提要：借壳上市刚一年，新华联不动产股份有限公司（000620.SZ,下称新华联）即开始大手笔扩张。

借壳上市刚一年，新华联不动产股份有限公司（000620.SZ,下称新华联）即开始大手笔扩张。

近日，新华联公告称，公司拟投资150亿元，开发湖南炎陵神农谷和西宁多巴两个文化旅游度假项目，进军旅游地产；同时，公司还将在银川投资100亿元开发城市商业地产。

新华联依托实际控制人傅军的长袖善舞，于2011年7月借壳S*ST圣方上市。不过房地产调控大背景下，新华联的住宅地产业绩在2012年上半年大幅下滑，无奈向旅游、商业地产转型。

尽管新华联宣称旅游地产项目前景大好，但从目前多家A股同类上市公司受困旅游地产的现实来看，此时向旅游地产大笔砸钱，无异望梅止渴。

"旅游地产投资回本期长，而且受经济周期影响较大，加之其撬动的是高端消费，而高端人士对消费是极其挑剔的，一旦没有形成完善的配套条件，市场可能并不买账。"中信[简介 最新动态]建投湖南总部研究总监刘亚辉细析旅游地产的隐性风险。

主业"内"转型

新华联前身新华联置地，是傅军兴业发家并亲自操刀的主业，上世纪90年代，曾因在广西北海、湖南长沙、北京等地连续开发北海正天花园、长沙新华联家园、北京新华联家园等多个楼盘而名噪一时。

不过，2000年以后，因傅军将主要精力放在陶瓷、化工、酒业等领域，对房地产业务有所偏废，导致新华联近年来发展不温不火，相比规模较大的化工和矿业板块，江湖地位急待提升。

"房地产是新华联的主导产业，公司将借力城镇化，实现房地产业务上市做大做强。"傅军曾向媒体坦言，新华联系错过了2000年后房地产的高速发展时机，公司将加大房地产业务拓展力度。

2011年7月，在经历近三年的周折后，新华联艰难借壳S*ST圣方，实现房地产业务上市。不过借壳上市后，新华联业绩增长却难以为继。

财报显示，2011年，新华联营收23.36亿元，净利润6.07亿元，同比分别增长35.68%、17.74%,增幅较上一年有所放缓。2012年1-6月，公司营收、净利分别为5.6亿元、9705万元，同比分别大幅下滑51%、64%.

"新华联的项目主要是住宅和城市商业广场，这一块受政策调控影响较大，导致公司上半年业绩大幅下滑，下半年局面能否改观还不好说。"刘亚辉细读新华联半年报后说。

业绩大跌之下，新华联向旅游和商业地产转向的主业内转型，更像是一种无奈之举。刘亚辉分析，住宅地产受到严格调控，商业地产投资过热已达到顶峰，旅游地产似乎成了唯一的选项。

公告显示，此次新华联计划在湖南炎陵神农谷和西宁湟中县多巴镇分别投资100亿元和50亿元，建设文化旅游度假区；同时，拟投资100亿元在银川开发城市综合体项目。

不过，对于这些项目，新华联内部亦有不同意见。独董阎小平和董事冯建军即分别以"旅游地产回报周期长"、"多巴镇基础设施配套不完善"为由，对相关旅游地产项目分别投了弃权票。

隐性风险难避

新华联转型旅游地产，首当其冲的问题是，巨量资金从何而来？

以神农谷项目为例，其起步筹备阶段为2013年-2014年，新华联拟出资10亿元启动项目建设。而财报显示，截至2012年6月30日，新华联货币资金为6.67亿元，仅神农谷这一个项目，就会令公司资金"捉襟见肘".

财报显示，2011年、2012年1-6月，新华联资产负债率分别为62.93%、68.93%,攀升明显。而为募集资金，新华联不惜以旗下子公司债权为标的物，按14.8%/年的资金占用费，向中铁信托融资4亿元，作为项目开发资金。

相比融资压力，新华联此次向旅游地产转型，其更大的不确定性来自于项目的隐性风险。

"旅游地产不比住宅地产，建好房子直接卖就可以回笼资金，它的建设投资周期更长，而且涉及到休闲、娱乐、商业、景观建设等配套设施的建设，只要有一个环节没搞好，就会影响现金回流。"刘亚辉直言，旅游地产的隐性风险比住宅地产更大。