提要：近年来，中国商业地产最主流的开发模式是搞综合体，其实许多开发商青睐综合体的最主要原因是可以通过住宅销售来平衡现金流，以支持商业的持有。而住宅调控政策不松绑，必将影响开发商的融资能力，商业地产的发展模式面临考验。

一、上海地王项目股权大重组

曾以92.2亿高价成就的上海地王外滩8-1商业地块，迫于严峻的房地产调控形势，2011年被迫进行二次股权重组。2010年上海证大[简介 最新动态]牵头并联手复星一举摘得地王后曾将该项目部分股权转让给绿城[简介 最新动态]。此次重组，上海证大将35%股权及其关联公司磐石的5%股份一并低价出让给SOHO中国[简介 最新动态]。同样深陷融资困境的绿城也将其股份拱手相让。两年间，几易其手的地王项目最终成为SOHO中国的囊中之物。洗牌之后的外滩地王呈现了SOHO中国与复兴共管的新格局。

二、凯德逆市巨资投资重庆

2011年11月，新加坡嘉德置地在中国的投资企业凯德中国宣布获得重庆渝中区核心位置的朝天门地块，建设一座涵盖购物中心、甲级写字楼、服务公寓、酒店的商业综合体地标项目。这是嘉德置地集团迄今为止单体投资最大的项目，总占地面积91783平方米，预计总投资额超过200亿。在房地产面临持续宏观调控的背景下，这么巨大投资实为罕见，尤其是凯德作为外资企业更加引人瞩目。

三、黑石集团撤资中国商业地产

2011年9月，全球最大私募股权公司黑石集团以14.6亿元人民币，将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司。黑石集团于2008年以10亿元人民币购入该物业，项目当时处于烂尾状态，总面积为4.2万平方米。黑石集团通过改造运营使其店铺出租率超过九成。由于此前黑石集团不仅投资中国商业地产项目，而且还投资成立资产运营管理机构，其战略进入中国商业地产市场的意图十分明显，因而此次突然撤资一度在业内引起哗然，更有将其解读为外资看空商业地产。

四、万达新一代转型产品横空出世

万达“武汉中央文化区?汉街”于2011年9月30日正式开业。项目总建筑面积340万平方米，总投资500亿元。该项目是万达继城市综合体之后推出的又一代创新产品，在万达内部称之为第四代的万达城项目，其特点是规模超大、产业复合，但是商业仍然是最大亮点，同时与文化旅游相嫁接。万达历来领中国商业地产之先，在其他企业纷纷转型商业地产并复制万达城市综合体模式之际，万达再次推出转型产品，其风向意义耐人寻味。

五、首家险资投资不动产资格备案通过

2011年9月，在保险资金不动产投资开闸一年之际，平安寿险获得保监会发出的“能力确认函”，这意味着寿险资金可直接投资不动产。中国平安也由此成为业内首家获得不动产牌照的险企。国际上险资通常是商业地产最主要的投资来源之一。此举既为中国平安敲开了投资新通道，也为中国商业地产打通了融资新通道，提振市场信心。

六、光耀东方一年并购四项目

2011年，以项目并购与商业运营为专长的商业地产企业光耀东方集团旗下天津市云滨置业投资有限公司位于天津响螺湾的原“云滨大厦”，运作天津“光耀东方国际大厦[最新消息 价格 户型 点评]”，使其在天津响螺湾拥有的项目数增至5个。7月，再次出手收购北京西三环原“金隅大厦[最新消息 价格 户型 点评]”，运作北京“光耀东方中心”；同时收购北京朝阳CBD4.4万平米成熟商铺。全部交易金额逾50亿元。