私募领跑地产融资盛宴
地产金融
跨越经济周期
私募领跑地产融资盛宴
信托PK私募，渐落下风。
"现在除了少数做得比较好的信托产品，大部分信托产品在竞争上已经输给私募基金了。"一位地产信托界人士对《东地产财经周刊》（以下简称"《东地产》"）感慨。
房地产信托产品无论数量还是金额在2010年和2011年出现爆发式增长。但在短暂的黄金期后，由于产品本身缺陷，外加生不逢时，开始在今年陷入兑付危机。
"总体而言，地产信托产品还是很安全的，到现在没有出现一起没有兑付的官司。"上述地产信托界人士仍然认为信托值得投资者关注，但是他也坦承，目前很多信托产品已经被基金接盘，或是在发行上落后于私募基金了。
地产信托先天不足
诺亚财富CRO连凯称，"投资者所熟悉的房地产信托产品，通常是先确定投资项目，再研发产品、募资，经过数月的谈判期和资金募集期，项目可能已经黄掉。此外，产品期限大多是1-2年，时间短，难以跨越经济周期，其结果可能是在房地产行业还未度过严冬、房子没卖出去时，房地产信托已经到期，这会让投资者承受兑付风险。"
与之相比，房地产私募投资基金则有自身的优势，"相较于房地产信托产品，房地产私募投资基金有两大特点，弥补了房地产信托的不足：一是周期较长，通常在5年以上，可以跨越经济周期；二是一旦跨越经济周期，则投资项目未必选定某个具体项目，而是建立储备项目池，所有符合条件的项目都进入储备项目池。在有交易对手、有备选项目的情况下，可以先募集基金，找到符合条件的项目，即可迅速出资。"连凯说。
《东地产》从一位房地产业内资深人士了解到，目前国内房地产私募投资基金主要有两种形式：融资型房地产投资基金（类固定收益）和房地产私募股权投资基金（浮动收益）。前者债性较强，通常以股东借款或委托贷款方式进入房地产项目公司；后者股性较强，通常以增资扩股方式进入房地产项目公司。
投资私募也需谨慎
"当然，也不是说房地产信托产品就不值得投资了，因为对于不同类型的投资人，基于不同的理财目标，没有最好的产品，只有最适合的产品。"诺亚财富管理中心高级研究员孙治香说，"不同的房地产信托产品的收益率近两年来一直在整个理财市场中独领风骚，受到投资人的青睐。在目前房地产行业的走势下，房价的下行空间有限。以房地产作为基础资产的相关固定收益产品具有较高的安全性，对于保守型投资人而言，仍然可以选择。"
不过，就投资风险而言，一位资深业内人士提醒，为了应对到期信托产品的刚性兑付需求，目前市场上有些信托计划是属于"借新还旧",投资人特别需要留意。
而房地产基金投资灵活，从一级土地开发，到房地产开发，再到成熟物业的运营，均可涉猎。投资结构也比较灵活，从纯股权投资，到夹层投资，再到优先劣后结构的设计，房地产基金能够满足不同投资人的需求。
一位房地产业内资深人士认为，对于投资人来讲，虽然房地产行业的营业毛利有所下降，但是中国经济增速的减缓意味着实体经济的盈利空间也在下降，房地产的相对收益率仍然比较高。
另外，目前市场不乏优秀的基金管理人和开发商，他们能够通过严格的成本控制能力和商业运营能力，为投资人获得可观的收益。
不过，有业内人士提醒，房地产基金市场是一个新兴市场，基金管理人良莠不齐，也是投资人需要仔细甄别的。汪露
