中国式商业地产模式的风险
近日，在一次商业地产招商会议上，永乐电器创始人杨秋平谈到他早年带领7个人的团队，从5万元开始创业的往事。给我印象最深的是，一套彩电进价2300元，他甚至2000元就卖出去。
杨秋平是企业家，为什么他愿意亏损卖彩电？答案是，彩电亏卖可以通过集聚效应来弥补。人气的集聚能够带动财路畅通，财路畅通又能提升商业地产的价值，从商业地产中所获租金以及出售小产权的利润，要比几种商品亏损的金额大得多。最关键的是，不动产可以抵押贷款，创造现金流，可以不断地在地理上扩张和复制。当然，这只是永乐成功秘诀的漫画版。
我们不妨将通过聚集人气从而获得“租”的升值与金融杠杆的模式，称为“永乐模式”。
永乐模式的逻辑似乎很简单，但却是后来很多零售商和商业地产模式的基本模型。更重要的是，这种模式道出了中国经济崛起的重要密码，揭示了中国城镇化转型的内在动力，同时，这种模式内置的风险也在不断暴露。
永乐模式为什么有如此巨大的魔力？有三点值得关注：
第一，这种模式通过某些商品的低价促销吸引消费人群，从而制造了消费的规模效应，而消费集聚带动了整个商业地产的繁荣，提升了整个商业地产的租金以及投资价值。第二，一旦这种项目运作成功，就能带动整个周边商铺的繁荣以及差异化商业的分布形成，从而带动某个区域的经济增长。第三，在资金为王的时代，保持现金流动性，是整个商业经济运行的关键所在。不动产抵押贷款具有的杠杆效应，又为项目的遍地开花式扩张，提供了充足的动力。
在这种模式中，所谓商铺的投资价值和租金，归根结底是土地的固定性和稀缺性共同构成的“租”。永乐模式的核心就在于，用流动性的商品和资本，提高土地的价值，从而达到整体上的资本增值的目的。如果这个目的达不到，很可能就是一种失败的尝试。
永乐模式是中国式商业地产的缩影，中国式商业地产模式也是一个不断生成的过程。最开始的一批大卖场模式，只是看到了租金收入和买卖双方现金流带来的收益。直到2008年，万达模式获得巨大成功，很多人才意识到这种模式其实蕴藏着商业地产成功的模式。这种模式若要获得极大成功，关键在于空间集聚效应是否能够有效提高规模经济，从而提升商业地产的租值和价值。
从某种意义上说，这正是重农学派的一个现代性的翻版：国民财富仅仅在于土地每年生产地租的能力。虽然各经济学派对此都进行了批判，但不可否认，如果从空间经济学角度来说，由于每一块土地具有稀缺性和唯一性，以及施加其上的资本和劳动密集度不同，其创造“租”的能力也不同。商业地产集聚了财力、物力以及人力，具有规模效应，这种效应确实对于经济效率有很大的促进作用。
