提要：“上帝为你关上了一扇门，一定也会为你打开一扇窗。”这句至理箴言给当下“高危”的成都商业地产市场带来些许希冀和期望。

“上帝为你关上了一扇门，一定也会为你打开一扇窗。”这句至理箴言给当下“高危”的成都商业地产市场带来些许希冀和期望。

面对2012年商业地产的迷局，投资人也好，开发企业也好，对市场的信心似乎一降再降。居高不下的铺价、巨量供应的写字楼、综合体，让不少投资者“望铺却步”、“望楼兴叹”，无缘染指，投资人的理性和集体观望，更让开发企业缺了推盘的底气。

然而，只要需求存在，机会就永远同在。而且市场的商机，只给有准备的人。

产品回归本质

有业内人士称，在放量巨大、同质化竞争激烈的时代，商业地产将是产品为王。只有真正符合市场需求、填补市场空白或引领发展趋势的产品，才能赢得市场的认同和尊敬。

中集商业广场的成功案例，或可成为当下商业地产开发的样板。

地处新都物流中心内的中集商业广场，是中集成都车辆园的配套商业，体量不过4万余平方米。该项目既没有大张旗鼓地广告轰炸，也没有用各种扯眼球的活动笼络人气。但正是这样一个“非主流”项目，在开盘当日即取得了销售超过95%的傲人成绩。

“项目的唯一性和准确的产品定位，让投资者产生了共鸣。”中集商业广场招商主管李曦明如此说。项目虽远离主城区，但物流园区巨大的人流量和车流量为这个片区提供了充足而持续的消费力，加之该项目是片区内唯一的集中式配套商业，占据了先天优势，这也是吸引投资者的最主要原因。“日光盘”就是这样炼成的。

回头来看，与我们生活息息相关的社区商业何尝不是如此？同样是社区型商业，鹭岛步行街的人气有口皆碑，而其它项目则很难能达到如此效果。

“社区商业之惑”的原因在哪里？CRC联盟专家、中建国际主任设计师余建华等多位业内人士认为，成都需要街区式商业，而鹭岛国际社区用最佳的运作模式，抓住了城市商业的核心需求。

而和黄新街里一亮便受到多方关注，虽然暂未销售，但不少投资者早已主动上门询问细节。能取得如此良好的营销效果，与产品定位和特点不无关系。

说到当下颇受争议的商铺产品，不得不从目前成都社区商业的现状说起。受制于多种因素，目前成都大多数的社区商铺都不能做餐饮，由此导致一些成长型区域缺乏餐饮业态。配套的缺失让居民们吃饭不便，也影响了区域的入住率。

这样的尴尬其实并非无解。眼光独到的开发企业看到了这样的商机，主动求变，以独栋、可做餐饮业态为特色吸引投资者。万科西街、峰汇中心、绿地缤纷城、卡斯摩广场、缤纷新天地等项目无不如此。餐饮商铺一经推出，就成为楼市热点。

从上述多个案例不难看出，产品能否受到市场追捧，关键在于产品是否足够贴近市场，贴近投资者需求。

综合体“下乡”

“过剩”成为2012年成都城市综合体被提及最多的词汇。所谓过剩，当然是指供大于求。有业内人士认为，成都不断与国际接轨，城市综合体这一体现国际先进建筑形态的项目自然不能缺失。不过，不可或缺并不代表一味求多，凡事都要适可而止。

统计数据显示，目前成都已经开工建设的城市综合体数量已经超过100个，未来五年内还将有近1000万平方米的体量入市，综合体大战似乎一触即发。而这样的发展态势，同样给投资者出了一道难题：一方面，城市综合体是热点也是趋势，另一方面，多个综合体项目扎堆的情况，也让投资者担心未来的残酷竞争会影响投资收益。

但CRC联盟专家则认为，虽然目前城市综合体的供应量已经远远超过了整个市场的需求量，但以发展的眼光来看，成都的综合体大部分集中在南延线周边区域，而这里正是未来成都的新中心，随着城市化进程的加速推进，大量人口将聚集到新城区，可以说这些综合体的建设和新城区的成熟基本同步。整个主城区土地的稀缺，发展相对饱和导致城市发展机会点不断外移，同时整个城市的半径也在扩大，不少新兴区域乃至二级城市也迫切需要城市综合体，而这些市场就是机会所在。

位于空港片区的蓝光空港国际城，这个体量达到260万平方米的“巨无霸”一出现就受到各方的关注，旗下产品无论是SOHO公寓还是LOFT亦或是商铺，销量都不错。究其原因在于，这个区域商业发展滞后，需要一个大型综合体完善其配套。

同样的机会还会出现在很多新兴区域甚至二圈层县市，例如龙泉驿区。相比双流、新都、温江、郫县等区县，龙泉鲜有上规模的城市综合体，但消费需求和消费实力并不弱。省内的二、三级城市，例如德阳、内江、自贡等地都拥有一定的消费需求，但当地的商业仍以零散的商业为主，目前来看缺乏大型的商业商务配套。