提要：刚刚召开的不动产登记工作第一次部际联席会议提出推进不动产统一登记要保障不动产交易安全保护权利人权益用3年左右时间全面建立不动产统一登记制度。

刚刚召开的不动产登记工作第一次部际联席会议提出推进不动产统一登记要保障不动产交易安全保护权利人权益用3年左右时间全面建立不动产统一登记制度。

不动产统一登记意味着原来分散在各部门的不动产登记职责将统一到一个部门。以前由国土资源部负责登记的土地、由住房和城乡建设部负责登记的房屋、由国家林业局负责登记的林地等不动产将统一到国土资源部登记并实现全国信息联网。

中国房地产学会副会长陈国强在接受采访时称不动产信息全国联网加上筹备开征的房产税会对全国房地产市场产生不可低估的影响。在个人持有房产信息透明后如果持有者不处置超出标准套数的房产将会交税;对于公职人员来说超出标准后则需要说明房产的来历。

不动产统一登记制度在提出之后便获得了颇多的支持之声不动产统一登记制度能否顺利执行执行过程中又要警惕哪些问题呢?

先行经验:住房信息联网

住房信息全国联网并非新鲜词汇。2012年6月住建部初步完成“全国房地产信息联网系统”完成了和60余个大中型城市及房地产热点城市的联网工作并形成了统一的数据库。

2013年2月住建部下发通知要求与住建部联网的城市在2013年6月份达到500个。但是到了2013年7月实现500个城市住房信息联网的目标并未实现。财政部财科所所长贾康评价:“房产信息联网技术上没有问题。信息成为各种各样的孤岛不是技术问题而是有些部门和地方顾及相关利益存在故意控制的冲动。”

2013年3月28日不动产统一登记制度正式提出信息联网的发起者有所变化。《国务院机构改革和职能转变方案》要求由国土资源部、住房和城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门共同负责不动产统一登记。

2013年11月20日不动产登记由多部门共同负责变为国土部牵头。国务院常务会议决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

住房信息全国联网是不动产统一登记的核心。住房信息全国联网所遇到的困难包括技术困难与相关地方部门的阻力都将为不动产统一登记制度的实施提供经验。

前期准备:不动产统一登记钱从哪里来

作为不动产统一登记的核心除了技术困难与遭遇阻力住房信息联网也遭遇了资金支持问题。“数据联网的钱是地方政府给还是中央政府给这个问题好像从来没有被提出过。” 北京大学房地产法研究中心主任楼建波在接受中国青年报采访时提出了自己的质疑。

推进住房信息联网需要足够的资金支持。据早些时候河北某地级市住建系统官员所说“地方政府没有动力与住建部进行联网而住建部在使用推进联网的资金时也要经过发改委和财政部的批复500个城市联网资金量不小。”

江苏省南京、无锡、苏州三地是第一批与住建部联网的重点城市。从江苏经验中可以看出住房信息联网大致所需的资金量。

首先需要完成房屋纸质档案数字化和历史数据的扫描录入。这一过程中包含着测量花费、登记人员报酬等费用。之后便开始市内信息对接。据《人民日报》报道江苏省住房信息联网信息对接分为两种模式:“无锡模式”与“南京模式”。“无锡模式”是市区县统一操作平台统一系统;“南京模式”是指市区县采用不同平台但是要统一数据标准最终进入市里的“汇总库”。数据的整合过程中包含着购买平台的费用和培训人员的费用。

住房信息联网过程中“钱紧”成了阻碍其推进的一个重要因素。现在这个问题也摆在了不动产统一登记制度的面前。“这个数据库里的东西和那个数据库里的东西合在一起这个过程中哪怕技术上面障碍很小也是很需要钱的”楼建波说。

政策执行中:个人隐私如何保护

不动产登记的最初设计思路是“信息化”和“可查询”。在北京三里河的住建部机关内住房信息统一管理查询平台在技术上可以实现“以人查房”即输入姓名即可查询此人名下的房产。

