地产私募 第三方公司唱主角？
地产私募第三方公司唱主角？
房地产行业的资金紧张已经是不争的事实，信贷紧缩的大环境下，多元化的融资方式成为趋势。自去年开始，房企融资市场的新生宠儿非"私募基金"莫属。
光环之下，地产私募基金有何利弊？是否会成为融资市场的主角？又该如何控制风险？投资界的大佬们自有他们的独家观点。
目前有很多传统的房地产开发商或者是职业经理人投身到地产私募的行业中，对这一现象您如何看？
张健：目前看来，一批传统的房地产开发商或者是职业经理人投身到地产私募的行业是非常自然的现象。首先他们对开发商资金需要的迫切度更加了解，其次他们对房地产项目的选择和判断包括回报和风险把控相对更加精准。具体来说他们的优势在于专业经验和管控能力方面。但在做出一批成功案例前，他们的资金渠道和募集能力可能有限。
姚伟示：这种跨界，是房地产和金融行业不错的结合。房地产行业的专家或职业经理人转投金融领域会有很明显的优势，他们有丰富的实战经验，是真正的项目操盘手。我本人今年离开仁恒来到定位于第三方理财顾问的财富管理公司钜派投资，既是为了个人的理想，也是希望有一个新的尝试。钜派投资的理财产品中将近有一半是和房地产行业相关的，我可以更多发挥自己地产从业的经验优势。
黄海滨：很正常，是行业发展的趋势。地产基金，说白了要对地产领域很熟悉，熟悉地产业务，像我们星浩资本的CEO赵汉忠，积累了丰富的地产从业经验，现在在地产私募领域自然得心应手。其次，目前的地产行业发生了变化，垄断效应强，像金地、万科等大型房企可以存活下来，小房企有可能面临生存困境，那地产私募基金能让小房企抱团取暖。第三 ,伴随着地产金融时代的到来，中国的投资人初具理财的观念，这也为地产私募基金提供了机会。
私募基金的高回报伴随着高风险，如何规避风险？
黄海滨：目前大家对地产基金并不是很了解，实际上是相对稳健和安全的，并没有所谓的高风险高回报之说。真正的地产私募基金是非定向投资，拿到投资者的资金以后，再来决定投资哪个项目，收益率一般控制在20%-30%左右。像星浩资本，我们的地产基金产品品种丰富，不仅要做5年期的"星光耀城市综合体"项目，也准备涉及文化地产和养老地产项目，投资者有更多挑选的余地。
姚伟示：对于基金产品的风险控制，我们非常谨慎。在我看来，如果是一家有责任感的公司来操盘，将安全放在第一位，项目的拿地成本可控，销售预期可控，那这个风险就是可以很好控制的。私募基金要形成品牌效应，需要时间和诚信。我们公司秉持着这样的信条：不急于在大众中建立企业的知名度，但我们注重在高端客户中建立企业的美誉度。在行业内，我非常看好擅长于项目运营管理的复地、星浩资本等公司。
张健：现实情况是高风险不一定获得高回报，高回报不一定承受高风险，主要是看操作的人，能把高回报做成低风险，才是行家。房地产私募基金的管理者首先考虑是风险大小而不是利润高低， 即房地产私募基金管理者要有很强的风险意识，挑选合作伙伴也更严格，既要项目好，又要团队好；既要项目所处的城市较好，又要地理位置好，还要产品定位准确。此外，开发商的现金流、诚信度等也是私募基金最为关注的因素。
未来房产金融的趋势是以信贷支持为主的地产业向基金支持的地产业发展。地产私募有可能成为房企融资的主流方式吗？
姚伟示：目前房开公司有大致两种发展方向：相对稳健型和相对快速型。相对稳健型可能仍以银行贷款为主；相对快速型可能有多元化的融资手段，这类公司能合理运用资金使用周期和杠杆效应，只要有好的项目、好的运营团队，他们的项目安全性就会很高，企业的发展速度就远远超过相对稳健型的房开公司，几年之后，此消彼长的效应就出来了，承受市场变幻的抗压能力反而更高。
黄海滨：私募其实和房企没多大关系。只是之前大部分基金是由房企发起的，在一段时间内也的确成了房企融资的一个手段。打个比方，一般的房企下设的私募基金公司在拿到投资者的资金以后，给投资者吃苹果，但是不确定这个苹果到底是不是好的，大家共担"苹果是坏的"的风险，但是纯粹的第三方公司会帮助客户选择哪个是好苹果。
张健： 未来房地产私募集金会成为开发商融资的主要渠道之一。对解燃眉之急的房地产私募基金，开发商感情复杂。一方面，开发商在信贷紧缩，销售回款不力的情况下，急需私募基金的帮助。但另一方面，由于私募基金对开发商项目公司的管控，以及对资金投资较高预期回报，使得习惯了依赖开发贷的开发商多少有些不适应。
对于起步时间并不长的中国地产私募基金，要解决的最大问题是什么？
张健：归纳来说房地产私募基金管理者需要提升以下几方面能力：投资能力、融资能力和管理能力。 譬如投资方面，作为我国第一家在国家发改委成功备案的房地产基金，盛世神州房地产投资基金在选择具体投资项目方面有一些基本原则，它们包括：项目所在的城市投资环境好，地段好，开发商背景好，管理团队能力强，项目前景好。在地产项目运作的环节中，基金管理公司需要对开发过程严格监控。
黄海滨：总的来说现在处于粗放发展阶段，有很多瓶颈。第一个瓶颈就是投资人的观念，中国人偏保守，投资领域的信任机制不完善，不敢投资。其次是现在的基金公司规模鱼龙混杂，有大有小，一些小的、不规范操作的公司给整个行业带来了不利影响。第三是这块的法制法规不健全，处于野蛮生长阶段，需要逐渐成熟起来。遇到问题很正常，行业的发展趋势依然很好，我相信未来地产相关的金融衍生产品会越来越多。谢敏敏
