扣房源要有冲击力”。

在师凯伦看来，当下的购房者非常理性，所以在推广的时候应该抓住购房者最关心的信息。而在整体低迷的楼市大环境里，能够赢得销量，除了过硬的产品品质之外，具有诱惑力的价格必不可少。

师凯伦的判断是基于当下市场形势的深入分析。春节过后，楼市迎来了新的一波推盘潮，大量项目入市。与之相应的是市场销量的迅速回升，从2月初开始，不少项目销售量呈现井喷。而根据郑州市房地产管理局的数据显示，2月份郑州市区商品住宅销售3492套(间)，相较于1月份的2007套(间)，增长了七成。而根据不少项目的反馈，3月份的销售数据比2月份更好。

在这一轮小阳春里，最明显的特征是以80后为主体的刚需群体成为购房主力，为此不少项目打出了“婚房”的营销主题，比如康桥·金域上郡的“我愿意”，正弘·蓝堡湾的婚房季等活动。

师凯伦认为，刚需反弹是楼市的合理现象，也是购房者趋于理性的表现。“现在郑州市有些项目都降到了5000元/平方米以下，基本上回到了3年前的水平，购房者利用开发商急于回款的心态，抓住了这一有利时机，买到了非常实惠的房子。”

在他看来，当下CPI依然处于较高的水平，而房子作为大宗消费品，价格则处于下降的趋势，证明当年“四万亿”留下的后遗症正在显现，货币超发导致了货币的贬值。“这个时候，房价降了，货币又贬值，一正一反，买房最划算。”

师凯伦认为当下值得出手购买的另一个重要原因是，开发商的降价空间已经基本没有了。据他介绍，目前不少开发商的利润率都不超过10%，甚至有项目为了能够“过日子”，不惜做赔钱买卖，只求能够维持企业的正常运转。

“从去年到现在，外地接连传来开发商跑路的消息。而在郑州，也有不少开发商坚持不住，因为资金链紧张，在银行银根缩紧的情况下，甚至采取了高利贷等方式进行融资。”师凯伦说，市场形势严峻，类似于高利贷的“杀鸡取卵”融资方式在地产行业非常常见，而这种方式，并不能持久。

不过，这种苦日子可能会有所改观。在师凯伦看来，下半年市场会有所好转，政策也有可能微调。有数据显示，受累于房地产的不景气，严重依赖土地财政的地方政府收入严重下滑，所以他们放松调控的冲动越来越强烈，所以师凯伦判断，年初经济工作会议的“坚持稳健的财政政策，并进行适时适度的微调”政策定调将成为实质性的政策放松。

即使对于政策前景看好，师凯伦并不认为房价会报复性反弹，因为在他看来，房地产的调控是非常有必要的，坚持当下的调控政策，可以有效防止房价的虚高，使房地产行业回归理性，促进其长期稳定发展。(朱希苑)