提要：与商品住宅市场的屡遭调控相反，自2008年起，郑州商业地产一路高歌猛进，一度“逆市飘红”。“限住不限商”使得开发商和投资客纷纷将商业地产作为资金的避风港。

与商品住宅市场的屡遭调控相反，自2008年起，郑州商业地产一路高歌猛进，一度“逆市飘红”。“限住不限商”使得开发商和投资客纷纷将商业地产作为资金的避风港。一时之间，传统的社区商业风生水起，新型商业业态不断涌现，大型城市综合体、区域购物中心等如雨后春笋般出现。一派欣欣向荣之外，“过度开发”、“严重同质化”、“区域分布失衡”等郑州商业地产领域存在的问题屡屡被业内人士所诟病。长远来看，摒弃急功近利的心态，以稳定经营的思路对待商业地产，或许有助于本地开发商在这一领域走向成熟。

专业开发切忌盲目

数据显示，2008年，郑州市商业地产供应量、销售量同比双双增加，在住宅市场成交量萎缩的情况下呈现“一枝独秀”的局面。全市商业地产投放160.68万平方米，实际销售113.3万平方米。此后数年间，作为楼市“新贵”，郑州商业地产的开发量快速增长，直接造成了供应井喷和库存积压的局面。

2011年，郑州市非住宅商品房总供应量为270多万平方米，比2010年增加近3倍，均价由2011年初的每平方米10519元，上涨到2012年2月份每平方米12286元，上涨幅度为16.8%。2012年，郑州市商业地产市场更是迎来了近五年来的供应高峰和成交价格最高值。与此形成鲜明对比的是，当年的市场成交量却持续走低。根据郑州市房管局数据，2012年全年，郑州市区商业地产市场累计成交面积仅54.58万平方米，与上年同期相比减少了24.36%。

强烈的供销反差下存在一个不容忽视的问题：商业地产比住宅开发更需要专业技术、专门团队和专项配套。由于资金回报周期相对较长，商业地产对开发商资金链的要求也更为严苛。倘若只是想在这一领域淘金，而忽略了对自身实力、团队、技术、品牌和合作伙伴的判断，那些盲目跟风、从住宅领域转向商业领域的开发商便极有可能自讨苦吃。对于商业地产而言，前期定位尤其重要。只有在对消费者、经营者、投资者、竞争对手以及本项目的区域商业环境等进行全面调研之后，才能准确定位、有的放矢，做出受市场和投资者欢迎的产品。此外，开发商的运营能力也将受到极大的考验。如果说早期商业地产的竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，那么如今已开始转到运营管理的竞争上了。

新老商圈共促繁荣

商业地产是集地产、商业、投资于一体的综合性项目，有别于传统意义上的房地产项目。2012年，郑州市政府出台了限制住宅底商新政，住宅底商逐步减少，新增商业地产产品结构悄然变化，其销售与供应更加脱离了住宅市场的影响。

从前几年的宝龙城市广场、丹尼斯七天地引领郑东新区的商业地产，到升龙集团开发的曼哈顿广场、升龙国际中心等项目，再到万达广场、锦艺国际华都、西元国际广场等大型购物中心在郑州西区的建成开业，近年来，郑州商业地产领域的明星项目层出不穷。

由于华润、丹尼斯等知名企业的进驻，二七商圈开始脱胎换骨，从早期单纯的购物场所，发展成了能够解决吃、喝、玩、乐、购等多重消费需求的一站式商业核心，更加注重体验式消费。而据媒体此前报道，有着悠久历史与巨大影响力、辐射力的火车站商圈，也将朝着目前流行的体验式、展贸式业态发展，为服装、服饰的零售、批发、贸易提供一站式交易平台，满足服装行业上中下游各个环节的经营需求，提供更大的经济增长空间。

与此同时，随着城市框架的不断拉大和人们消费需求的变化，在原有的二七、火车站、碧沙岗等老商圈之外，业态丰富的购物中心不断出现。2008年，随着大商新玛特郑州总店以及丹尼斯花园路店的开业，花园路商圈开始崛起；万达、王府井等外来商业巨头在郑州西区布点。此外，业内普遍认为，由于高铁的带动，未来在金水路未来路附近、高铁区、龙子湖等区域也将会兴起新的商圈。郑州城区内多个商业副中心不断出现，将逐渐形成多点并存，社区商业与区域商业共繁荣的新态势。