提要：商业地产未来体量巨大，定位和商家资源同质化是当前一大弊病。

商业地产未来体量巨大，定位和商家资源同质化是当前一大弊病。

众所周知，商业地块无非两种，一是老城传统商圈改造，二是新城政务中心附近新建。

新城项目目前大多估计乐观，忽略了基本的商业培育周期、对大体量同质化竞争视而不见、多以分割产权销售……先天性发育不全，加上后天经营管理缺乏经验，必将遭遇困境。

对于老城项目，首先要为本项目定性，即：在原有商业的基础上改造升级，而不是新区的从无到有。既然是改造升级，何为基础？是借势原有消费人群、保留和改造原有建筑、引入新的消费理念和品牌，还是推到重来，跟国际化一步接轨？

事实上，真正的国际化是需要以文化作为积淀的，一个完全抹掉原有基础的商业，即便全盘照搬洋玩意，也只能做出模棱两可的"四不像".那么在老城的商业项目，如何处理传统与现代、商业与生活、国际和民族、再具体就是购物和休闲，时尚和保守……

原则一：没有文化为基础的项目，所谓的地标往往沦为空壳。何为文化？上海新天地的石库门文化、南京1912的民国建筑风情、成都宽窄巷子的川蜀文化、东区音乐公园的工业痕迹、新加坡的克拉玛依大码头……

都是遵循"改旧为旧"的目标，取得了"整旧如旧"的效果。在原有建筑和文化基础上，利用现代商业理念和科技，对原有建筑形态进行改造。另外，不论是文化还是商业，只有民族的才是世界的，只有文化的东西才是独一无二的，只有从文化上下功夫，才能在同质化严重的商业地产深海，突出重围。

原则二：时间性消费为主导。网购的兴起对于传统商业冲击巨大。

据统计显示，中国网购市场2010年销售总值达到了4600亿人民币，整体销量增速达102%,远超传统的零售销量。并预计未来，中国的在线购物将以每年48%的速度增长。意味着线下消费者的消费理念，将逐步由纯粹的购物，而转向体验、休闲、娱乐，也就是网络无法代替的功能，在国外对于这种趋势有很经典的总结：消费者将越来越倾向于"时间性"消费。

原则三：降低购物比例，加大休闲、娱乐、餐饮比例。

原则四：算总账，在业态配比上加以能够代表当地文化特色的，有一定体验性、娱乐性的业态比例。虽然，这部分业态租金回报很低，但作为这个项目点缀必不可少，并能够提升项目总体效益。最后，商业项目一案一例，本文仅针对于老城特殊地块，特定项目而言，勿钻牛角尖。张宇良