但以人查房涉及侵犯个人隐私。国土资源部部长姜大明在不动产登记工作第一次部际联席会议上表示在建立和实施不动产统一登记制度过程中要注重保护不动产权利人合法财产权注重保障不动产交易安全注重提高政府治理效率和水平更好地满足市场经济发展需求和财税金融改革需要。

在香港“个人房产信息公开”并不是指任意一位公民都拥有查询另一位公民名下有多少不动产的资格而是在政府或者房地产网站根据房屋的具体地址或者地段查出房主、纳税、交易历史等信息。清华大学法学院副教授程啸认为不动产信息的查询应当遵循的原则是保护个人隐私和商业秘密。我国《物权法》、住建部的《房屋权属登记信息查询暂行办法》和国土部《土地登记资料公开查询办法》都对此做出了规定。能够查询的主体:一是国家司法机关、公安机关、监察机关等依法有权查询的公权力部门二是权利人、利害关系人和得到权利人同意的人。

针对个人住房信息泄露2013年2月福建、江苏等地分别出台政策限制“以人查房”。但是这些限制政策引起了网民的不满。据新浪网2013年2月调查逾8成网友对这些约束表示不满。原因在于在可以“以人查房”的时候查出了一系列房姐、房叔“反腐”效果明显。

楼建波建议公务员应该主动公开财产但是公开查询需要有界线:“一个公务员你有多少套房价值多少都应该主动公开毕竟你是公务员。但是‘公开查询’和‘财产公开’是不能画等号的如果‘公开查询’到了能查出某个公务员的住所具体地址这就算侵犯个人隐私了。”

后续问题:需规范不动产交易

不动产登记制度并不是一劳永逸的政策在登记制度施行之后仍然有后续问题需要解决。

在谈到不动产登记制度时程啸表达了自己的隐忧:“大家现在欢呼登记统一了却忘了一个巨大的问题在后面——新的交易风险有可能会出现。”

“不动产登记”相当于给不动产上了“户口”之后不动产的交易如买卖、租赁、抵押都将在登记体系里进行新的交易行为会产生新的登记。这样的流程保证的是不动产交易的安全。

程啸认为不动产登记的最初目的就是为了保证不动产交易的安全和效率。然而不动产登记今后虽由一个部门统一负责但是各类不动产交易的监管依然是由相应的主管部门负责土地的交易归国土部门房屋的交易仍然由住建部门负责。也就是说登记虽然统一了但与交易分离不同的交易管理部门之间沟通不畅就会存在风险。

程啸认为风险首先存在于预售房交易过程中。以前预售许可、合同备案以及预告登记都统一在住建部门进行。只有取得预售许可后才能预售预售合同才能备案并且在备案合同的基础上才能办理预告登记。这是维护购房者利益的一套完整的环节。然而现在商品房预售与预告登记分开以后如果部门之间沟通不畅就会出现预售房并未获得房管部门的预售许可但是却在登记部门顺利登记的情况。在这样的情况下购房者的利益就很难得到保障。

另一个问题是交易成本的增加。住建部制定《房屋登记办法》的管理规则是“交易环节减少管理、降低成本把登记搞好”。现在“登记职能被拿走以后房管部门会不会要求所有的房屋交易都要去它那里审核支付交易费后才能办理登记?这样一来势必会提高了人们交易的成本。”程啸说“据我所知有些地方的房管部门准备这样做了”。

对于如何解决这两个问题程啸给出了建议:“以后我们不光登记要统一登记、交易都要统一这样的全流程就不会出问题。所以现在有一个《不动产登记条例》以后还应该有一个《不动产交易条例》或《房地产交易条例》。目前我们并没有专门规范不动产交易的法律和行政法规而目前各种形态的不动产、不动产交易迫切需要相应的法律和行政法规加以规范。”