提要：刚需房源成交占北京楼市主流的情况或将有所改变，6月9日，远洋·万和公馆与西山壹号院三期在北京开盘，开盘当天即售罄。

刚需房源成交占北京楼市主流的情况或将有所改变，6月9日，远洋·万和公馆与西山壹号院三期在北京开盘，开盘当天即售罄。

与此同时，机构统计数据显示，北京6月拟入市的33个项目中，均价4万元/平米的高端项目将达到16个，占整个开盘量的一半。据悉，这16个项目就包括总价超过千万的高端别墅项目4个，销售均价超4万/平米的公寓豪宅项目6个。

如这些数据所呈现的，北京豪宅市场要回暖了吗？

热销

6月9日，北京朝阳区大望京路与海淀区同时上演了一出高端住宅"日光"的场面。

承受颇多质疑的远洋·万和公馆当天开盘推出100套房源，主推260平3居、280平4居、350平5居等户型，均价5.8万元/平米，每套房源总价都在1500万以上。项目开盘当天即售罄，实现认购8.2亿元。

作为曾经的地王项目，该地块的楼面价超过2.7万元/平米，如今不足6万元/平米的售价，有人不免担心地王是"赔本买卖".

对此，远洋相关人士也介绍，此次开盘推出的单位是"平价卖",后期开盘时间及价格尚不确定。今年，该项目的销售目标是20亿元。

远洋方面指出，望京区域绝对稀缺的资源型产品、精细的产品营造及开盘前央行降息的利好刺激，是万和公馆畅销的原因。

因此，"即使面对着更多高端楼盘的入市，我们也对它的销售充满信心",对于地王的后期规划，远洋方面透露，未来项目定价会适应市场，还将坚持去化，薄利多销。

即便有着如此信心，对于项目未来能否与金茂府、西山壹号院平起平坐，远洋则没有更多的信息透露。

在远洋推出其史上最高标准作品的同时，融创西山壹号院三期推出5、8、9号楼共计66套房源，均价4.8万元/平米，开盘当天即实现销售8亿元。

对于西山壹号院的热销，融创方面更多地认为，这源于项目自身品质与高性价比。这也是该项目取得不错业绩的主要原因。

有业内人士称，西山壹号院此次开盘4.8万元/平米的均价，远低于之前业内6万/平米的预期。

降价

无论是远洋万和公馆，还是融创西山壹号院，都是红极一时的地王项目，同样有曾经的地王项目用"降价"来吸引人的注意力。

此前有消息称，北京保利东郡正在进行3.8万元/平米的优惠促销，而此前项目售价为4.8万元/平米。据悉，项目周边的观湖国际、泛海国际等二手房源的报价已达到45000元/平方米左右。

经确认，保利东郡此次推出的优惠房源仅为17套165平方米小户型，针对的对象就是支付能力比较低的改善性客户。截止6月14日，特价房源还有7套在售。

据销售人员透露，之所以是3.8万元/平米的均价，是因为之前的中式装修标准是6000元/平米，这17套房源则是法式装修，装修标准为3100元/平米。另外，4.8万元/平米的售价是不包含赠送面积在内的，而3.8万元/平米均价则包括赠送面积，所以，实际上实际均价并没有1万元/平米的降幅。

北京保利方面也承认，这是公司为了促进销售而展开的营销策略。"在展开这项优惠促销后，每日到访的客户是原来的一倍".

有北京业内人士透露，由于受限购等因素的影响，去年入世后，保利东郡的销售一直不如人意，而同期入市的保利中央公园却曾连续4个月为北京豪宅单盘销售冠军，所以，为了促进销售，保利东郡必须寻找新的销售噱头，而这个噱头就是"降价".

回暖

戴德梁行数据显示，2012年第1季度，北京市高端住宅市场售价环比上升15.26%,达到4.86万元/平米，成交5.45万平方米。

5月，北京高端住宅市场总计成交215套，环比上涨22.1%,"超出预期",这是丽兹行对这一数据的评价。

而6月，除了上述3个楼盘外，北京6月入市的高端楼盘还有13个，这是否意味着北京豪宅市场的回暖？

丽兹行的郑海燕称，西山壹号院和万和公馆的入市价格均低于预期，且西山壹号院在西山板块拥有绝佳优势资源，万和公馆是北五环之间唯一的新增项目，也是望京区域内最后一个居住项目，而高端住宅最重要的就是个性化与稀缺性。

从市场成交来看，3月以来市场成交仍以刚需产品为主，而从5月起，高端改善升级的需求与刚需的成交则基本达到1:1,随着限购令的进一步持续，市场上有资格购房的刚需人群不断缩减，降准降息政策又进一步刺激了置业升级的需求，所以高端住宅市场逐渐呈现回暖趋势。

另外，随着北京"禁墅令"的发出，高端住宅市场的供应是相对有限的，所以，未来高端市场依然是向好的。不过，在目前限购政策不取消的情况下，这种局面能持续多久，谁也不知道。

世联地产（002285,股吧）华北区域策略资源中心总经理刘春岩则指出，现在说北京豪宅市场回暖为时尚早，不管是万和公馆还是西山壹号院的热销，都只是个别现象，这种现象的出现是改善性需求在被压抑了很长一段时间后的阶段性输出。

目前，就整个北京豪宅市场而言，存量仍比较大，整个局面是供大于求，另外，受限购限贷政策的影响，高端市场的销售并不是那么乐观。

也有人士担心，大规模的高端住宅入市，势必会推高成交均价，均价的提升有可能引发新一轮的调控反弹。